Art. 29 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane zawiera katalog przedsięwzięć, które zgodnie z prawem nie są obciążone obowiązkiem uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. A więc wszystkie zamierzenia budowlane, które nie zostały wymienione przez ustawodawcę we wspomnianym artykule, wymagają od inwestora wystąpienia z wnioskiem o wydanie tej decyzji administracyjnej. Co więcej, brak wymogu uzyskania pozwolenia na budowę obejmuje tylko takie budowle, których zasięg oddziaływania zamyka się w obrębie działki objętej inwestycją - podkreśla Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Innymi słowy ustawodawca nie przewidział konieczności ubiegania się o pozwolenie dla takiego zamierzenia budowlanego, które nie będzie mieć namacalnego wpływu na inne, otaczające go działki.
A zatem, zgodnie ze wspomnianą przesłanką, wśród obiektów, które mogą zostać wzniesione bez uzyskania pozwolenia na budowę znalazły się m.in. wolno stojące jednorodzinne budynki mieszkalne (pamiętając o zasadzie, że ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane); wolno stojące parterowe budynki gospodarcze takie jak garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie, których powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35 mkw, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 mkw powierzchni działki - wymienia Bartosz Antos.
Ponadto bez pozwolenia na budowę możemy wznieść także obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej już działki siedliskowej, mowa tu m.in. o parterowych budynkach gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw, przy rozpiętości konstrukcji nieprzekraczającej 4,80 m; wolno stojących parterowych budynkach rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 mkw, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw powierzchni działki; wiatach o powierzchni zabudowy do 50 mkw, które usytuowane będą na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 mkw powierzchni działki; obiektach małej architektury czy ogrodzeniach.
Wydanie przez odpowiedni organ pozwolenia na budowę musi zostać poprzedzone przeprowadzeniem postępowania z udziałem stron. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy prawo budowlane za stronę mogą zostać uznani inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego złożonym wnioskiem - wyjaśnia Bartosz Antos.
Rozpoczęcie prac budowlanych możliwe jest najwcześniej po upływie 14 dni od wydania pozwolenia na budowę. Z kolei decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Art. 28 ust. 1 - ustawy Prawo budowlane, umożliwia rozpoczęcie robot budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, która nie jest ostateczna (ale tylko wykonalna). W myśl natomiast art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego, decyzja administracyjna, czyli w tym przypadku pozwolenie na budowę, podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. W konsekwencji, większa liczba stron w postępowaniu sprawia, że inwestorowi ciężko będzie w praktyce skorzystać z przywileju przewidzianego przez ustawodawcę, czyli może okazać się niemożliwe rozpoczęcie robót przed zyskaniem przez dane pozwolenie przymiotu ostateczności.
Przypomnijmy, że za stronę w postępowaniu o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę mogą zostać uznani inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego złożonym przez inwestora wnioskiem.
Wspomniany obszar oddziaływania określany jest przez architekta w projekcie budowalnym w celu ustalenia wpływu inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzający związane z tym obiektem możliwe ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, danego terenu - wyjaśnia Bartosz Antos. Wśród wymienionych przez ustawodawcę przepisów odrębnych najistotniejszym aktem jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r. nr 75, poz 690 z późn.zm.). Brane poda uwagę mogą być także przepisy związane z ochroną środowiska, w tym także te określające kwestie związane z oddziaływaniem na środowisko, czy przepisy związane z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym - informuje Bartosz Antos. Dla przykładu: za oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, która stanowi podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę oraz przesądzi o konieczności uznania danego podmiotu za stronę w postępowaniu, może zostać uznany fakt przewidywanego ograniczania dostępu do słońca w pomieszczeniach w domu sąsiada, lub jeśli zostanie zaprojektowany zbyt blisko granicy dwóch nieruchomości.
Warto w tym kontekście przywołać orzecznictwo wydane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. W wyroku z 27 lipca 2016 r. (sygnatura akt: VII SA/Wa 2277/15) podkreślony został fakt jak ważne przy ustalaniu stron w danym postępowaniu jest branie pod uwagę nie tylko wpływu, jaki na sposób zagospodarowanie będzie mieć planowane zamierzenie budowlane, ale także mówiąc ogólnie, charakteru inwestycji. W opinii sądu, w zależności od rodzaju inwestycji, późniejsza działalność z nią związana może wywołać namacalne skutki nie tylko jeśli chodzi o nieruchomości sąsiednie, ale również na nieruchomości położone dalej, niegraniczące bezpośrednio z terenem inwestycji. Należy więc oczekiwać, że określane przez architektów obszary oddziaływania będą bardzo zróżnicowane pod względem wielkości. W konsekwencji może także zwiększyć się liczba stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę, co do zasady, musi zostać wydane w terminie najpóźniej 65 dni od momentu złożenia wniosku przez inwestora - przypomina Bartosz Antos. Jeśli starosta (prezydent) nie wyda w tym czasie decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy kolejny dzień zwłoki, a pieniądze te zasilają budżet państwa. Zdarzają się także sytuacje, w których organ przed wydaniem pozwolenia musi zasięgnąć opinii różnych instytucji - warto pamiętać, że czas oczekiwania na odpowiednie uzgodnienia i decyzje poprzedzające wydanie pozwolenia nie jest wliczany do wspominanych tu 65 dni. Jeśli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata, to pozwolenie na budowę wygasa.
Bartosz Antos
wiceprezes Saveinvest
