- Obecny system weryfikacji sytuacji najemców mieszkań komunalnych jest niespójny i niedziałający. Gminy mają ogromne trudności z weryfikacją zarówno dochodu, jak i majątku lokatorów. Brakuje im dostępu do baz danych, które pozwalałyby sprawdzić, czy ktoś posiada nieruchomość w innym powiecie czy województwie. To powinno być ułatwiane i wspierane systemowo. Problemem jest też brak skutecznej kontroli nad faktycznym składem gospodarstwa domowego, deklaracje często nie odpowiadają rzeczywistości, a gminy nie mają narzędzi, by to sprawdzać - mówi Interii Biznes Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Jak podkreśla, ustawa z 2018 roku ograniczyła możliwość weryfikacji sytuacji lokatorów już po zawarciu umowy najmu do wąskiej grupy osób z nowymi umowami. W ich przypadku podwyżki czynszu, jeżeli stwierdzono wyższe dochody, są dość znaczące i tempo wzrostu stawek jest bardzo wysokie. - Dość łatwo dojść do progu 8 proc. wartości odtworzeniowej, co oznacza praktycznie stawkę rynkową. To nie jest system, to doraźne rozwiązanie i do tego restrykcyjne dla wąskiej grupy, a w ogóle nie obejmujące większości lokatorów. Nie ma uzasadnienia dla tak nielogicznego różnicowania obu grup najemców mieszkań komunalnych tylko ze względu na moment wejścia do zasobu. Drugi ważny, ale źle działający element, to mechanizm ustalania wysokości czynszów, który nie uwzględnia realnych kosztów utrzymania zasobu - mówi ekspertka.
Weryfikacja lokatorów tylko na starcie i na oświadczenia
Rząd zapowiedział ustawę, która ma umożliwić faktyczną weryfikację lokatorów i dostosowanie wysokość czynszów do uzyskiwanych przez nich dochodów. O to, jak to działa obecnie, zapytaliśmy włodarzy kilku dużych miast.
- Kraków nie prowadzi obecnie weryfikacji dochodów najemców. Trwają jednak prace nad ustaleniem zasad takiej kontroli - przyznaje Patrycja Piekoszewska z biura prasowego Urzędu Miasta Kraków.
Inne miasta weryfikują sytuację osób ubiegających się o mieszkanie, a najemców ze starymi umowami już nie, bo kilka lat temu uchwalono kontrowersyjne przepisy dzielące lokatorów na dwie grupy.
- Osoby ubiegające się o mieszkanie od gminy składają wniosek o pomoc mieszkaniową, w którym wskazują m.in. dochody oraz strukturę swojego gospodarstwa domowego. Wnioski podlegają szczegółowej analizie. Obejmuje ona między innymi ocenę faktycznych warunków mieszkaniowych, przeprowadzoną bezpośrednio w miejscu zamieszkania osoby ubiegającej się o najem, a same dochody weryfikuje się m.in. na podstawie zaświadczeń o dochodach z miejsca pracy. Natomiast najemcy, którzy zawarli umowy po 21 kwietnia 2019 r., podlegają okresowej weryfikacji dochodowej zgodnie z przepisami art. 21c ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W Warszawie weryfikacja jest przeprowadzana co trzy lata. Podczas jej przeprowadzania, oprócz dochodów, najemca deklaruje także liczbę osób zamieszkujących w gospodarstwie domowym - odpowiada Interii Biznes Monika Beuth, rzeczniczka prasowa Urzędu M.ST. Warszawy.
Brak narzędzi, brak kontroli
Podobnie jest w innych miastach. Weryfikacja dotyczy sytuacji przed zawarciem umowy i w dużej mierze opiera się na oświadczeniach.
- Każdorazowo przed zawarciem umowy najmu klient składa deklarację o wysokości dochodów uzyskanych przez wszystkich członków gospodarstwa domowego (tj. osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania), przewidzianą w art. 21b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Deklarację składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W razie wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w deklaracji, wzywa się klienta do przedłożenia dokumentów, potwierdzających informacje w niej zawarte - wyjaśnia Łukasz Kubiak, rzecznik prasowy spółki Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu.
