Łatwiej zalegalizować samowolę budowlaną
Samowolę budowlaną łatwiej jest obecnie zalegalizować. Dzięki zmianom w przepisach Prawa budowlanego możliwość taka pojawiła się także w odniesieniu do obiektów na obszarach pozbawionych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Aby tego dokonać, trzeba jednak dopełnić formalności i niemało zapłacić.
Więcej obiektów spełnia warunki legalizacji
Wybudowany lub będący jeszcze w budowie obiekt, co do którego nie uzyskano pozwolenia na budowę można zalegalizować, jeśli budowa spełnia łącznie dwa warunki.
Po pierwsze - jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Po drugie - nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
Obecnie zalegalizować można sporą grupę samowoli znajdujących się na obszarach nieobjętych planami miejscowymi. Wcześniej było to możliwe tylko teoretycznie, gdyż już w dniu wszczęcia postępowania dotyczącego samowoli należało dysponować ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Dzięki wyrokowi Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. (sygn. akt P 37/06) i nowelizacji ustawy, która weszła w życie 6 grudnia 2008 r., zlikwidowano wymóg dysponowania warunkami zabudowy w dniu wszczęcia postępowania.
Potrzebne dokumenty
Gdy wskazane wcześniej warunki są spełnione, zostanie wydane postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót. Ustala się w nim wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie następujących dokumentów:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku niektórych obiektów - bardziej szczegółowych dokumentów.
Przedłożenie tych dokumentów traktowane jest jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli.
Sprawdzanie dokumentów
Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.
Opłata legalizacyjna
Przed wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego ustalana jest w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej. Jest ona obliczana według wzoru:
50 x 500 zł x współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).
Tabela zawierająca oba współczynniki (k i w) znajduje się w załączniku do Prawa budowlanego. Podstawiając je do powyższego wzoru można sprawdzić, jaka będzie opłata legalizacyjna dla poszczególnych obiektów. Przykładowo, opłata za zalegalizowanie sklepu o kubaturze 2.500 m3 wybudowanego bez pozwolenia na budowę wynosi 375.000 zł, za budynek mieszkalny jednorodzinny - 50.000 zł, za dom letniskowy lub garaż do dwóch stanowisk - 25.000 zł.
Na niektóre prace budowlane nie jest potrzebne pozwolenie na budowę - wystarczy dokonanie w starostwie zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia prac. Jeśli w terminie 30 dni organ nie wniesie sprzeciwu, prace można rozpocząć. Dotyczy to np. budowy ogrodzeń od strony ulic. Jeśli prace wykonano bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu organu, również mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Jej legalizacja jest jednak znacznie tańsza - w zależności od rodzaju obiektu wynosi 2.500 zł lub 5.000 zł.
Jeśli wszystkie wymogi postawione przez inspektora zostaną spełnione, wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego (i pozwoleniu na wznowienie robót, jeśli budowa nie została jeszcze zakończona). W decyzji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).
autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa Nr 518 z dnia 2008-12-24
