Kupić czy wynająć? Najlepiej jedno i drugie

Inwestycja w nieruchomość nie jest dostępna dla każdego z powodu tzw. bariery startu. Każdy kto chce wejść w ten biznes musi najpierw pozyskać odpowiednie środki (zwykle rzędu 20 proc. całej inwestycji), wykazać zdolność kredytową i uzyskać kredyt. Jeżeli jednak uda się pokonać te przeszkody, można zyskać bardzo wiele.

Kupno mieszkania z myślą o wynajmie to bardzo dobra inwestycja, lepsza nawet od lokat bankowych i funduszy. Inwestorzy wiedzą również, że do w/w trudności można się dobrze przygotować i stosunkowo łatwo je pokonać.

Jeśli jest się młodym i ma się możliwość wzięcia kredytu na długie lata, to obsługa miesięcznej raty jest zwykle mniejsza niż wolnorynkowy czynsz. Obsługa kredytu dzieli się na ratę kapitałową (kredyt podzielony przez ilość rat) i ratę odsetkową (odsetki płacone bankowi).

Faktycznym kosztem, który przepada bezpowrotnie jest tylko rata odsetkowa. Rata kapitałowa to nic innego jak gotówka odkładana do własnej "skarbonki".

Dodatkowo, gdy przeznaczymy mieszkanie do wynajęcia, będziemy inkasować stałe miesięczne wpływy. Przychody z wynajmu gwarantują dobrą stopę zwrotu kapitału i uzyskanie przyzwoitej rentowności inwestycji.

Przykładowo: 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 47 m kw. w ekskluzywnym apartamentowcu Angel City w samym centrum Krakowa to koszt rzędu 450 000 tys. zł. Jeśli zdecydowalibyśmy się je kupić na kredyt (5,66 proc.) przy 20 proc. wkładzie własnym, oznacza to, że zainwestowaliśmy 92 475 zł.

Takie mieszkanie moglibyśmy wynająć za 2 500 zł, osiągając rocznie przychody w wysokości 30 000 zł. Po odliczeniu kosztów odsetek (tj. 874,16 zł miesięcznie) zostaje nam czystego zysku 1 625,84 zł, co rocznie daje nam wpływy rzędu 19 510 zł.

Z prostego rachunku matematycznego wynika, że taka inwestycja zwróci się nam w przeciągu niecałych 5 lat (środki własne dzielone przez roczny zysk miesięczny). Jeszcze lepiej kalkulacja wyszłaby oczywiście, gdyby koszt zakupu mieszkania na wynajem, nie był finansowany z kredytu, ale kupiony byłby za gotówkę. Ale taką możliwość mają tylko nieliczni.

- Problem polega na tym, że większość osób uznaje, że rata kapitałowa jest realnym kosztem jaki ponoszą i myślą, że inwestycja zwróci się wówczas gdy skończą spłacać cały kredyt, czyli po jakichś 30-40 latach. Nic bardziej mylnego. Mieszkanie od razu staje się własnością nabywcy, a faktyczny koszt to tylko odsetki bankowe. Raty kapitałowej nie można liczyć jako straty, gdyż pieniądze te de facto wpływają do naszej kieszeni. Dlatego też 5 lat to realny czas, kiedy inwestycja może się zwrócić - mówi Małgorzata Nowosielska dyrektor ds. marketingu Angel City.

Skompletowanie środków na zakup nieruchomości to jedno, drugim jest wybór mieszkania. Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, zakup lokalu z myślą o wynajmie, wymaga uwzględnienia wielu czynników.

Bardzo ważny jest nie tylko standard i wybór miasta, ale nawet konkretnej ulicy. - Najlepiej inwestować w nieruchomości w dobrych lokalizacjach (np. w centrum) i o wysokim standardzie, w dzielnicach typowo biznesowych i studenckich. Daje to gwarancję wynajmu przez firmy, które zatrudniają osoby z innych miast na kontrakty managerskie bądź studentom, którzy są coraz bardziej wymagający pod tym względem - mówi Nowosielska.

Zakup mieszkania w centrum to inwestycja dużo bezpieczniejsza niż w odległych dzielnicach. Nawet podczas kryzysu ceny zlokalizowanych tam nieruchomości pozostają względnie stałe i nie są tak podatne na zmiany koniunktury na rynku.

W oczywisty sposób wpływa to na bezpieczeństwo zgromadzonych środków. Inwestycje w nieruchomości stanowią duże zabezpieczenie na wypadek zawirowań na rynku. Pieniądze odkładane na lokacie są bezpieczne wówczas, gdy nic się nie dzieje, w przeciwnym razie można dużo stracić (np. w przypadku zmiany wartości kursu złotego względem walut obcych).

Tak jak miało to miejsce przed rokiem 1989, gdy fortuny przywiezione przez osoby powracające z emigracji zarobkowej, w przeciągu kilku zaledwie lat, znacznie straciły na sile nabywczej. Inwestujący w nieruchomości niemal w 100 proc. zabezpieczeni byli na tę okoliczność.

W każdym prowadzonym biznesie potrzebna jest oczywiście pewna doza szczęścia, ale dokładnie kalkulując można temu szczęściu znacząco pomóc.

Inwestowanie w nieruchomości, z myślą o ich wynajęciu w kolejnych latach stanie się jeszcze bardziej opłacalne. Stabilne lub rosnące w wolnym tempie ceny mieszkań, przy jednoczesnym szybkim wzroście stawek za wynajem, zapewnią krótszy okres zwrotu inwestycji. Kupno mieszkania należy jednak potraktować, jako dobrą lokatę kapitału w dłuższym okresie czasu, a nie jako zarabianie na wynajmie.

Agata Kostecka