Parlament uchwalił ustawę zwiększającą wydatki na budownictwo społeczne i komunalne, a zostały zapowiedziane też zmiany dotyczące uszczelnienia systemu i dostosowania czynszów w lokalach komunalnych do dochodów lokatorów. To jednak może nie wystarczyć, bo od lat jest problem z tym, że duża część lokatorów nie płaci czynszów. I nie dotyczy to tylko tych, którzy rzeczywiście nie mają z czego zapłacić.
Zobacz również:
- Zaległości czynszowe w zasobach komunalnych to problem, z którym mierzymy się od wielu lat. Obecnie można wyróżnić dwie grupy dłużników. Pierwsza to osoby rzeczywiście znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej ze względu na bardzo niskie dochody, z powodów zdrowotnych, niepełnosprawności, wielodzietności czy innych czynników losowych. Druga, znacznie liczniejsza grupa, to osoby, które świadomie wykorzystują opieszałość samorządów w egzekwowaniu należności. Wiedzą, że procedury sądowe i eksmisyjne są długotrwałe, co pozwala im latami unikać płacenia czynszu - mówi Interii Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej.
Jak dodaje, niektórzy dłużnicy cynicznie stosują taktykę odwlekania - wpłacają niewielką kwotę, by "zresetować" licznik zaległości, ale nie regulują całości zobowiązań. To społecznie naganne zjawisko, które niestety wciąż spotyka się ze społeczną akceptacją. Nadal pokutuje przekonanie, że "co państwowe (tu - samorządowe), to niczyje", a to prowadzi do nadużyć. Warto zauważyć, że za media czy telefon komórkowy ludzie płacą regularnie, bo łatwo je odciąć. Tymczasem w przypadku mieszkań komunalnych procedury są tak złożone, że w praktyce umożliwiają bezkarność - mówi ekspertka.
Społeczne przyzwolenie na niepłacenie czynszów w mieszkaniach komunalnych
GUS w listopadzie poda nowe dane dotyczące zadłużenia z tytułu niepłacenia czynszów w mieszkaniach komunalnych. Jednak już na przykładzie Warszawy widać skalę problemu.
Według informacji przekazanych przez stołeczny ratusz, na koniec 2024 roku w zasobie mieszkaniowym m.st. Warszawy znajdowało się ponad 80 tys. lokali, z których ok. 90 proc. było zajmowanych na podstawie zawartej umowy bądź bezumownie.
- Zaległości w opłatach za zajmowane lokale mieszkalne z zasobu miasta stołecznego Warszawy (na podstawie zawartej umowy bądź bezumownie) na koniec 2024 roku wynosiły 184 mln zł. W kwocie tej - 48 mln zł to zaległości w lokalach z zawartą umową najmu, przy czym 12,3 mln stanowiły długi najemców o okresie zalegania powyżej 3 do 12-miesięcznego wymiaru opłat za mieszkanie oraz 26,9 mln zł to długi przekraczające 12-krotność opłat. Ponadto, kwota ta (184 mln zł) zawiera również zaległości za lokale zajmowane bez tytułu prawnego (na koniec 2024 roku wynosiły one 136 mln zł). Kwota ta nie obejmuje natomiast długów gospodarstw, które aktualnie już nie mieszkają w zasobie miejskim, ale do dzisiaj nie spłaciły jeszcze swoich długów - podało Interii Biznes biuro prasowe Urzędu Miasta stołecznego Warszawa.
Jak zaznaczono w odpowiedzi, istotną kwestią jest, że kwoty długów generowane przez gospodarstwa domowe w miejskich mieszkaniach komunalnych to nie tylko długi czynszowe. Zaległości za czynsze stanowią ok. 43-52 proc. ogółu zaległości, a pozostała część dotyczy długu za brak opłaty za media dostarczane do lokali (woda, centralne ogrzewanie, opłaty za odpady, itp.). To znaczy, że z tych 184 mln zł około 80-90 mln zł dotyczy czynszu.
Liczba osób zadłużonych zamieszkujących w lokalach to około 23 tys.
