Koszty utrzymania są ważniejsze dla nabywców mieszkań używanych

Dla nabywców mieszkań używanych najważniejszymi elementami decydującymi o zakupie są: cena mieszkania, jego lokalizacja i układ lokalu - wynika z badania przeprowadzonego wśród doradców Home Broker i Lion's House. Wyniki te są zbieżne z tym, co w największym stopniu wpływa na ocenę oferty na rynku pierwotnym.

Szerzej na ten temat pisaliśmy 25 stycznia br. Ocena ważności każdego z wyodrębnionych elementów wpływających na decyzję o zakupie stanowi średnią z zebranych opinii doradców ds. nieruchomości. Badanie ankietowe przeprowadzono na prawie 300 respondentach w styczniu br. Doradcy oceniali więc sytuację już po zakończeniu działania programu "Rodzina na Swoim".

O tym, czy potencjalny nabywca wybierze konkretny lokal używany, decyduje oczywiście jego cena. Powód jest prosty - to przecież od niej zależy, czy kupującego na konkretne "cztery kąty" stać, czy nie. Na drugim miejscu w hierarchii potrzeb nabywców uplasowała się lokalizacja, a więc czynnik, który w największym stopniu decyduje o atrakcyjności nieruchomości. Pod tym pojęciem mieści się bowiem ocena sąsiedztwa nieruchomości, dostępność komunikacyjna czy dostęp do punktów handlowych i usługowych czy oświaty. Odrobinę niższą ocenę otrzymała... cena. Tym razem jednak w przeliczeniu na metr. Przypomnijmy, że to od tej wartości często zależało, czy dana nieruchomość kwalifikowała się do budżetowych dopłat, czy nie.

Najprawdopodobniej więc gdyby badanie to przeprowadzone zostało w czwartym kwartale zeszłego roku, cena metra mogłaby zająć wyższą pozycję w hierarchii ważności. Niemiej jednak wciąż przeciętny nabywca mieszkania ocenia atrakcyjność kwoty, jaką musi zapłacić za lokum, przeliczając ją na jednostkę powierzchni.

Jest to więc ważny aspekt przy wyborze mieszkania. Niżej, a więc na czwartym miejscu w hierarchii potrzeb potencjalnych nabywców, uplasował się układ mieszkania. Trudno się temu dziwić. Wprowadzenie zmian w rozkładzie pomieszczeń używanego, a więc często już wykończonego lokalu, wymaga czasu, nakładów finansowych i nie zawsze jest możliwe w związku z brakiem możliwości ingerowania w elementy konstrukcyjne budynku.

Aż do czwartego miejsca w hierarchii czynniki decydujące o atrakcyjności mieszkania używanego są identyczne jak na rynku pierwotnym. Na piątym miejscu uplasował się koszt utrzymania mieszkania. Jest to więc ważny element decydujący o wyborze nieruchomości. Na rynku wtórnym kwestia ta jest więc znacznie ważniejsza niż na pierwotnym, w przypadku którego koszty utrzymania zajęły dopiero 7. miejsce.

Może to być wynikiem tego, że nabywcy nowych mieszkań są często przekonani o tym, że zastosowane technologie pozwolą im oszczędzić na wydatkach eksploatacyjnych. Rzeczywiście może tak być, bo na przykład zgodnie z danymi Home Broker, koszt ogrzewania mieszkania w nieocieplonym bloku z "wielkiej płyty" może być nawet dwukrotnie wyższy niż podobnego lokum w nowym budynku. Trzeba jednak podkreślić, że poprawna termomodernizacja betonowych bloków może spowodować, że koszty ogrzewania w obu typach budownictwa będą podobne.

Na rynku wtórnym nabywcy szukają często lokali, które nie wymagają długotrwałego i kosztownego remontu. Jest to też jedna z podstawowych przewag rynku wtórnego nad pierwotnym - mieszkanie już istnieje, a ponadto często jest w stanie nadającym się w krótkim czasie do wprowadzenia. W hierarchii ważności element ten zajął szóste miejsce.

Atrybut powyższy warto jednak wzmocnić dobrym przygotowaniem mieszkania do sprzedaży. Dla nabywców jest to także istotna kwestia (miejsce 8. w hierarchii). Jak można mieszkanie przygotować do sprzedaży? Warto zwrócić uwagę na kilka kwestii:

1. Porządek i odświeżenie ścian,
2. Oświetlenie lokalu,
3. Drobne naprawy,
4. Nastrój i pora oględzin.

Mieszkanie powinno więc być odświeżone, posprzątane, dobrze oświetlone oraz prezentowane o takiej porze dnia, kiedy słońca jest w nim najwięcej. Liczą się też detale, jak dobrze zamocowane klamki, krany czy żaluzje oraz ...zapach. Zgodnie z opinią doradców Home Broker, cena transakcyjna mieszkania dobrze przygotowanego do sprzedaży może być wyższa - przeważnie o 3-5 proc.

Przyjmując więc, że mieszkanie warte jest 300 tys. zł można liczyć na cenę transakcyjną wyższą nawet o 15 tys. zł. Dbając o wszystkie szczegóły, właściciele budują pozytywny nastrój u kupującego, zabierając mu jednocześnie argumenty przy ewentualnej negocjacji ceny.

Nie bez znaczenia dla nabywców jest też sprawność działania zarządcy, czyli po prostu to jak sprawnie działa spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Od tego bowiem zależy, czy trawniki i zieleń na terenie osiedla będą zadbane, chodniki odśnieżone, budynki regularnie modernizowane, a poziom czynszu zadowalający. Ocena tego aspektu znalazła się na 10. miejscu w hierarchii potrzeb. Co ciekawe identyczny wynik osiągnęła w badaniu dotyczącym rynku pierwotnego marka dewelopera.

Bartosz Turek

Analityk rynku nieruchomości