Jeden program nie uzdrowi sytuacji mieszkaniowej. Kukucki, MRiT: Jako państwo działamy na oślep

• Lewica od początku konsekwentnie mówi, że chcemy budować mieszkania na wynajem, które nie będą własnością lokatorów - mówi Interii Krzysztof Kukucki, senator i wieceminister rozwoju
• Nie wycofuję się ze swoich słów, ale przede wszystkim opodatkowane powinny być fundusze inwestycyjne, które często wykupują całe budynki i traktują to jako lokatę kapitału - dodaje. 
• Dziś w wielu miastach mamy taką sytuację, że co prawda jest wyrok eksmisyjny, ale miasto i tak go nie wykonuje, bo nie ma gdzie przeprowadzić takiej osoby, a musi jej zapewnić miejsce do mieszkania

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Został pan właśnie wiceministrem rozwoju i technologii. Za jaki konkretnie obszar będzie pan odpowiedzialny i jaki będzie podział kompetencji jeśli chodzi o budownictwo i mieszkalnictwo?

Krzysztof Kukucki, senator i wiceminister rozwoju i technologii: - Zakładam, że będę odpowiedzialny za kwestie mieszkaniowe, co wynika z ustaleń koalicyjnych, ale szczegóły będę ustalał dosłownie w najbliższym czasie z ministrem Hetmanem.

Nie zraził pan sobie "na dzień dobry" współpracowników w ministerstwie tak ostrą krytyką nowego programu dopłat do kredytów, przedstawionym niedawno przez ministra Hetmana i wiceministra Tomczaka?

- Nie zgadzam się z takim określeniem, bo to nie była krytyka. Po pierwsze, pan minister zaznaczał, że to jest wstępna propozycja, która dopiero będzie poddana konsultacjom społecznym. Ja uważam, że trzeba na ten temat rozmawiać, ale jednym programem, trudnej sytuacji mieszkaniowej nie uzdrowimy. Owszem, także o stronie popytowej, którą te dopłaty będą wspierać, pewnie będziemy rozmawiali i nad tym pracowali tak, by intencje które były wyrażone w programach PO i PSL zostały zrealizowane, ale trzeba jednocześnie postarać się o to, by ceny mieszkań nie wzrosły w wyniku tych działań.

Liczy pan na to, że projekt, który powstanie będzie znacząco zmieniony w stosunku do głównych założeń, które zostały przedstawione? Czy będzie miał pan wpływ na projekt, który wyjdzie finalnie z ministerstwa, jako projekt do konsultacji?

- Zakładam, że tak i ja nie mam wątpliwości, że wszyscy koalicjanci są zdeterminowani do tego, żeby kwestię mieszkaniową załatwić i poprawić sytuację, choć wiemy, że nie nastąpi to z dnia na dzień. To dobry moment, żeby zacząć wdrażać jedocześnie kilka rozwiązań, tak żeby do tego celu dojść różnymi drogami. Jedna - to co proponuje PO i Trzecia Droga, a druga zupełnie inna to propozycja Lewicy opierająca się na budowie tanich mieszkań na wynajem.

Ile realnie tanich mieszkań na wynajem można w ciągu kilku lat wybudować? W tym przypadku wyzwaniem nie są tylko pieniądze na to potrzebne, ale cała logistyka, bo przygotowanie inwestycji deweloperskich pod budowę trwa około 3 lat. Tu będzie szybciej?

- Wszystko zależy od budżetu. Samorządy poskładały bardzo dużo wniosków do Funduszu Dopłat i kwota tych wniosków przekroczyła zeszłoroczny budżet na ten cel, więc dziś samorządy, które mogłyby budować mieszkania albo remontować pustostany nie robią tego, bo nie mają środków. Kluczowe jednak są pieniądze, ale jest determinacja w koalicji, żeby środki na budownictwo się znalazły i żeby Polki i Polacy szybko odczuli, że te działania przez nas podejmowane mają realny wpływ na poprawę jakości ich życia.

