W skrócie
- Rząd planuje zmiany w przepisach dotyczących mieszkań komunalnych, umożliwiając samorządom weryfikację dochodów wszystkich najemców, także tych z umowami sprzed 2019 roku.
- Zmiany mają ograniczyć nadużycia, wyeliminować luki prawne oraz zwiększyć sprawiedliwość w dostępie do mieszkań komunalnych, ale nie będą dotyczyć emerytów i rencistów.
- Planowane jest także zniesienie automatycznego „dziedziczenia” prawa najmu po śmierci najemcy oraz usprawnienie kontroli dodatków mieszkaniowych.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
To kolejny krok w zapowiedzianych zmianach, które mają sprawić, żeby samorządy miały realną możliwość zarządzania mieszkaniami komunalnymi, a system był racjonalny i bardziej sprawiedliwy. Dziś takie lokale najmują zarówno osoby, które nie byłyby w stanie samodzielnie uzyskać dachu nad głową, jak i dobrze sytuowane, a nawet majętne - łącznie z przypadkami polityków, a nawet sędziów. W efekcie na lokal komunalny szans nie mają ci, którzy znaleźli się w trudnej życiowo sytuacji i które go naprawdę potrzebują.
Do wykazu prac rządu został wpisany zapowiedziany projekt ustawy.
"Konstruuję sprawiedliwy system mieszkaniowy. Bez luk, dzięki którym np. właściciel domu jednorodzinnego, zarabiający 20 tys. zł miesięcznie może zajmować "komunałkę" i płacić 1/5 czynszu rynkowego. Poza niewielką grupką cwaniaków nikt nie ucierpi. A 4 mln rodzin z luki czynszowej oczekuje zmian!" - napisał na Twitterze (X) wiceminister finansów i gospodarki Tomasz Lewandowski z Lewicy.
Dziś samorządy mają związane ręce, a często boją się wykorzystywać obecne przepisy ze względu na wątpliwości interpretacyjne. Gminy w dużej mierze opierają się jedynie na oświadczeniach najemców. Eksperci zajmujący się mieszkalnictwem od dawna wskazują na patologie w tym systemie, ale do tej pory nikt się tym nie zajął.
Patologie w systemie mieszkań komunalnych
Jak niedawno mówiła Interii Biznes Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, obecny system weryfikacji sytuacji najemców mieszkań komunalnych jest niespójny i niedziałający. Gminy mają ogromne trudności z weryfikacją zarówno dochodu, jak i majątku lokatorów. Brakuje im dostępu do baz danych, które pozwalałyby sprawdzić, czy ktoś posiada nieruchomość w innym powiecie czy województwie. To powinno być ułatwiane i wspierane systemowo. Problemem jest też brak skutecznej kontroli nad faktycznym składem gospodarstwa domowego, deklaracje często nie odpowiadają rzeczywistości, a gminy nie mają narzędzi, by to sprawdzać.
O tym, jak duże miasta w praktyce zarządzają zasobem i jakie mają z tym problemy, Interia pisała w ubiegłym tygodniu, a nieco wcześniej o tym, że część lokatorów latami nie płaci czynszów mimo, że ich na to stać, bo nie ma z tego tytułu negatywnych konsekwencji.
System wymaga uszczelnienia, tym bardziej, że na mieszkania komunalne mają pójść środki z budżetu, czyli z kieszeni podatników miliardy złotych.
Na początku czerwca wiceminister Tomasz Lewandowski zapowiedział, że jest przygotowywany projekt ustawy wprowadzający weryfikację lokatorów i dostosowanie czynszów do dochodów oraz ukrócenie największych nadużyć w systemie.
Projekt został właśnie wpisany do wykazu prac Rady Ministrów i są główne założenia.
