Najbardziej atrakcyjne nieruchomości Ameryki
Jeszcze niedawno obrót nowo budowanymi osiedlami i atrakcyjnie położonymi budynkami przynosił ogromne zyski osobom inwestującym w rynek nieruchomości, jednak teraz branża budowlana znalazła się w poważnym kryzysie, a w całym kraju straszą niesprzedane kondominia.
Lecz sytuacja ta nie spędza snu z powiek właścicielom domów położonych w tak zwanych "gorących" okolicach. Nieruchomości położone w tych popularnych miejscach cieszą się od 17 lat stabilnym wzrostem cen. Niektóre z takich lokalizacji to część Pacific Palisades w Los Angeles, pewne rejony Chicago i osiedle University Park w Dallas. W miejscach tych, średnia cena domu w wyżej wspomnianym okresie wzrosła odpowiednio o 440%, 236% i 148%.
Pełna lista: Najbardziej atrakcyjne osiedla Ameryki
Na zdjęciach: Najdroższe nieruchomości Europy Wschodniej
Na zdjęciach: Najbardziej przeszacowane rynki nieruchomości na świecie
Na zdjęciach: Domy multimilionerów
Na zdjęciach: W domach znanych osobistości
W poszukiwaniu tych i innych "gorących punktów", Forbes.com przeanalizował dane wzrostu cen domów dostępne w NeighborhoodScout.com, firmie z Rhode Island badającej rynek nieruchomości, która na bieżąco śledzi zmiany zgodnie z wytycznymi Census Bureau. Otrzymaliśmy wykaz najatrakcyjniejszych lokalizacji w 15 największych metropoliach Ameryki, które charakteryzują się najwyższym wzrostem wartości od 1990 roku. Nie od dziś wiadomo, że prawdziwie silny rynek wytrzyma okresowe spadki i wzmocni się podczas hossy, bez względu na to, ile takich cykli musi doświadczyć.
Nasz zestaw danych ograniczyliśmy na dwa sposoby. Wybrana okolica musiała w 1990 roku notować ceny na poziomie średniej danego miasta lub powyżej niej, a większość domów musiała być tam wybudowana przed rokiem 1990. W przeciwnym razie, listy zostałyby skażone dwoma rodzajami fałszywych pozytywnych danych: trafiłyby tam obszary zapełnione porzuconymi magazynami przerobionymi na apartamentowce, których cena mogła bez problemu podskoczyć nawet o 2000%, a żaden z nich nie wykazał przecież realnej aprecjacji. Wykluczyliśmy również nowo wybudowane osiedla.
Nowe osiedla świetnie odświeżają strukturę urbanistyczną miasta, jednak ich obecność nie oznacza, że dany rejon zyskuje na wartości, a jedynie, że pojawiają się tam nagle nowe, drogie domy. Prawdziwie "gorąca" dzielnica oferuje wysokie standardy życia, które wytrzymują próbę czasu, bez względu na to, ile nowych bloków lub stref zabudowy będą promować lokalne władze jako zachętę dla deweloperów.
NeighborhoodScout.com gromadzi dane zgodnie z wytycznymi Census Bureau. Kody pocztowe, kolejna popularna metoda pomiaru, są określane na podstawie ilości dostarczanych listów, czyli często odnoszą się do bardzo różnych dzielnic. Podejście zalecane przez Census Bureau jest czysto geograficzne, co gwarantuje większą precyzję danych.
Fakty i liczby
W niektórych przypadkach, wskazane przez nas "gorące" rejony znajdują się w najdroższych dzielnicach miasta. Taka sytuacja ma miejsce w Nowym Jorku, gdzie popularność Upper East Side w East 70s, przełożyła się na wysoką wartość tych rejonów w latach 1990' i od tamtego czasu dzielnica ta cechuje się aprecjacją rzędu 325%. Oczywiście, stabilność i silny, równomierny wzrost wartości przełożył się na średnią cenę domu, która wynosi 2,45 miliona dolarów.
Żadne z wymienionych przez nas osiedli nie jest szczególnie tanie. Nawet według kalifornijskich standardów, rejony Sea Cliff w San Francisco i Pacific Palisades w Los Angeles należą do najdroższych, a średnia cena domu wynosi tam odpowiednio 2,2 miliona i 3,1 miliona dolarów. Jednak w niektórych miastach najlepiej rozwijały się dzielnice zamieszkałe przez klasę średnią, osiągając w latach 1990' wysoką wartość. Od tamtego czasu ich ceny eksplodowały, a teraz potrafią oprzeć się negatywnym tendencjom.
Dobre przykłady? Laurelhurst w Seattle i Brickell Avenue/13th Street w Miami. Żadnej z tych dzielnic nie można nazwać najdroższą częścią miasta, lecz obie wykazują stabilny i silny wzrost wartości, zyskując odpowiednio 216% i 471% od roku 1990.
Kolejna ważna kwestia związana z "gorącymi" rejonami: zakres cen domów. W Embassy Row w Waszyngtonie nie ma co szukać domów w cenie poniżej 2,84 miliona dolarów. Wystarczy jednak zainteresować się Walnut Street i Third Street w Filadelfii, aby odkryć, że obok domów za co najmniej 2 miliony dolarów, 30% pozostałych budynków wystawionych na sprzedaż można nabyć za kwotę od 340 000 do 670 000 dolarów.
Oznacza to, że jeśli zadowoli nas mniejszy dom albo po prostu mieszkanie w kamienicy, możemy tanim kosztem przeprowadzić się do najbardziej atrakcyjnej dzielnicy miasta. Ceny może i nie są najniższe, ale przynajmniej wiadomo, za co się płaci - zwłaszcza, gdy przyjdzie nam wywiesić tabliczkę "Na sprzedaż".
Na zdjęciach: Najdroższe domy w USA
Matt Woolsey
