Rynek deweloperski wspiera kilka czynników - bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, wzrost średniej pensji, duże transfery socjalne, dostępność kredytów i rozwijająca się dynamicznie gospodarka. - Postrzeganie bieżącej i przyszłej sytuacji ekonomicznej jest na tyle dobre, że skłania, by się zadłużać - mówi Interii Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Kolejnym wsparciem dla rynku jest duży popyt ze strony inwestorów, którzy lokują swoje oszczędności w nieruchomościach, licząc na wysokie zwroty z zainwestowanego kapitału.
- Część Polaków zaczęła się poważnie zastanawiać nad tym, co będzie z ich emeryturą i poszukiwać dodatkowego zabezpieczenia. Rynek mieszkaniowy stał się dla wielu osób atrakcyjnym i w miarę bezpiecznym miejscem, gdzie lokowane były nadwyżki gotówki - informuje w rozmowie z Interią Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego firmy JLL. Tym bardziej, że alternatywą dla lokowania pieniędzy nie są w obecnych warunkach ani instrumenty finansowe, ani lokaty bankowe.
Bartosz Turek zwraca uwagę, że pojawiają się nieśmiałe zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej sygnalizujące już nie tylko utrzymanie stóp procentowych na obecnym niskim poziomie, ale nawet możliwość ich dalszej obniżki, co jeszcze bardziej zmniejszyłoby atrakcyjność lokat bankowych. To dodatkowo zwiększyłoby zainteresowanie kupnem nieruchomości w celach inwestycyjnych.
Tym bardziej, że nie ma w tej chwili problemów z wynajęciem lokali. Pojawił się duży popyt na wynajem ze strony studentów i pracowników z Ukrainy. To w dużej mierze dzięki nim dodatkowa podaż mieszkań została w pełni wchłonięta. Pozytywnym bodźcem był też program MDM skierowany przede wszystkim do młodych ludzi, oferujący rządowe dopłaty na zakup pierwszej nieruchomości.
Wyższe wydatki deweloperów
Duże zainteresowanie zakupem mieszkań spotkało się z rosnącymi kosztami ponoszonym przez deweloperów, którzy szczególnie w 2017 i 2018 roku borykali się z szybkim wzrostem cen materiałów budowlanych i usług. Od kilku lat systematycznie rosną też ceny gruntów. - Ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych sprawia, że deweloperzy sięgają po działki bardziej wymagające, z których wykorzystaniem wiążą się dodatkowe obciążenia. Jest to widoczne szczególnie w dużych miastach - mówi Katarzyna Kuniewicz.
W efekcie mieszkania drożeją już od sześciu lat i końca tego trendu nie widać. Kuniewicz wskazuje, że w ciągu ostatnich dwóch lat na analizowanych przez firmę JLL rynkach ceny wzrosły o ponad 20 proc. Tylko w Poznaniu i Łodzi te wzrosty były trochę mniejsze. Trend, choć bardzo wyraźny, jest jednak słabszy niż w latach 2005-2006, kiedy to nieruchomości w Warszawie podrożały w ciągu roku aż o 50 proc.
Bartosz Turek zwraca uwagę, że jeśli chodzi o dynamikę wzrostu cen od ostatniej hossy, Polska jest wciąż w ogonie Europy. - W większości krajów za mieszkanie trzeba płacić znacznie więcej niż u szczytu ostatniej hossy. U nas w największych miastach płacimy nominalnie średnio o 5 proc. więcej niż w trakcie ostatniej górki cenowej - mówi.
Według niego przez rok - dwa nie mamy co liczyć na spadek cen. - Byłbym zdzwiony, gdyby ceny mieszkań zaczęły spadać. Nie widzę powodu. Póki nie będzie alternatywy inwestycyjnej dla nieruchomości, a sytuacja gospodarstw domowych będzie na tyle dobra, że będą one chętnie zaciągać kredyty, trudno spodziewać się zmiany trendu - mówi analityk.
Dodaje, że nieruchomości, uwzględniając inflację, zarobki czy oprocentowanie kredytu, wciąż jeszcze są znacznie łatwiej dostępne niż u szczytu ostatniej hossy. A mieszkań w Polsce wciąż brakuje.
Również Katarzyna Kuniewicz ocenia, że prawdopodobieństwo dalszego wzrostu cen nieruchomości na rynku pierwotnym jest dość duże, choć zauważa jednocześnie, że popyt nieznacznie hamuje. Zjawisko to nie ma jednak gwałtownego przebiegu. Wskazuje, że w 2018 r. wyniki sprzedaży na największych rynkach były nieco gorsze niż w 2017.
Wydaje się, że i w tym roku ta tendencja zostanie utrzymana. - Są to jednak łagodne spadki z rekordowo wysokich poziomów, które nie zagrażają stabilności rynku. Spodziewać się zatem należy stabilizacji obecnych wysokich cen, a nawet jeszcze pewnych wzrostów w dalszej części roku. To bardzo realny scenariusz - mówi.
Więcej pokoi na mniejszej powierzchni
Od dekady systematycznie spada powierzchnia mieszkań deweloperskich wprowadzanych do sprzedaży. - Mieszkania powierzchniowo są coraz mniejsze, ale nie zmienia się zapotrzebowanie na dostępną w nich liczbę pomieszczeń. Dziś trzy pokoje są zorganizowane nie na 80 metrach, a na np. 60 metrach - mówi Kuniewicz.
Zwraca jednak uwagę na różnice między kupującymi. Inne priorytety mają inwestorzy nabywający nieruchomość z myślą o jej późniejszym wynajmie, inną - rodziny, które chcą w takim lokalu zamieszkać.
Inwestorom zależy na zakupie niewielkich, dobrze zlokalizowanych mieszkań w budynkach o dobrym standardzie. Nabywają je z myślą o wynajmie, więc zależy im na tym, by na jak najmniejszej powierzchni zmieścić jak najwięcej pomieszczeń. Natomiast rodziny za wygodę dodatkowych kilku metrów kwadratowych w tej samej cenie skłonne są przenieść się dalej od centrum.
Obserwowane jest jednocześnie od pewnego czasu mniejsze zainteresowanie mieszkaniami jednopokojowymi.
Różne miasta, różne ceny
Jeśli chodzi o ceny mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym, wciąż najdroższym rynkiem jest Warszawa, gdzie średnia cena przekroczyła już jakiś czas temu 10 tys. zł za metr kwadratowy. Tuż za nią znajduje się Trójmiasto, gdzie ceny poszybowały w górę głownie za sprawą dużej liczby projektów w segmencie apartamentowym. Stawkę sześciu największych polskich miast zamyka Łódź, w której nieruchomości na rynku pierwotnym są średnio o ponad 40 proc. tańsze niż w Warszawie.
Bartosz Turek informuje, że - patrząc z szerszej perspektywy - najtańsze mieszkania są w Kielcach i Zielonej Górze, gdzie wciąż przeciętny metr kosztuje mniej niż 4 tys. zł.
Według ekspertów, mieszkań w Polsce wciąż brakuje. Turek szacuje niedobory na około dwa miliony lokali. Rynek jest nienasycony - podkreśla. Potwierdza to Katarzyna Kuniewicz. - Deficyt mieszkaniowy na pewno istnieje. Wskazuje na to popyt, którego nie odstraszył wzrost cen - mówi. Dotyczy to szczególnie dużych aglomeracji, ośrodków akademickich.
Nawet gdyby wyrównać liczbę gospodarstw domowych i mieszkań, pozostaje jeszcze kwestia jakości zasobów, którymi dysponują Polacy - wiele rodzin mieszka w starym budownictwie, na małych powierzchniach, w wysokich budynkach pozbawionych wind lub niewydajnych energetycznie. To również wspiera rynek deweloperski. Wydaje się więc, że nie ma co liczyć na spadek cen w najbliższym czasie.
Monika Borkowska
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