W trakcie długoletniego korzystania z mieszkań komunalnych może się zmienić stan osobowy. Czy w związku z tym lokator zajmujący taki lokal ma obowiązek zgłoszenia, jeśli w mieszkaniu zamieszkują inne osoby, niż te, które były deklarowane przy zawieraniu umowy z miastem?
- Tak, ale wynika to wyłącznie z postanowień umów najmu, ponieważ żaden przepis tego nie reguluje. W związku z tym brak jest jakiejkolwiek sankcji dla lokatora za niedopełnienie tego zobowiązania. Jednak w przypadku udostępnienia lokalu osobom trzecim (nawet oddania części lokalu do bezpłatnego używania), może stanowić to podstawę wypowiedzenia umowy najmu, w trybie art. 11 ust. 2 pk3 UoPL - tłumaczy Łukasz Kubiak, z ZKZL Poznań.
Nierówne traktowanie najemców
Warszawski ratusz informuje, że każda zmiana liczby osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania powinna być zgłaszana do gminy. - Narodziny dziecka, śmierć jednego z najemców czy wprowadzenie się do lokalu małżonka najemcy to sytuacje oczywiste, które nie wymagają żadnych działań ze strony właściciela mieszkania. Natomiast najemca nie ma prawa dowolnie udostępniać lokalu osobom trzecim czy nawet dalszej rodzinie. W takich przypadkach prawo do zamieszkiwania musi być potwierdzone zgodą miasta na oddanie lokalu do bezpłatnego używania. Brak takiej zgody, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu. Dodatkową formą weryfikacji w Warszawie aktualnej struktury gospodarstwa domowego jest działanie pod nazwą "Poznaj Swojego Najemcę". Umożliwia ono m.in. kontrolę, czy lokal jest użytkowany zgodnie z umową, a także monitorowanie faktycznego zamieszkiwania, na przykład czy najemca nie podnajął lokalu lub jego części albo nie oddał go do bezpłatnego użytkowania bez zgody wynajmującego - tłumaczy biuro prasowe warszawskiego ratusza.
Jak jest w Krakowie? - Najemca ma obowiązek zgłoszenia zmian w zakresie osób zamieszkujących lokal. Zgodnie z umową najmu: "(…) Najemca w chwili zawarcia umowy składa wynajmującemu oświadczenie o liczbie osób, które będą zamieszkiwać w lokalu oraz obowiązany jest na bieżąco informować Wynajmującego o każdej zmianie liczby osób zamieszkałych w lokalu. Dane zawarte w oświadczeniu mają wpływ na wysokość ponoszonych opłat za korzystanie z zajmowanego lokalu, a także dochodzenia należności z tym związanych na drodze windykacyjnej (…)"- odpowiada biuro prasowe Urzędu Miasta Kraków.
W jaki sposób gmina weryfikuje fakt, czy osoby zamieszkujące dany lokal komunalny nie posiadają mieszkania lub nie mają prawa do innego lokalu? Tu weryfikacja też jest ograniczona.
- Na etapie ubiegania się o mieszkanie z zasobu gminy wnioskodawca składa oświadczenie o posiadanych tytułach prawnych do nieruchomości, a gmina analizując wniosek ma możliwość sprawdzenia na terenie własnej gminy czy wnioskodawca (lub później najemca) posiada tytuły prawne do innych nieruchomości, także w oparciu o własne bazy danych. Legitymowanie się tytułem prawnym do innej nieruchomości może być powodem odrzucenia wniosku o pomoc mieszkaniową lub - w przypadku gdy dana osoba jest już najemcą, zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 2 lub ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu - odpowiada biuro prasowe warszawskiego ratusza.
Czas na systemową reformę systemu mieszkań komunalnych
Również w Poznaniu gmina opiera się na oświadczeniach najemców (oświadczenie o stanie majątkowym, przewidziane w art. 21b UoPL). - W przypadku wątpliwości istnieje możliwość weryfikacji w systemie informacji przestrzennej, jednak dotyczy to wyłącznie przypadków posiadania nieruchomości na terenie Poznania, dla których są założone księgi wieczyste. W przypadku posiadania np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu brak jest możliwości ujawnienia takiego prawa - przyznaje Łukasz Kubiak z ZKZL Poznań.
