Koronawirus odmienia rynek nieruchomości
Przymusowa izolacja, opustoszałe biura i sklepy, spodziewany kryzys gospodarczy, ostrożność w podejmowaniu decyzji o wydatkach, zmiana stylu życia i pracy na tryb zdalny silnie wpływają na rynek nieruchomości. Na nim są zarówno przegrani, jak i wygrani, zauważa Jakub Pacholec, Zarządzający Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ.
"Lockdown wymusił zmianę trybu życia. Sale konferencyjne zamieniliśmy na spotkania zdalne, szkoły na lekcje on-line i - nie miejmy złudzeń - gry MMO, zaś zakupów - poza tymi najpotrzebniejszymi - coraz częściej dokonujemy przez Internet" - podkreśla Jakub Pacholec.
"Zarówno w Polsce, Europie Zachodniej, jak i w Stanach Zjednoczonych zużycie danych na serwerach w marcu wzrosło w porównaniu do stycznia br. o ponad 20 proc.. Patrząc na zwroty poszczególnych segmentów rynku REIT, które niosą informację o rynku nieruchomości w czasie rzeczywistym, można dojść do wniosku, że jednym z niewielu segmentów, które oparły się w 2020 roku panicznym wyprzedażom są właśnie Data Centers, czyli nieruchomości mieszczące infrastrukturę IT, w tym wszystko, czego trzeba, aby poprawnie działała chmura. W pierwszym kwartale 2020 roku ceny akcji tych spółek wzrosły średnio o 9 proc."
Analiza Mount TFI wskazuje, że popyt na dane od 2000 roku w niezakłócony sposób rośnie wykładniczo. Sam miesięczny wzrost zużycia danych w marcu 2020 roku to tyle informacji, ile przesłanych zostało w całym 2005 roku.
Zamiana biur i hoteli na gigantyczne centra danych to jednak nie jedyny zwrot kursu na rynku nieruchomości, który dokonuje się na naszych oczach. Według Jakuba Pacholca koronawirus stał się w pewnym sensie katalizatorem zmian na globalnych rynkach nieruchomości, zmian, które i tak się dokonywały.
Od 2016 roku rynek tzw. tradycyjnego retailu, czyli między innymi centrów handlowych lub nieruchomości typu high-street, zaliczał regres. W amerykańskich galeriach handlowych poziom pustostanów w 2019 roku wyniósł 9,7 proc. i był najwyższy odkąd zaczęto prowadzić statystyki, ustępując miejsca rosnącej sprzedaży detalicznej w Internecie. Od 2015 udział kanałów online w całości sprzedaży detalicznej wzrósł z 7,5 proc. do ponad 14 proc. w 2019 roku.
Niedawne dane o sprzedaży detalicznej w Stanach Zjednoczonych nie pozostawiły złudzeń. Zagregowana sprzedaż spadła w minionym miesiącu o 8,7 proc. w porównaniu do lutego, co jest równoznaczne z ubytkiem w wysokości ponad 46 miliardów USD. Najbardziej ucierpiała sprzedaż samochodów (-25 proc.), mebli (-26,8 proc.) oraz odzieży (-50 proc.). Jednak sprzedaż online w tym czasie wzrosła o 3,1 proc..
"Dane te były bezpośrednio widoczne w wycenach REITów. Ceny akcji spółek będących właścicielami magazynów i fullfilment centers, czyli miejskich centrów obsługi sprzedaży internetowej rosły w pierwszym kwartale szybciej niż szeroki indeks REIT średnio o 20 pkt. proc. i okazały się lepsze od wspomnianych wcześniej galerii handlowych aż o 55 pkt. proc."- podaje Mount TFI. Dużo lepiej niż galerie handlowe wyglądają np. centra typu convenience czyli złożone z kilku modułów parki handlowe z najbardziej potrzebnymi produktami i usługami w lokalizacjach o wysokim zagęszczeniu ruchu.
Większą zagadką na rynku nieruchomości są natomiast mieszkania, jako popularna forma lokowania kapitału. "Spadek aktywności gospodarczej może przełożyć się na mniejszy popyt. W wielu miejscach na świecie jednak podaż mieszkań jest akomodacyjna. Dodatkowo, wydatek na czynsz jest jednym z podstawowych, z których rezygnuje się dopiero w ostateczności, a to może utrzymać pewną stabilność czynszów, dobrze widoczną na przykładzie spółek z niemieckiego sektora mieszkaniowego" - zaznacza Jakub Pacholec.
Inwestowanie w nieruchomości nie traci więc racji bytu. Selektywne podejście do tych inwestycji będzie jednak kluczowe. Są segmenty, które nie tylko przejdą przez trwający kryzys suchą stopą, ale sporo na nim zyskają. Globalna pandemia przyspieszyła zmiany, które już się dokonywały.
Mount TFI jest pierwszym w Polsce Towarzystwem Funduszy Inwestycyjnych wyspecjalizowanym w zarządzaniu funduszami nieruchomościowymi oraz Private Debt.