Dużo się mówi, że brakuje gruntów, mimo tego, że jest Krajowy Zasób Nieruchomości. Może ten zasób gruntów w KZN jest trochę mityczny, skoro do tej pory nie za wiele gruntów udało się uwolnić?

- W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) jest więcej miejsca na budownictwo mieszkaniowe niż byłoby potrzebne dla wszystkich Polaków. Według MPZP na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe dałoby radę osiedlić się aż 59 mln osób, więc mam wrażenie, że owszem w super dobrych lokalizacjach "premium" tego miejsca brakuje, ale nie jest aż tak źle jak mówią deweloperzy. Jednocześnie jestem ostatnią osobą, która chciałaby sprzedawać dobre grunty deweloperom. W pierwszej kolejności te grunty, które są w zasobie KZN albo należą do Skarbu Państwa lub spółek kontrolowanych przez SP, powinny być proponowane samorządom, z zastrzeżeniem, że muszą tam powstać budynki mieszkalne. Dopiero w sytuacji, gdyby nie było zainteresowania ze strony samorządów, wówczas można byłoby szukać rozwiązań, w których deweloper mógłby te grunty nabyć, ale na określonych warunkach.

Najbardziej brakuje mieszkań w dużych miastach czy w mniejszych też?

- Na początku kadencji samorządowej, gdy zawiązywaliśmy koalicję we Włocławku, moim warunkiem była budowa osiedla mieszkań w tanim najmie, ale często słyszałem, że nie będzie chętnych na takie mieszkania. Tymczasem w pierwszym etapie wybudowaliśmy 288 mieszkań, a było ponad 1 tys. wniosków. To pokazuje, że problem mieszkaniowy nie dotyczy tylko dużych miast takich jak Warszawa, ale także mniejszych, gdzie często jeszcze trudniej o zdolność kredytową. Mieszkania w tanim najmie są remedium dla ponad 40 proc. Polaków, którzy znajdują się w luce czyli są za bogaci na mieszkania socjalne, ale za biedni by kupić je na komercyjnych warunkach, na kredyt hipoteczny lub boją się brać wieloletni kredyt na zakup mieszkania.

Pewnie wiele osób się zgodzi, że takie mieszkania są potrzebne, tylko skoro one mają zostać w zasobie gminnym, bo są budowane za publiczne pieniądze, jak zabezpieczyć się przed sytuacją, że kiedyś jakiś polityk przed wyborami nie obieca, że będzie je można przejąć na własność? Tak było kiedyś z mieszkaniami komunalnymi, ale nawet niedawno, bo w 2022 roku Jarosław Kaczyński obiecał prawo wykupu mieszkań komunalnych. Ma pan na to jakiś patent?

- To rzeczywiście jest problem, bo każdą ustawę można zmienić. Dlatego tu można tylko apelować do odpowiedzialności osób, które w przyszłości chciałyby takie złe decyzje podejmować. Nasza idea i założenie jest takie, że te mieszkania nigdy nie staną się własnością najemców.

- W tym kontekście, warto też uwolnić potencjał TBS-ów (Towarzystwa Budownictwa Społecznego - red.).

W jakim sensie uwolnić?

- Dziś bariera wejścia przyszłego najemcy jest dość wysoka, bo partycypacja często wynosi 30 proc. wartości mieszkania. Z kolei w poprzedniej kadencji tak zmieniono przepisy, że TBS mogą budować mieszkania z opcją dojścia do własności. Dla pewnej grupy być może jest to dobre, ale widzę, że TBS nie bardzo się tym interesują, więc może warto przedyskutować takie rozwiązanie, w którym państwo w jakiś sposób płaciłoby tę partycypację, ale z zastrzeżeniem, że to mieszkanie nigdy nie stanie się własnością najemcy. Mamy ponad 200 TBS-ów, jeżeli każdy zbudowałby blok z 50 mieszkaniami, to już byłaby różnica.

