Ma być bezwarunkowy zakaz wyprzedaży mieszkań budowanych za pieniądze z budżetu. W rządzie nie było jednomyślności

Projekt ustawy, której nowa wersja została opublikowana w ubiegłym tygodniu przewiduje przede wszystkim podniesienie limitów wydatków budżetu państwa na mieszkalnictwo komunalne i społeczne (w tym TBS czy SIM) - o 48 mld zł do 2030 r. W projekcie przewidziano również rozszerzenie programu BSK o możliwość finansowania powierzchni zaspokajających potrzeby mieszkaniowe studentów tworzonych przez uczelnie publiczne. Jednocześnie tak duże zwiększenie wydatków ma jedną podstawową zasadę zapisaną w projekcie ustawy, a mianowicie zakaz sprzedaży mieszkań powstałych z udziałem środków pochodzących z budżetu państwa.

Taki warunek już na początku powstawania programu budowy tanich mieszkań na wynajem stawiał były wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki, który inicjował tej program.

Teraz zakończył się już etap uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych oraz opiniowania. Jednym z elementów, co do których ministerstwa w ramach uzgodnień miały odmienne stanowiska był właśnie całkowity zakaz możliwości przejmowania takich mieszkań na własność. 

Zakaz ma uzasadnienie, zwłaszcza że w Polsce mieliśmy falę wyprzedaży za bezcen ogromnej liczby mieszkań komunalnych przez samorządy (w latach 1995-2022 zasób mieszkań komunalnych zmniejszył się o ponad połowę).

Dlatego, jak uzasadnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii, chodzi o przywrócenie społecznego charakteru finansowanych z budżetu państwa inwestycji mieszkaniowych (zakaz sprzedaży lokali wybudowanych z udziałem preferencyjnego kredytu w ramach programu SBC (społeczne budownictwo czynszowe); a w przypadku zasobu komunalnego zrealizowanego z udziałem środków Funduszu Dopłat w ramach programu BSK (budownictwo społeczne i komunalne) po okresie 25 lat od powstania zasobu zakaz sprzedaży z bonifikatą. Przy czym będzie to dotyczyło wyłącznie przyszłych inwestycji.

"Proponuje się modyfikację dotychczasowych zasad finansowania budownictwa społecznego i czynszowego z udziałem środków z programu BSK i programu SBC w celu zagwarantowania długofalowego efektu inwestycji wspieranych ze środków budżetu państwa, z uwzględnieniem społecznego charakteru tworzonego zasobu mieszkaniowego. W tym zakresie proponuje się przywrócenie przepisów o całkowitym zakazie wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC oraz wydłużenie okresu (obecnie 15 lat) po jakim mogą zostać wyodrębnione na własność lokale mieszkalne utworzone z wykorzystaniem finansowego wsparcia udzielonego w ramach programu BSK do 25 lat. Proponuje się także, aby po upływie tego okresu ewentualna sprzedaż mogła nastąpić wyłącznie po cenie rynkowej (bez bonifikaty) a uzyskanie środki przeznaczane były na tworzenie nowego lub modernizację istniejącego mieszkaniowego zasobu gminy" - czytamy w uzasadnieniu i OSR.

Przeciwne całkowitemu zakazowi przejmowania na własność mieszkań wybudowanych w ramach  programów było Ministerstwo Funduszu i Polityki Regionalnej.  

W piśmie datowanym na 18 czerwca, a opublikowanym w ubiegłym tygodniu na portalu RCL resort funduszy zgłasza zastrzeżenia do całkowitego zakazu.

Zdaniem MFiPR takie wyłączenie możliwości dojścia do własności powinno zostać rozwiązaniem lokalnym, ograniczonym do 5 największych miast w Polsce, tj. Warszawy, Krakowa, Poznania, Trójmiasta i Wrocławia. W opinii Instytutu Rozwoju Miast i Regionów przygotowanej na polecenie MFiPR, zdecydowana większość osób (wśród grupy respondentów biorących udział w przeprowadzanym przez IRMiR badaniu) jest zainteresowana wynajmem mieszkania z opcją dojścia do własności. "Takie rozwiązanie prawne pomoże w zatrzymaniu mieszkańców w mieście i przyciągnięciu nowych. Tym samym może być ważnym instrumentem prowadzenia polityki mieszkaniowej zorientowanej terytorialnie, wzmacniającym rozwój obszarów położonych poza sferą oddziaływania najszybciej rozwijających się metropolii. Tworzenie warunków i zachęcanie do zamieszkiwania w średnich i mniejszych miastach należy postrzegać jako element polityki rozwoju i wzmacniania tych ośrodków (wzmocnienie kapitału ludzkiego), ale ten kierunek działań niesie za sobą również szereg innych korzyści ekonomicznych (korzyści aglomeracji), społecznych (wsparcie sąsiedzkie) i środowiskowych (większa efektywność energetyczna skoncentrowanych układów, zmniejszenie presji na tereny otwarte poza miastem)" - napisało MFiPR w uwagach do projektu.

Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, tłumaczy, że wrzucenie do jednego worka i objęcie tymi samymi przepisami mieszkań komunalnych i tych powstających w zupełnie innych systemach, ale wspomaganych pieniędzmi publicznymi może wygenerować problemy na różnych poziomach.

- Jeżeli chcemy zakazać sprzedaży mieszkań wchodzących w zasób mieszkań komunalnych i społecznych na wynajem, co ma swoje uzasadnienie, to dla programów typu TBS czy SIM powinny być osobne strumienie finansowania, być może mniej preferencyjne kredyty, ale jednak z opcją dojścia do własności - mówi Interii Hanna Milewska-Wilk.

