Kto w praktyce załapie się na "kredyt na start"? Mamy odpowiedzi na kluczowe pytania

Nowy kredyt mieszkaniowy "na Start" zastąpi "Bezpieczny kredyt 2 proc." i rodzinny kredyt mieszkaniowy, a jego konstrukcja najbardziej premiuje rodziny z dziećmi, które mogą liczyć na najwyższą kwotę dopłat. 

Program ma kryteria dochodowe od 7 tys. zł netto dla singla do 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego, ale ich przekroczenie nie powoduje wykluczenia, tylko pomniejszenie kwoty dopłat. Główny warunek to nie posiadanie mieszkania, choć wyjątkiem są tu rodziny z trójką dzieci.

Wysokość kredytu mieszkaniowego "na Start" nie będzie limitowana, ale dopłata naliczana będzie tylko od określonej wysokości kapitału. Będzie ona tym wyższa im większe będzie gospodarstwo domowe:

• 200 tys. zł przy jednej osobie w gospodarstwie domowym,
• 400 tys. zł przy dwóch osobach,
• 450 tys. zł przy trzech osobach,
• 500 tys. zł przy czterech osobach,
• 600 tys. zł przy pięciu osobach

Program ma dodatkowe warunki, jak kryterium metrażu czy domiar na mieszkania w dużych miastach i jest dość skomplikowany. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest autorem projektu opublikowało zestaw pytań i odpowiedzi na temat tego, jak to ma działać w praktyce, w konkretnych przypadkach. Wybraliśmy najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości. Jak zastrzega ministerstwo, wyjaśnienia zasad działania programu i odpowiedzi na pytania są oparte na projekcie ustawy i po zakończenia prac legislacyjnych mogą się zmienić.

Kredyt mieszkaniowy jako kredyt hipoteczny będzie mógł zostać udzielony na:

• budowę domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
• nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem (rynek wtórny i pierwotny);
• realizację inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym stanowiących wkład budowlany, z wykończeniem tego lokalu albo tego domu.

Kredyt mieszkaniowy jako kredyt konsumencki będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:

• partycypację w SIM/TBS
• wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej.

W programie obowiązuje limit dochodowy: 7 tys. zł netto dla 1-osobowego gospodarstwa domowego, 13 tys. zł netto dla 2-osobowego gospodarstwa domowego, 16 tys. zł netto dla 3-osobowego gospodarstwa domowego, 19,5 tys. zł netto dla 4-osobowego gospodarstwa domowego i 23 tys. zł netto dla 5-osobowego i większego gospodarstwa domowego.

Kwota obliczonej dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego zostanie pomniejszona o 50 proc. kwoty przekroczenia wskazanego limitu dochodowego w przypadku singla oraz o 25 proc. kwoty przekroczenia w pozostałych przypadkach.

Przykład 1: Singiel zarabia 9 tys. zł netto. Przekroczenie wynosi 2 tys. zł. Dopłata zostanie pomniejszona o 50 proc. przekroczenia tj. 1 tys. zł.

Przykład 2: Małżeństwo, które posiada jedno dziecko, zarabia wspólnie 18 tys. zł netto. Przekroczenie wynosi 2 tys. zł. Dopłata zostanie pomniejszona o 25 proc. przekroczenia, tj. 500 zł. Uwaga: Kupno nieruchomości w większych miastach, gdzie mieszkania są droższe, obejmują specjalne zasady, na podstawie których dopłata może być wyższa.  

Powierzchnia użytkowa nabywanego lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego będzie limitowana, natomiast przekroczenie wskazanego limitu nie oznacza automatycznego wykluczenia z programu, a jedynie zmniejszenie przysługującej dopłaty.

Wysokość dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego "naStart" udzielonego jako kredyt hipoteczny pomniejsza się o 50 zł za każdy m2 przekroczenia. Limit ten określany będzie sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy (wzór: 25 + 25 x liczba osób). Dla jednoosobowego gospodarstwa domowego tak rozumiany kalkulacyjny limit powierzchniowy określono na poziomie 50 m2 i jest on podwyższony o 25 m2 za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego - czyli przykładowo dla dwuosobowego i czteroosobowego gospodarstwa domowego limit ten wyniesie odpowiednio 75 m2 i 125 m2.

Przykład: Para chce zakupić nieruchomość o powierzchni 85 m2. Zgodnie ze wzorem, limit nieruchomości dla pary bez dzieci wynosi 75 m2 (25 + 25 x 2). Oznacza to, że przekroczenie wynosi 10 m2. Każdy m2 oznacza dopłatę mniejszą o 50 zł, czyli w tym wypadku dopłata będzie niższa o 500 zł (10 m2 x 50 zł). Limit powierzchniowy nie obowiązuje w przypadku budowy domu, a jedynie jego zakupu.

W dniu udzielenia kredytu mieszkaniowego "naStart"(ani przed tym dniem) kredytobiorca nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątek stanowią gospodarstwa domowe, w których skład wchodzi co najmniej troje dzieci. Jeśli takie gospodarstwo domowe posiada nie więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną, może ono skorzystać z kredytu mieszkaniowego "naStart". 

Nieruchomość tę należy zbyć przed spłaceniem 24 raty kredytu mieszkaniowego, w przeciwnym wypadku okres dopłat zostanie skrócony ze 120 do 24 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych. Wprowadzenie warunku zbycia posiadanego mieszkania lub domu w okresie 2 lat w opinii projektodawcy umożliwi takiemu gospodarstwu domowemu poprawę sytuacji mieszkaniowej, ale nie stwarza mechanizmu powiększenia majątku o kolejną nieruchomość, bowiem nie taki jest cel projektu ustawy.

W przypadku zbycia prawa własności nieruchomości w okresie przysługiwania dopłat do rat kredytu mieszkaniowego, dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Dopłaty do rat uzyskane przed dniem sprzedaży nieruchomości nie podlegają zwrotowi. Czy mieszkanie zakupione z pomocą programu będzie można wynająć zanim minie 10 lat? 

Rozwiązania określone w programie skierowane są do osób, które planują kupno lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (albo jego budowę), celem zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej. W przypadku wynajęcia takiego mieszkania w okresie przysługiwania dopłat do rat, wygasają one z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Ustawa nie wprowadza natomiast nakazu zwrotu wypłaconych już dopłat do rat, a tym samym decyzja o wynajmie mieszkania będzie należała do kredytobiorcy. Program nie przewiduje wyjątków od tej reguły.

Tak, oboje kredytobiorcy muszą stać się jedynymi właścicielami kupowanej nieruchomości, a ich udział w tej współwłasności musi być równy (albo być współwłasnością łączną). Zgodnie z obowiązującym prawem dom jednorodzinny staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej, wobec czego przy chęci zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na budowę domu, oboje kredytobiorcy muszą być właścicielami działki.

Tak, będzie taka możliwość. Założenia programu nie przewidują negatywnych konsekwencji za nadpłacanie kredytu mieszkaniowego.

Dopłatami do rat kredytu mieszkaniowego obejmuje się 120 pierwszych, spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych tego kredytu udzielonego jako kredyt hipoteczny oraz 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych tego kredytu udzielonego jako kredyt konsumencki.

Nie, program ten nie przewiduje limitu wnoszonego wkładu własnego. Będzie istniała możliwość wniesienie wkładu własnego o dowolnej wysokości.

Tak, posiadanie nieruchomości niemieszkalnej nie dyskwalifikuje z programu.