Niewielu chętnych do odpracowania swoich długów
W Warszawie średni dług na gospodarstwo domowe (dla długów powyżej trzech okresów płatności) w zależności od dzielnicy to od 7 do 34 tys. zł. Przy czym w stolicy stawka bazowa czynszu w 2024 roku wynosiła 11,89 zł za metr kwadratowy, ale w praktyce około 85 proc. lokali ma zastosowaną jakąś obniżkę.
Co mogą zrobić ci, którzy chcą uczciwie płacić czynsz, ale mają wysokie zaległości?
- Znaczącym i ważnym narzędziem dla dłużników "czynszowych" było wprowadzenie Uchwałą Rady m.st. Warszawy możliwości restrukturyzacji zadłużeń. Pozwala ono na umorzenie części zadłużenia (40 proc. albo 60 proc.) pod warunkiem spłaty pozostałej kwoty zadłużenia i wpłaty bieżących opłat za lokal. Okres spłaty długu jest dobierany w oparciu o możliwości płatnicze (nawet do 10 lat). Po spłacie części długu pozostała kwota jest umarzana. Pierwsza edycja realizowana była w latach 2015-2019, a od 29 czerwca 2019 roku realizowana jest druga edycja restrukturyzacji zadłużeń, która zakończy się w 2030 roku - informuje warszawski ratusz.
Zobacz również:
Jak dodano, tak jak wszędzie w samorządach, lokatorzy z zaległościami mogą wnioskować o umorzenie długu, odroczenie zapłaty lub rozłożenie spłaty na raty. Instrumenty te są stosowane od lat i odnoszą się nie tylko do należności z tytułu umów najmu lokali komunalnych, ale do wszystkich należności cywilnoprawnych miasta.
Zapytaliśmy jaka część osób z zaległościami zgadza się na odpracowanie długu.
- Możliwość "odpracowania" długów przez mieszkańców lokali komunalnych to jedno z narzędzi wprowadzonych w celu zmniejszenia bądź zapobiegania powstawaniu zaległości. Realizowane jest od 2014 roku. Rocznie zawieranych było od ponad 200 do prawie 500 umów. Niestety w ostatnich latach liczba zawieranych umów jest mniejsza, jednak narzędzie to jest stale promowane wśród dłużników. W 2024 roku zawarto 123 umowy o świadczenie niepieniężne natomiast narastająco w całym mieście zawarto do tej pory prawie 3 tys. takich porozumień - podaje warszawski ratusz.
Zobacz również:
Eksperci przyznają, że samorządy próbują pomóc, ale mają związane ręce.
- Gminy oferują różne instrumenty, które mają pomóc lokatorom w spłacie zadłużenia - od rozkładania zaległości na raty, przez możliwość ich częściowego umorzenia, aż po odpracowanie długu. Niestety, te rozwiązania nie cieszą się dużym zainteresowaniem. A do tego wielu lokatorów nie wytrzymuje w procesie spłaty - nawet jeśli mają rozłożony dług na raty i mogą liczyć na umorzenie części należności. Samorządy robią wiele, by poprawić ściągalność, ale problem pozostaje poważny. W efekcie samorządy "boją się" podnosić czynsze, co z kolei ogranicza ich możliwości finansowe. Między innymi dlatego brakuje środków na bieżące remonty, modernizacje czy inwestycje w nowe mieszkania. To błędne koło - mówi Interii Biznes Alina Muzioł-Węcławowicz.
Zjawisku zadłużenia lokali komunalnych od lat przygląda się i analizuje go ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
- Oczywiście, podwyższony poziom zaległości najemców mieszkań o niskim czynszu nie jest problemem widocznym tylko w Polsce. Znaczenie ma jednak skala zjawiska. Ubiegłoroczne dane austriackiego odpowiednika GUS-u (Statistik Austria) informują, że w Austrii, wskazywanej nierzadko jako przykład dobrej polityki mieszkaniowej, zaległości czynszowe posiadało 8-13 proc. najemców mieszkań komunalnych (w zależności od kwartału 2024 roku) . Natomiast GUS podaje, że pod koniec 2022 r. długiem obciążone było 46 proc. gminnych lokali z Polski, a średnia zaległość w przeliczeniu na jedno zadłużone mieszkanie wynosiła 12 186 zł. Na dane z końca 2024 r. musimy niestety jeszcze poczekać - mówi Andrzej Prajsnar. Nowe dane GUS poda w połowie listopada.