Dlaczego? - W obecnie funkcjonującej ustawie o niektórych formach wspierania budownictwa, regulującej działanie TBS i SIM mamy umowy najmu z dojściem do własności i to nie jest skasowane w nowym projekcie, tylko wprowadza się inną zasadę dotyczącą nowego finansowania, co sprawia, że wytłumaczenie ludziom zainteresowanym tymi programami czym jest SIM i TBS, i dlaczego w jednych projektach jest opcja dojścia do własności, a w innych nie, będzie karkołomne. To powoduje, że polityka mieszkaniowa będzie jeszcze bardziej zagmatwana i nie wiem jak w tej sytuacji samorządowcy mieliby to tłumaczyć zainteresowanym mieszkańcom - dodaje Milewska-Wilk.

Tym bardziej, że jak zaznacza, w SIM i TBS jest opcja wpłacenia partycypacji i to jest odpowiednik oszczędzania na wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Zwraca uwagę, że ten projekt wrzuca także taką zmianę do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co oznacza, że nie będzie można wydzielać mieszkań lokatorskich, które zostały zbudowane z wykorzystaniem tego kredytu, w ramach finansowania jakie wprowadza obecny projekt. Jej zdaniem to "wysadziłoby" całą ustawę o spółdzielniach, bo one teraz, na podstawie istniejących przepisów muszą wydzielić taki lokal na wniosek członka spółdzielni.

Jak zaznacza specjalistka Instytutu, powinny zostać ustalone długofalowe zasady dotyczące tego, że budujemy zasób mieszkań na wynajem, które nie powinny być prywatyzowane. - Jednocześnie te programy, które już są, działają i zakładają opcję dojścia do własności powinny iść osobną ścieżką, żeby tych zasad nie wywracać do góry nogami. Inaczej będziemy mieć sytuację, w której niektórzy załapali się na promocję mieszkaniową i mogą je wykupić, a inni nie zdążyli się załapać. W tej chwili ci, którzy już się zapisali na mieszkania w SIM będą mieli opcję dojścia do własności, a nowi chętni, którzy zapiszą jak ustawa wejdzie w życie, już nie - argumentuje.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podtrzymało swoje stanowisko. Jak tłumaczy, idea społecznego budownictwa czynszowego jest, jak sama nazwa wskazuje, ideą opartą o instytucję najmu, a nie własności. Do tego drugiego służą inne programy (w tym Kont Mieszkaniowych oraz #naStart).

Społeczne budownictwo czynszowe przeznaczone jest natomiast dla osób, które pomimo oferty tych programów nie chcą albo nie mogą skorzystać z kredytu hipotecznego i nie mają odłożonej wystarczającej kwoty środków do nabycia mieszkania za gotówkę. Poprzez wsparcie budowy mieszkań na wynajem państwo i samorząd zapewniają takim osobom dobre warunki do życia i rozwoju rodziny zapewniając stabilną długookresową (zwykle bezterminową) możliwość wynajmowania mieszkania o preferencyjnym, ograniczonym ustawowo czynszu.

Podkreśla też, że poza preferencyjnym kredytem udzielanym spółkom SIM i TBS, którego preferencyjność oparta jest na dopłacie z budżetu państwa, elementami montażu finansowego jest bezzwrotny grant z Funduszu Dopłat (obecnie 35 proc. kosztów budowy, a od 1 stycznia 2025 r. 45 proc. kosztów budowy) oraz grunt pochodzący zwykle z zasobu samorządu albo Skarbu Państwa. Tak duża pomoc uzasadniona jest z punktu widzenia państwa perspektywą utworzenia lokalu mieszkalnego, który swoją społeczną funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niższych dochodach pełnić będzie nie tylko w perspektywie pierwszego najemcy, ale również kolejnych przez wiele lat - przekonuje MRiT. Zaznaczając przy tym, że sens wspierania przez państwo społecznego budownictwa czynszowego opiera się na założeniu, że najemcy, których sytuacja dochodowa poprawi się po zamieszkaniu w takim zasobie, będą go z czasem opuszczać realizując swoje aspiracje własnościowe na drodze rynkowej, a zwolnione przez nich lokale służyć będą kolejnym potrzebującym wsparcia mieszkaniowego w formule najmu.

Polityka mieszkaniowa zakładająca wykup tych mieszkań przez najemców jest z tym założeniem sprzeczna. Rola państwa, przejawiająca się w realizacji zadań dotyczących zapewnienia osobom o niższych i umiarkowanych dochodach dobrych warunków do życia i rozwoju, nie oznacza tworzenia dla tych osób preferencyjnej drogi do powiększania majątku - uzasadniają autorzy projektu.

- W tym kontekście wskazywane przez MFiPR ryzyko spadku zainteresowania niektórych gmin uczestnictwem w programie może rzeczywiście zostać uznane za prawdopodobne, co jednak nie powinno mieć wpływu na kształt przyjętych przez rząd rozstrzygnięć. Co bowiem warte podkreślenia, intencją Ministra Rozwoju i Technologii jako organu odpowiedzialnego za prowadzenie polityki mieszkaniowej państwa, nie jest (ani nigdy nie było) rozwijanie systemu budownictwa społecznego w każdej gminie, a jedynie tam, gdzie zasób taki faktycznie będzie rozwiązywać problem mieszkaniowy. Jeżeli zatem dana gmina nie widzi wśród swoich mieszkańców potencjalnego zainteresowania lokalami na wynajem z niskim czynszem, to nie powinna angażować się w ich budowę, a tym bardziej korzystać z finansowego wsparcia - konkluduje resort rozwoju w piśmie, odpowiadającym na uwagi Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej.

Monika Krześniak-Sajewicz