Mieszkania używane odzyskają popularność?

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2016

Nowa forma pomocy, czyli Mieszkanie Plus, oparta jest natomiast na zupełnie innych zasadach. Efekty będą odczuwalne, ale dopiero w dłuższej perspektywie. Tymczasem klienci muszą się zmierzyć przede wszystkim z gorszymi warunkami kredytowania i większym wkładem własnym. Dlatego na popularności stopniowo może zyskiwać mieszkaniowy rynek wtórny.

Przypomnijmy, że od stycznia minimalny wkład własny kredytów hipotecznych wynosi 20 proc. Co prawda można uzyskać kredyt z niższym wkładem, ale obwarowane jest to dodatkowymi kosztami - głównie ubezpieczeniem niskiego wkładu. 20 proc. ceny oznacza, że Kowalski myślący o zakupie 50 metrów w Warszawie przy obecnych cenach musiałby wyłożyć około 70 tys. zł z własnej kieszeni. We Wrocławiu czy Krakowie będzie to około 50 tys.

Jak wspomnieliśmy powyżej, powoli można zapomnieć o dopłatach od państwa. Te są na ukończeniu a program MDM nie będzie kontynuowany. Czy to dobrze, czy źle? MDM był oskarżany o wypaczanie rynku, deformowanie cen i utrzymywanie ich w niektórych miastach na wysokim poziomie oraz o to, że często środki trafiały do ludzi, którzy kupowali normalne mieszkania po stawkach rynkowych, a więc osób, które i bez wsparcia mogłyby sobie pozwolić na własne M.

Te zarzuty są uzasadnione, jednak nie da się ukryć, że mimo wszystko kupujący dostawał konkretną dopłatę. Można powiedzieć, że teraz będzie musiał czekać aż w wyniku sytuacji rynkowej ceny mieszkań nowych spadną. Jest na to szansa, bowiem MDM mocno kreował popyt i koniunkturę na rynku pierwotnym. Nie stanie się to jednak z dnia na dzień, tymczasem Mieszkanie Plus jest oparte o zupełnie inną filozofię. Chodzi o stymulowanie oszczędzania na cele mieszkaniowe i budowę tanich mieszkań na wynajem. Choć nowy program zbiera pozytywne recenzje, jego efekty przekładalne na cały rynek, będą odczuwalne najwcześniej za kilka lat.

Dlatego bardzo realny jest w najbliższej perspektywie czasowej wzrost popytu na mieszkania używane, jako po prostu tańsze. Wg NBP ceny transakcyjne nowych mieszkań w Poznaniu w III kw. 2016 wynosiły 6100 zł/ mkw. , ceny używanych były aż o 1000 zł za metr niższe. W Krakowie ta różnica wynosi około 500 zł (rynek pierwotny - 6300, rynek wtórny - 5800), we Wrocławiu mieszkania nowe kosztują średnio 6100 zł, używane - 5300. Najmniejszą różnicę spośród wskazanych rynków obserwujemy w Warszawie, gdzie nowe lokale wyceniane są na niecałe 7700 zł/ mkw., a używane na 7300 zł.

Przyjmując powyższe dane banku centralnego, kupujący 50 mkw. zapłaci o 50 tys. zł mniej decydując się na mieszkanie używane w Poznaniu. W Krakowie zaoszczędzi 25 tysięcy, we Wrocławiu około 40 tysięcy, a w Warszawie - 20 tysięcy złotych.

Rynek wtórny daje też większe możliwości negocjacji cenowych. Różnice cen ofertowych i transakcyjnych u deweloperów są obecnie naprawdę niewielkie W grę wchodzi 100 - 200 zł za metr kwadratowy, tymczasem na rynku wtórnym można utargować nawet około 1000 zł na 1 metrze kwadratowym. Wg NBP średnie ceny ofertowe mieszkań używanych w Warszawie wynoszą 8700 zł/ mkw., a transakcyjne - 7300 zł.

Należy pamiętać o tym, że rynek wtórny nie tylko "wygrywa" niższą ceną. Nowe mieszkania, sprzedawane w Polsce zazwyczaj w standardzie deweloperskim (ściany pomalowane na biało, wylewka na podłodze, drzwi zewnętrzne, instalacje), wymagają wykończenia, a to oznacza konieczność wyłożenia kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przyjmuje się, że taki koszt wynosi około 10 proc. ceny mieszkania.

Na rynku wtórnym tego wymogu nie ma. Dobrze utrzymane mieszkanie pozwala na automatyczne wprowadzenie się bez natychmiastowego wkładu finansowego.

Kolejna zaleta to bogactwo oferty. Wiąże się ona ze wspomnianą wcześniej większą możliwością negocjacji cenowych. Na rynku wtórnym o wiele łatwiej "ustrzelić" okazję. Inwestorzy polują na mieszkania tanie, niedowartościowane, czasem do remontu - za to mające potencjał - wyróżniające się np. świetną lokalizacją. Takie nieruchomości po dokapitalizowaniu znacznie zyskują na wartości.

Oczywiście wśród zalet rynku wtórnego nie może zabraknąć również znacznie szerszej palety lokalizacji do wyboru, często w centrach miast, gdzie firmy deweloperskie budują mało, a jeśli już to drogo.

Rosnący wkład własny kredytów to zła wiadomość dla potencjalnych kredytobiorców, która będzie miała duży wpływ na sytuację w mieszkaniówce i może uderzyć w popyt. Dobrą wiadomością jest natomiast fakt, że w tym roku raczej nie wzrosną stopy procentowe NBP. Ostatnia decyzja RPP, z początku lutego, pozostawiła stopy na niezmienionym poziomie i wedle zapowiedzi, taki stan utrzyma się co najmniej do końca roku.

Monika Prądzyńska