Przy udostępnianiu tanich mieszkań budowanych za publiczne pieniądze powinna być jasna sytuacja także dla najemcy. Czyli od początku powinno być jasne i ugruntowane w przepisach oraz umowach, że takie mieszkania nie będą mogły być wykupywane na własność. Jak to zrobić, żeby nie było sytuacji jak np. w rządowym programie Mieszkanie Plus, gdy lokatorzy domagali się wykupu po bardzo niskich cenach?

- Lewica od początku konsekwentnie mówi, że chcemy budować mieszkania na wynajem, które nie będą własnością lokatorów. Prawo do korzystania z lokalu będzie dziedziczone, ale nie ma opcji, żeby stało się ono własnością najemcy.

W przypadku mieszkań komunalnych jest olbrzymi problem z niepłaceniem czynszów przez lokatorów, mimo, że są one relatywnie niskie, to spora grupa ich nie płaci i w dużej części są one nie do zwindykowania. Nie mówimy tu o przypadkach, gdy ktoś jest w trudnej sytuacji, rozkłada zadłużenie na raty, ale o takich gdzie ludzie nie płacą, bo wiedzą że w praktyce nic im za to nie grozi. W efekcie jest 4,3 mld zł zaległego niezapłaconego czynszu w mieszkaniach gminnych i to w czasie rekordowo niskiego bezrobocia, a gminy nie mają pieniędzy na remonty i budowę nowych mieszkań komunalnych. Nie ma obawy, że za jakiś czas będzie podobnie z tym nowym zasobem?

- We Włocławku, gdy udostępnialiśmy takie mieszkania na nowych osiedlach np. na Celulozowej, trzeba było wykazać się odpowiednią zdolnością czynszową i nie ma sytuacji, żeby były zaległości.

- Jednocześnie budujemy tam mieszkania socjalne dla osób, które mają wyroki eksmisyjne, tak żeby te wyroki nie były fikcyjne. Dziś w wielu miastach mamy taką sytuację, że co prawda jest wyrok eksmisyjny, ale miasto i tak go nie wykonuje, bo nie ma gdzie przeprowadzić takiej osoby, a musi jej zapewnić miejsce do mieszkania.

- My budujemy mieszkania socjalne w dobrym standardzie, ale w gorszych lokalizacjach i z minimalnym metrażem określonym w ustawie. Są one przeznaczone dla osób, które mają wyroki eksmisji. Mam nadzieję, że da to taki efekt, że jednak tych którzy nie płacą, choć mogą lub z innych powodów mają zasądzoną eksmisję, przekona, że trzeba płacić. Dobra polityka mieszkaniowa może mieć pozytywny wpływ na demografię, co pokazują przykłady niektórych miast np. Pleszewa, ale także może mieć dobry wpływ na remonty i rewitalizację zabytkowej części miast.

No właśnie co z tym zasobem najlepiej zrobić, bo duża część mieszkań komunalnych z zaległościami czynszowymi znajduje się w najdroższych lokalizacjach. Nie lepiej wyremontować i wynajmować takie mieszkania po rynkowych stawkach i dochody z tego przeznaczyć na mieszkania socjalne w mniej prestiżowych dzielnicach?

- Do tego służy pula Funduszu Dopłat. Jeśli jest budynek, na którym nie ma umów najmu czyli pustostany, a jest zabytkiem albo jest w strefie rewitalizacyjnej, to 85 proc. kosztów przebudowy jest dofinansowana właśnie z tego funduszu. We Włocławku przebudowujemy całe kamienice i staramy się kierować te mieszkania do osób lepiej uposażonych, odpowiednio dopasowując czynsze.  

Co jeszcze potrzebne jest samorządom, żeby efektywniej zarządzać zasobem komunalnym?

- My jako Lewica proponowaliśmy specustawę, podobną do specustawy drogowej, która pozwala wywłaszczyć niektóre tereny, by móc zagospodarować te tereny i działki, gdzie są problemy z ustaleniem właścicieli i przez długie lata stoją puste. Samorządy mogłyby je przejmować i porządkować swoje miasto. Takie działki byłyby wyceniane na podstawie operatów i w sytuacji gdy znajduje się spadkobierca,  jest mu wypłacana kwota, która wcześniej została ustalona. Takie rozwiązanie funkcjonuje już w specjalnych strefach rewitalizacji.

