W skrócie
- Ustawa o jawności cen wprowadziła dynamiczne zmiany na rynkach mieszkaniowych, choć nie wpłynęła znacząco na średnią cen ofertowych.
- Zmiany cen były zróżnicowane w zależności od lokalizacji, segmentu mieszkań oraz aktywności deweloperów. Były zarówno obniżki, jak i podwyżki.
- Za tą ogólną, sumaryczną statystyką kryją się dość dynamiczne zmiany na przełomie sierpnia i września.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
W trzecim kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań, co oznacza kilkuprocentowy wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału. W tym czasie pojawiło się w sumie ok. 9,5 tys. mieszkań i na koniec września w ofercie było łącznie ponad 60 tys. jednostek.
- Należy jednak zaznaczyć, że w tym kwartale trzeba zachować zwiększoną ostrożność, jeśli chodzi o analizę statystyk - zastrzega Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań JLL Polska, firmy consultingowej rynku nieruchomości. Jej zdaniem wyhamowanie liczby nowo wprowadzonych mieszkań może być efektem kilku czynników, m.in. reakcji na utrzymującą się słabą sprzedaż oraz zawirowań spowodowanych nowymi regulacjami z 11 września.
Jak dodaje, od lat obserwujemy zjawisko prezentacji oferty w tzw. pulach - czyli tylko część projektu jest pokazywana klientom jako dostępna dziś z aktualną ceną. W trzecim kwartale to zjawisko się nasiliło z uwagi na ustawę o jawności cen. Mogło się bowiem zdarzyć, że niektóre mieszkania są wycofywane ze sprzedaży ze względu na problem ze spełnieniem wymogów ustawy
W jakim stopniu ustawa o jawności cen wpłynęła na rynek?
Wyniki badań JLL wskazują, że ustawa nie spowodowała wyraźnych zmian na poziomie średnich cen - w większości miast odnotowano jedynie niewielkie, bo 1-3-procentowe spadki cen ofertowych (poza Poznaniem). Jednak za tą ogólną, sumaryczną statystyką kryją się dość dynamiczne zmiany na przełomie sierpnia i września.
Duże zmiany w cenach ofertowych mieszkań
Jak podkreśla Jan Dziekoński, szef działu analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl, sumarycznie podwyżki i obniżki dla całej oferty zniosły się wzajemnie, ale nie oznacza to, że nie było sporych zmian.
To, że średnia cena się nie zmienia, nie oznacza, że rynek stoi w miejscu. Wręcz przeciwnie - zmiany są dynamiczne, tylko trzeba je analizować na poziomie konkretnych segmentów mieszkań i wskazuje, że ustawa o jawności cen wywołała najpierw ciszę cenową, a potem falę zmian w cennikach.
- Deweloperzy zaczęli dostosowywać ceny jeszcze przed jej wejściem w życie. W sierpniu i wrześniu 2025 roku jedna czwarta ofert w Warszawie została zmieniona. Sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, która w Warszawie objęła blisko 14 proc. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając np. 26 proc. w Łodzi, 20 proc. w Krakowie i 18 proc. w Gdańsku. W Warszawie zmiany cen rozkładały się mniej więcej po równo - tyle samo podwyżek co obniżek. Ale na innych rynkach dominowały obniżki, często realizowane przez kilku dużych graczy - mówi Jan Dziekoński, szef działu analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe. Mimo tak dużej skali zmian, łączny efekt dla średnich cen był "na zero" lub lekko "in minus".
Na kierunek i intensywność korekt wpływały takie czynniki jak lokalizacja osiedla, segment, typ mieszkania czy piętro.
- Zbadaliśmy historię cen ponad 18 tys. mieszkań w Warszawie. Widzieliśmy zarówno kosmetyczne zmiany o 1-2 proc., jak i podwyżki o 10-15 proc. Ale też sporo obniżek - najczęściej do 10 proc., choć zdarzały się większe, powyżej 20 proc." - mówi Dziekoński.
Reakcja zależała też od wielkości mieszkań - im większe mieszkanie, tym tendencja do cięcia cen była mniejsza. Podwyżki skupiały się w segmencie lokali 2-3-pokojowych
Najwięksi gracze szybciej i szerzej wdrażali zmiany cenników. Mniejsi zwlekali, byli też bardziej nastawieni na wzrost cen we wrześniu.
Co dalej?
- Mamy wrzesień, a w końcówce roku może pojawić się presja, żeby 'wykręcić' dobre wyniki sprzedażowe. Widać, że ten trzeci kwartał był trochę mocniejszy, ale mamy też graczy, którzy na niektórych rynkach mocno obcięli ceny. No i teraz pytanie: co wydarzy się w grudniu? Ważna będzie reakcja na ruchy konkurentów. Tu jest spory znak zapytania - mówi Dziekoński.
Monika Krześniak-Sajewicz