- Wyjaśnienia przedstawicieli miast posiadających duży zasób komunalny pokazują, że urzędnicy sami zwracają uwagę na niedoskonałości istniejącego systemu weryfikacji najemców mieszkań komunalnych. Przykładowo, w razie wątpliwości co do zadeklarowanego stanu majątkowego osób wnioskujących o najem miejskiego lokalu z Poznania, istnieje możliwość weryfikacji w systemie informacji przestrzennej. Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków posiadania nieruchomości na terenie Poznania, dla których są założone księgi wieczyste - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, od lat analizujący jak działa system mieszkań komunalnych.
Zwraca też uwagę, że ustawa o ochronie praw lokatorów zezwala na wymaganie przez gminę oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (pobliska miejscowość według definicji z ustawy jest położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie sąsiednim). - Tak więc weryfikacja braku prawa do innego lokum może (i często powinna być) szersza niż sprawdzenie obejmujące to samo miasto/ten sam powiat. Jak widać są też problemy związane z ujawnieniem posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez osobę wnioskującą o najem mieszkania od gminy - dodaje Prajsnar.
W efekcie mieszkania komunalne z niskimi czynszami zajmują zarówno osoby w trudnej sytuacji, które nie mają szans na wynajem czy kupno na rynku, jak i zamożne, często posiadające dom czy mieszkanie w innym mieście.
Eksperci zajmujący się polityką mieszkaniową uważają, że system wymaga zmiany, zwłaszcza przepisy, które obecnie w niesprawiedliwy sposób dzielą lokatorów na dwie grupy, w zależności od tego, kiedy weszli do zasobu komunalnego.
- Potrzebna jest poważna debata o całym systemie mieszkalnictwa komunalnego, w tym o tym, komu i jak państwo (regulacjami i finansami) oraz gminy (realnymi zasobami mieszkaniowymi, ale też regulacjami i finansami) powinny pomagać w ponoszeniu kosztów utrzymania mieszkania. Lepszym rozwiązaniem niż różnicowanie czynszów byłoby moim zdaniem wprowadzenie ekonomicznych stawek czynszu - zależnych nie od dochodów, lecz od lokalizacji, kosztów utrzymania i zarządzania. Funkcja socjalna powinna zostać przeniesiona do systemu pomocy społecznej - mówi Alina Muzioł-Węcławowicz. Podkreśla przy tym, że dodatki mieszkaniowe wymagają reformy - dziś są zbyt niskie, by realnie wspierać osoby w trudnej sytuacji.
- Pomoc powinna trafiać do tych, którzy naprawdę jej potrzebują i tę funkcję powinny spełniać dodatki mieszkaniowe, a nie zaniżane czynsze. Osobiście jestem zwolenniczką otwartego systemu najmu komunalnego, który pozwala na zachowanie mixu społecznego, czyli zbudowania takiego systemu, w którym dobrze funkcjonujący obywatele, o stabilnych i - powiedzmy - przeciętnych dochodach też będą mogli korzystać z mieszkań komunalnych. Jednak to wymagałoby ustalenia czynszów - dla większości gmin - na wyższym, ekonomicznym poziomie, z zastrzeżeniem, że osoby w trudnej sytuacji otrzymują odpowiednio wysokie dodatki mieszkaniowe z pomocy społecznej - uważa eksperta Instytut Rozwoju Miast i Regionów.
Przy czym czynsz ekonomiczny, zgodnie z ustawową definicją, to taki, który pozwala pokryć koszty bieżącego utrzymania zasobu, drobnych remontów, zarządzania nieruchomościami i gromadzenia środków na znaczące remonty czy modernizacje.
- Taki model byłby bardziej sprawiedliwy i efektywny niż obecne rozwiązania. Przy czym w ramach koniecznej reformy systemu, zwłaszcza w kontekście dużych wydatków budżetu centralnego w ramach Funduszu Dopłat, gminy powinny ograniczyć, a właściwie w ogóle zlikwidować możliwość wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą. - To absurd, który prowadzi do utraty najlepszych zasobów. Na szczęście coraz więcej gmin ogranicza możliwość wykupu z bonifikatą lub całkowicie z nich rezygnuje - dodaje Alina Muzioł-Węcławowicz.
Monika Krześniak-Sajewicz
