Nabycie działki, czy wybudowanie budynku - od kiedy liczymy 5 -cio letni termin do opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Z uwagi na złożoność procesu budowlanego, często spotyka się sytuację, kiedy nabycie gruntu oraz wybudowanie na nim obiektu budowlanego (przykładowo w postaci budynku) następuje w różnych latach. Taki stan rzeczy może rodzić pewne wątpliwości interpretacyjne w przypadku, gdy właściciel zamierza zbyć wybudowany budynek i analizuje, czy z tego tytułu powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wątpliwości takie mogą dotyczyć momentu, od którego należy liczyć 5 - cio letni termin, który warunkuje opodatkowanie uzyskanego przychodu z takiej sprzedaży, tj. czy winien być on wyznaczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, czy też od końca tego roku, w którym nastąpiło wybudowanie budynku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o PIT") źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z powyższego artykułu wynika, że wśród źródeł przychodu podlegających podatkowi dochodowemu, znajduje się przychód ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Prawo podatkowe, a szczególnie ustawa o PIT, nie zawiera definicji nieruchomości. W tej sytuacji należy się odnieść do przepisów prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późn. zm. - dalej jako "k.c."), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepis art. 48 k.c. zawiera zasadę, zgodnie z którą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu. Z ww. przepisów wynika, że budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w wypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (art. 235 k.c.). Taki budynek i jego części będzie stanowić tzw. nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.
Mając na uwadze ww. przepisy, można stwierdzić, że budynek wzniesiony na nabytym (w drodze np. umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny) uprzednio gruncie będzie stanowić część składową takiego gruntu. W przypadku sprzedaży takiej zabudowanej nieruchomości nie powinien być, dla celów ustawy o PIT, rozróżniany termin nabycia samego gruntu oraz termin wybudowania obiektu budowlanego (budynku). Nieruchomość taka (której częścią składową jest budynek) została nabyta z dniem nabycia gruntu - dlatego też termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności gruntu.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanej w dniu 7 grudnia 2009 r. przez Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB2/415-552/09-4/MG), w której stwierdził on, że: "bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć należy, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia".
Justyna Zając-Wysocka, radca prawny, dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