Obecnie przepisy o ochronie lokatorów chronią najemców i prawie nie dają ochrony właścicielom tych mieszkań. To samo prawo dotyczy tzw. rentierów -  właścicieli wielu mieszkań, ale też osoby, która ma jedno mieszkanie, ale je wynajmuje, bo np. pracuje w innym mieście i tam wynajmują od kogoś. Czy pana zdaniem obecny stan prawny jest dobry czy trzeba jednak coś zmienić?

- Dla Lewicy ochrona lokatorów jest priorytetem. Zawsze człowiek jest na pierwszym miejscu. Sytuacja lokatorów jest często trudna i nie widzimy pola do liberalizacji tych przepisów.

Tylko po obydwu stronach jest człowiek i także wynajmujący wpadają w trudną sytuację, gdy lokator nie płaci im długi czas, a oni muszą za niego płacić rachunki.

- Zawsze na pierwszym miejscu stawiamy prawa lokatorów.

Pan w Dzienniku Gazecie Prawnej powiedział, że inwestowanie w mieszkania powinno być opodatkowane i właściciele większej liczby mieszkań powinni być objęci podatkiem katastralnym. Będzie pan przekonywał do tej koncepcji koalicjantów? Pytam także dlatego, że wśród polityków niezależnie od barw, jest raczej duża niechęć do opodatkowania majątku ulokowanego w mieszkaniach.

- Nie wycofuję się z tych słów, ale przede wszystkim opodatkowane powinny być fundusze inwestycyjne, które często wykupują całe budynki i traktują to jako lokatę kapitału.

Fundusze chyba częściej kupują mieszkania, które oferują pod wynajem instytucjonalny, a nie trzymają puste?  Generalnie najwięcej mieszkań inwestycyjnie skupują osoby prywatne, kupując po 2-3, a niekiedy więcej i łącznie wykupują dużo więcej mieszkań niż fundusze.

- Dziś takim podatkiem powinny być objęte fundusze. W przypadku osób prywatnych jest pytanie gdzie postawić granicę, przy które uznajemy, że ktoś ma dużo mieszkań i trzeba tę nadmiarową liczbę opodatkować. Jak ktoś ma troje dzieci, to czy w jego przypadku powinno to być już drugie, trzecie czy dopiero czwarte mieszkanie.

Mamy niedobór mieszkań, co oznacza, że nie ma ich dla ludzi którzy potrzebują ich teraz, więc pytanie czy priorytetem są ci, którzy teraz nie mają gdzie mieszkać czy jednak ci,  którzy kupują mieszkania "na zapas" i chcą się zabezpieczyć na przyszłość, bo na razie nie są im potrzebne?

- Tu wracamy do sedna sprawy i myślę, że kluczowym problemem do rozwiązania jest brak mieszkań i na tym musimy się skupić. Jestem przekonany, że jest determinacja, żebyśmy zwiększyli liczbę wybudowanych mieszkań.

Dodatkowo mamy inny problem. Dziś jako państwo działamy na oślep, bo brakuje systemu, który mógłby zweryfikować ile faktycznie mieszkań czy metrów kwadratowych ktoś posiada. Rozmowa o podatku katastralnym jest więc przedwczesna. Nawet gdyby było poparcie dla takiego podatku w jakiejkolwiek formie, to w perspektywie kilku najbliższych lat i tak nie bylibyśmy w stanie go wprowadzić.

W Interii pisaliśmy o tym problemie nawet w tym tygodniu. Czy będzie Pan orędownikiem przyspieszenia prac nad tym systemem?

- Tak i rozmawiałem już o tym z wicepremierem Gawkowskim, bo jest to narządzie potrzebne nie tylko w kontekście podatku, ale prowadzenia polityki mieszkaniowej.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz