Lepiej płacić raty niż czynsz
Warunki rynkowe powodują, że koszt wynajmu mieszkania jest zbliżony do wysokości raty kredytu zaciągniętego na zakup własnego lokum. W tej sytuacji trudno się dziwić, że preferujemy mieszkanie "na swoim" niż w wynajętym. Ale jednocześnie liczna grupa Polaków, zwłaszcza młodych, nie mogąc dostać kredytu, zmuszona jest do wydawania sporych pieniędzy na czynsz. Ich sytuacji nie poprawi ani konieczność posiadania wkładu własnego, ani rządowa inicjatywa budowy mieszkań na wynajem.
W 2013 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce wynosiło 3650 zł, czyli około 2600 zł "na rękę". Koszt wynajmu kawalerki lub niewielkiego dwupokojowego mieszkania w Warszawie to 1200-1500 zł, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi rata kredytu hipotecznego. W innych miastach proporcje są analogiczne. Zestawiając te dwie wielkości, otrzymujemy odpowiedź na pytanie, dlaczego w Polsce, w porównaniu z innymi krajami, mieszkanie w wynajmowanym lokalu jest mało popularne i traktowane jako zło konieczne i stan przejściowy, który jak najszybciej chcielibyśmy zmienić, kupując własne mieszkanie.
Trudno się temu dziwić, skoro przeciętnie zarabiający Polak miałby wydawać połowę swojej pensji na czynsz za wynajmowane lokum. Proporcje te są jeszcze bardziej niekorzystne w grupie osób młodych, dopiero zaczynających karierę zawodową lub jeszcze uczących się czy studiujących. Niewielu z nich w pierwszych latach pracy jest w stanie "wyciągnąć" średnią krajową. Co gorsza, spora część z nich ma trudności z uzyskaniem kredytu nie tylko ze względu na wysokość dochodów, ale także z powodu formy zatrudnienia, czyli umów śmieciowych. W efekcie osoby chcące wyrwać się z rodzinnego domu, a częściej ci, którzy zmuszeni są szukać pracy poza miejscem zamieszkania, skazani są na ponoszenie wysokich opłat, pochłaniających zbyt dużą część zarobków, a jednocześnie odcinających im możliwość oszczędzania na wkład własny, konieczny do uzyskania kredytu, nie mówiąc o kupnie nieruchomości za własne pieniądze.
Banki nie są skłonne do stosowania taryfy ulgowej ani w zakresie zdolności kredytowej, ani honorowania umów o pracę. Najchętniej widzą etat na czas nieokreślony, a jeśli umowy są terminowe, to konieczny jest dłuższy czas ich obowiązywania. Co więcej, młodzi ludzie wchodzący dopiero na rynek pracy, stanowiący jednocześnie grupę najbardziej zmotywowanych do zdobycia własnego mieszkania, są w znacznie gorszej sytuacji niż przedsiębiorcy, rozpoczynający karierę w biznesie. Ci drudzy, choć w ograniczonym zakresie, mają jednak możliwość korzystania bądź z różnych form pomocy "na start", bądź rządowych gwarancji kredytowych.
Tymczasem chęć zakupu mieszkania na kredyt dodatkowo rozbija się o rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzające obowiązek posiadania wkładu własnego, a planowany wzrost jego wysokości będzie w przyszłości stanowił coraz większą barierę w dążeniu do upragnionej hipoteki i mieszkania. Nie zanosi się także na to, że rządowy program Mieszkanie dla Młodych, zaczynający kuleć tuż po stracie, będzie stanowić przełom w dostępie do własnego lokum. Trudno liczyć, by w najbliższym czasie cokolwiek miało zmienić się na lepsze, szczególnie jeśli przypomnieć, ile czasu trwało przygotowanie regulacji dotyczących MdM. Ostatecznie bez wprowadzenia zmian pewnie się nie obędzie.
Na razie jednak sytuacja wygląda na patową i przypomina nieco to, co dzieję się w kwestii emerytur. Skoro istniejące mieszkaniowe "filary" okazują się niewystarczające, warto pomyśleć nad szukaniem nowego, niestety raczej na własną rękę. Być może z czasem w sukurs tym poszukiwaniom przyjdą banki, którym zacznie bardziej doskwierać widoczne już zahamowanie dynamiki kredytów hipotecznych. Na razie hipoteki nie są ich priorytetem, ustępując pola kredytom gotówkowym i finansowaniu firm, ale trudno sobie wyobrazić, by na dłuższą metę instytucje zapomniały o segmencie mieszkaniowym, który był dla nich "dojną krową" przez kilka poprzednich lat. Prawdopodobnie dostrzegą one wkrótce, ile pieniędzy mogłoby trafić do nich, zamiast do kieszeni właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem.
Choć powszechna jest opinia o tym, że rynek wynajmu mieszkań w Polsce ma ogromny potencjał, trudno przypuszczać, by urzeczywistnił się on dopóki nie zmienią się obecne proporcje między wysokością czynszów, a średnim dochodem i przeciętną ratą kredytu. Przedstawiciele Banku Gospodarstwa Krajowego, który rozpoczyna realizację programu taniego wynajmu mieszkań przekonują, że możliwe jest w Polsce stworzenie warunków umożliwiających sytuację, w której każdy chętny mógłby całe życie, bądź większą jego część spędzić w wynajmowanym mieszkaniu. Choć takie rozwiązania nie są niczym nadzwyczajnym w wielu krajach, jak choćby w Niemczech czy Stanach Zjednoczonych, u nas upowszechnienie się takiego modelu na razie zakrawa na utopię. Powszechnie podkreśla się problemy natury prawnej, w tym w szczególności kwestie z jednej strony ochrony i respektowania praw własności właściciela lokalu, z drugiej zaś interesów najemców.
W rzeczywistości jednak głównym problemem wydają się koszty najmu. Rządowa inicjatywa, realizowana za pośrednictwem BGK, raczej sytuacji w tym zakresie nie zmieni. Niełatwo o precyzyjne dane, dotyczące rynku wynajmu mieszkań, takie jak liczba wykorzystywanych do tego celu lokali, czy łączna wartość czynszów, płaconych ich właścicielom przez wynajmujących. Między innymi dlatego, że spora część tego typu transakcji stanowi "szarą strefę", w której nie ma mowy o podpisywaniu umów, a jeśli już, to ze względów podatkowych ich wartość jest zaniżana.
Według szacunków Europejskiego Urzędu Statystycznego, w Polsce na warunkach rynkowych wynajmowanych jest 2,2 proc. mieszkań, czyli około 275-300 tys. (według GUS w 2012 r. mieliśmy 12,5 mln lokali mieszkalnych). Przyjmując, że średnia wysokość czynszu wynosi 1500 zł miesięcznie, co dałoby kwotę sięgającą 412,5 - 450 mln zł miesięcznie, a więc 4,95 - 5,4 mld zł rocznie. Można przyjąć, że drugie tyle "kręci się" w szarej strefie. Te dane, choć oparte na niezbyt dokładnych szacunkach, dają obraz skali zjawiska, zarówno w kontekście sum trafiających do kieszeni właścicieli wynajmowanych lokali, jak i kwot, które mogłyby być przeznaczone na kupno mieszkań, w tym także na kredyt. Należy patrzeć na nie przez pryzmat nie tyle zasilania kas banków i deweloperów, ale przede wszystkim zaspakajania potrzeb mieszkaniowych Polaków, pamiętając, że pod względem liczby mieszkań na 1000 obywateli plasujemy się w europejskim ogonie.
Roman Przasnyski
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