Płaca minimalna rośnie, ale bez wpływu na długi czynszowe
Prajsnar zauważa, że temat zadłużenia mieszkań gminnych niedawno znów powrócił - tym razem przy okazji petycji, którą rozpatrywali członkowie Sejmowej Komisji ds. Petycji . Dyskusja posłów dotyczyła ewentualnych zmian w zakresie przepisów (art. 871 Kodeksu Pracy), zgodnie z którymi kwota wynagrodzenia za pracę w wysokości 100 proc. minimalnej pensji jest wolna od potrąceń w ramach egzekucji komorniczej. Pojawiają się pomysły ograniczenia kwoty wolnej od potrąceń na przykład do 75 proc. "najniższej krajowej". Posłowie w kontekście możliwych zmian prawnych powoływali się właśnie na przykład trudnej egzekucji gminnych długów mieszkaniowych.
Przypomnijmy, że w 2025 roku płaca minimalna wynosi 4666 zł brutto, a od 2026 prawdopodobnie wzrośnie do 4806 zł. To oznacza, że przy dwóch osobach pracujących na pensji minimalnej dochód takiego gospodarstwa domowego to prawie 10 tys. zł brutto.
Jak poprawić ściągalność czynszów za mieszkania komunalne?
- Sądzę, że same zmiany dotyczące egzekucji komorniczej nie poprawią wskaźników ściągalności czynszów w mieszkaniach komunalnych w stopniu, jaki zapewniłby gminom dużo lepsze zbilansowanie finansowe zasobu lokalowego i zachęcił je mocniej do podejmowania kolejnych inwestycji oraz remontów. Znanym problemem pozostają również nieujawnione dochody części lokatorów. Bez ograniczenia skali tego problemu, powszechna weryfikacja dochodowa najemców nie będzie do końca skuteczna. Innymi słowy, chodzi o to, żeby oddzielić osoby faktycznie znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej od takich, które po prostu wykorzystują luki w przepisach i całym systemie mieszkalnictwa komunalnego. Jeśli nie dojdzie do ograniczenia wspomnianych luk, to planowane wydatkowanie znacznie większych środków na budownictwo komunalne i społeczne nie będzie w pełni efektywne - mówi analityk Rynekpierwotny.pl.
Zdaniem Aliny Muzioł-Węcławowicz, rozwiązaniem mogłoby być rozdzielenie funkcji ekonomicznej i socjalnej mieszkań komunalnych.
Czynsze powinny być ustalane na poziomie ekonomicznym — takim, który pozwala na utrzymanie zasobu w dobrym stanie. Natomiast osoby, których nie stać na taki czynsz, powinny otrzymywać realne wsparcie socjalne - w postaci dodatków mieszkaniowych, ale w wyższej wysokości niż obecnie, po uprzedniej realnej weryfikacji sytuacji finansowej i dochodowej - tłumaczy. Przyznaje, że jeśli chodzi o samą windykację długów, to samorządy mają ograniczone możliwości. - Procedury sądowe są długotrwałe, a wyroki eksmisyjne najczęściej przyznają prawo do lokalu socjalnego. Problem w tym, że gminy nie dysponują wystarczającą liczbą takich mieszkań, więc nawet po wyroku lokatorzy pozostają w dotychczasowych lokalach. To zresztą jeden z wielu powodów, dla którego nie powinno się wyprzedawać zasobu komunalnego z wysokimi bonifikatami - podkreśla.
Wiceminister Tomasz Lewandowski zapowiedział niedawno projekt ustawy, który ma zracjonalizować wykorzystanie obecnego zasoby komunalnego, o niektórych propozycjach pisaliśmy kilka tygodni temu.
Monika Krześniak-Sajewicz
