Mieszkania: Dołek cenowy już za nami?

Indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach utrzymuje się w silnym, trwającym niemal nieprzerwanie od początku tego roku, trendzie wzrostowym. Wskaźnik, liczony na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, w lipcu wzrósł o 1,3 proc., osiągając wartość ponad 815 pkt. Co warte odnotowania, przed miesiącem skala zwyżki sięgnęła blisko 3,7 proc., co było jak dotąd najwyższą miesięczną zmianą naszego indeksu, w jego liczącej już ponad pięć i pół roku historii.

Od początku roku indeks średnich cen transakcyjnych zyskał już zatem 12,3 proc. Co więcej, także w skali ostatnich 12 miesięcy wybił się na ponad 5-proc. plus. Do ubiegłego miesiąca wszystko to przebiegało przy względnie stabilnej liczbie transakcji, uwzględnianych przy wyliczaniu wartości indeksu. W lipcu ich liczba wzrosła jednak do ponad 2600, czyli o 9,4 proc. miesiąc do miesiąca. W porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej wciąż jest jednak nieco gorzej, a spadek liczby transakcji w skali roku wyniósł 1,9 proc.

Wśród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań spadły w Olsztynie (minus 2,8 proc.), Bydgoszczy (minus 1,1 proc.) i Łodzi (minus 0,4 proc.). W pozostałych miastach zanotowaliśmy wzrost cen. Największy w Poznaniu (5,4 proc.), Krakowie (4,9 proc.) oraz Toruniu (4,6 proc). Prawdopodobnie można już oficjalnie ogłosić, dołek na rynku mieszkań jest za nami. Potwierdza to lipcowy odczyt indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach. Od początku roku, czyli w ciągu zaledwie siedmiu miesięcy, wskaźnik notował wzrosty sześciokrotnie, w sumie zyskując ponad 12 proc. Na dodatek w lipcu wyraźnie wzrosła też liczba transakcji uwzględnionych przy wyliczaniu indeksu, która do tej pory utrzymywała się na w miarę stabilnym poziomie.

Poprawie sytuacji na rynku nieruchomości sprzyjają rekordowo niskie stopy procentowe. Z jednej strony przekładają się na mniejsze koszty kredytu, choć w ograniczonym stopniu, bo istotnym elementem składowym oprocentowania są marże banków, a te do najniższych w historii nie należą. Jednak jak wynika z informacji Pulsu Biznesu, drugi kwartał - wbrew oczekiwaniom wielu bankowców - przyniósł wyraźną poprawę pod względem liczby i wartości udzielonych kredytów. Z drugiej strony niskie stopy wpływają na obniżkę oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych, co sprawia, że rynek nieruchomości stał się atrakcyjny dla tych, którzy poszukują względnie bezpiecznej i dochodowej lokaty dla oszczędności.

Bernard Waszczyk, Open Finance

Lipiec był drugim z kolei miesiącem, w którym przeciętna cena transakcyjna mieszkania była wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Mieszkania w ostatnich 12 miesiącach zdrożały o 5 proc. To najwyższy roczny wzrost w historii prowadzonego badania (od grudnia 2007 r.). W samym lipcu przeciętna cena transakcyjna była ponadto o prawie 1,3 proc. wyższa niż w czerwcu - wynika z odczytu indeksu Open Finance i Home Broker. Najnowsze dane przysparzają kolejnych argumentów zwolennikom teorii o zakończeniu trwającej od przełomu 2007 i 2008 roku przeceny mieszkań.

Trzeba jednak pamiętać, że część obserwowanego odbicia jest konsekwencją zakończenia w zeszłym roku programu dopłat do kredytów. Faworyzował on kwotami idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych zakupy najtańszych lokali, co w 2012 roku zaniżało przeciętną cenę transakcyjną tym bardziej im bliżej było końca programu "Rodzina na swoim". Dziś, jak wynika z danych Home Broker, nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe. Z tym czynnikiem należy więc wiązać sporą część wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej obserwowanej dziś w ujęciu r/r.

Co niemniej ważne dane Open Finance i Home Broker pokazują też, że coraz więcej mieszkań znajduje nabywców. Lipcowe dane (skumulowane za okresy 3-miesięczne) pokazują w tym zakresie progres o 9,4 proc. względem odczytu z czerwca. Kierunek ten, jeśli będzie potwierdzony w kolejnych miesiącach, będzie kolejnym argumentem przemawiającym za siłą rodzimego rynku mieszkaniowego. Sporą część tego optymizmu należy wiązać z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Początkowo oddziaływały one przez "kanał depozytowy". Chodzi po prostu o to, że właściciele depozytów poszukują alternatywnych, bardziej zyskownych, sposobów lokowania kapitału. Część z tych przepływów pieniężnych trafia na rynek nieruchomości, gdzie doradcy Home Broker i Lion's House obserwują wysoki poziom transakcji o charakterze inwestycyjnym. Coraz mocniej działa jednak na rynek także "kanał kredytowy", a więc po prostu więcej pojawia się osób szukających przy okazji rekordowo tanich kredytów własnych "czterech kątów". Trudno się temu dziwić, skoro niskie koszty zadłużania się powodują, że bardzo często czynsz najmu mieszkania wystarcza z nawiązką na opłacenie raty kredytowej i kosztów utrzymania lokalu. Biorąc jednak pod uwagę, że przeciętna marża kredytowa przekracza dziś 1,5 proc., osoby, które dziś się zadłużą powinny pamiętać o tym, że w kolejnych latach powinny obserwować sytuację na rynku kredytowym w poszukiwaniu możliwości refinansowania swojego kredytu przy niższej marży.

Co przyniesie przyszłość? Dziś wydaje się, że rok 2013 powinien przynieść stabilizację cen. Potwierdzają to opinie doradców Lion's House i Home Brokera. W ich ocenie w perspektywie kolejnych 12 miesięcy przeciętna cena transakcyjna może wzrosnąć o 1,5 proc. Nie sposób nie zauważyć jednak też, że w badaniach z ostatnich miesięcy najczęściej powtarzającą się prognozą jest stabilizacja cen na dziś obserwowanym poziomie. Trzeba bowiem pamiętać, że obok pozytywnych danych na temat aktywności popytu na rynku mieszkaniowym, bardzo ważnym czynnikiem decydującym o sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dynamika rozwoju gospodarczego. Ta pozostaje znikoma, a więc trudno liczyć na wyraźny wzrost funduszu płac, co mogłoby mieć przełożenie na popyt na mieszkania. Ponadto banki nie wykazują nadmiernej skłonności do skokowego wzrostu ekspansji kredytowej. Nie bez znaczenia jest też fakt, że podaż mieszkań jest wciąż na bardzo wysokim poziomie. Na rynku pierwotnym 6 największych miast nadpodaż można szacować na podstawie danych REAS nawet na kilkanaście tysięcy mieszkań.

Jerzy Węglarz, Home Broker