Zakłada między innymi wprowadzenie obowiązku weryfikacji dochodów wszystkich najemców komunalnych - także w przypadku umów zawartych przed kwietniem 2019 r. (przepisy uchwalone w 2018 roku to ograniczyły). Obecnie gminy mogą weryfikować spełnianie przez najemców lokali komunalnych kryterium dochodowego dla umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony (najmu komunalnego), ale wyłącznie w odniesieniu do umów najmu zawartych od 21 kwietnia 2019 r. Oznacza to, iż umowy zawarte przed tą datą nie podlegają weryfikacji dochodowej, czego skutkiem jest nierówne traktowanie najemców lokali wchodzących w skład gminnego zasobu. Dlatego uzasadnione jest umożliwienie gminom weryfikacji wszystkich umów zawartych na czas nieoznaczony (lokale komunalne) w odniesieniu do dochodów najemców, co spowoduje, iż wszyscy najemcy lokali komunalnych będą traktowani w jednakowy sposób - czytamy w założeniach do projektu.
Rządowe zmiany: Weryfikacja dochodów i koniec dziedziczenia najmu
Zmiany, jakie mają być wprowadzone, zakładają między innymi określenie minimalnej częstotliwości przeprowadzania weryfikacji dochodowej najemców komunalnych nie rzadziej niż co 5 lat. Po drugie wydłużenie terminu (z 30 dni na 45 dni) na udostępnienie przez najemcę, na żądanie gminy, dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych w deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Po trzecie dookreślenie, jaki jest termin wypowiedzenia wysokości czynszu i wysokość czynszu w przypadkach niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, jak również w przypadku nieudostępnienia dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych w tej deklaracji. Będzie też zmiana sposobu obliczania nowej wysokości czynszu w wyniku weryfikacji dochodowej najemców po przekroczeniu progu dochodowego na skutek likwidacji aktualnie obowiązującego wzoru wyliczenia podwyższonego czynszu.
Z weryfikacji dochodowej wyłączeni będą emeryci, renciści oraz osoby, które zawarły z gminą umowę, na podstawie której w zamian za świadczenia na rzecz gminy mogły zawrzeć umowę najmu mieszkania z zasobu gminy.
Ustawa ma zlikwidować tez kilka kuriozalnych i nieuzasadnionych luk w przepisach oraz regulacji, które są furtką do nadużyć.
W obecnych przepisach można mieć okazały dom pod miastem i ubiegać się o mieszkanie komunalne, ponieważ przepisy mówią o "lokalu" co jest interpretowane jedynie jako posiadanie mieszkania.
Dlatego projekt zakłada uzupełnienie tej luki.
"Należy wprowadzić korekty usprawniające stosowanie art. 21b dotyczące uprawnień gmin w zakresie weryfikacji sytuacji dochodowej i majątkowej osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu (…) oraz nałożonego na te osoby oraz najemców obowiązku składania oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu (oraz - zgodnie z projektem - "domu jednorodzinnego"), położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Likwidacja dziwacznego "dziedziczenia" prawa do lokalu
- Obowiązujące przepisy o wstąpieniu w najem po śmierci najemcy powodują w praktyce swoistą "dziedziczność" najmu lokali: uzyskanie prawa do lokalu jest niezależne od sytuacji dochodowej i materialnej osób wstępujących w najem. Zgodnie bowiem z art. 691 K.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Oznacza to, iż wstąpienie w stosunek najmu ww. osób następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy. W praktyce oznacza to, iż po śmierci najemcy lokale komunalne nie "wracają" do gminnego zasobu mieszkaniowego, co powoduje, że gmina jako właściciel nie ma możliwości dysponowania lokalami "dziedziczonymi" przez najemców. Dlatego konieczne jest wyeliminowanie "automatyzmu" wstępowania w najem po śmierci najemcy.
Będą też zmiany w dodatkach mieszkaniowych. Organ gminy będzie mógł odmówić dodatku, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że faktyczna liczba osób wspólnie stale zamieszkujących i gospodarujących z wnioskodawcą jest inna niż wykazana w deklaracji dołączanej do wniosku.
Zgodnie z wpisem, planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to drugi kwartał 2026 rok.
- Wskazane w wykazie prac rządu terminy są bezpieczne. Liczę na to, że przy sprawnym opiniowaniu międzyresortowym projektów da się te prace przyspieszyć - mówi Interii wiceminister Lewandowski.
To niejedyny projekt porządkujący politykę mieszkaniową. Gotowe są również obszerne projekty zmian w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych.
Monika Krześniak-Sajewicz
