Nie czekaj z kupnem mieszkania

Podatnicy traktujący zakup domu lub mieszkania jako inwestycję na dłuższy czas powinni pośpieszyć się z zakupem. Umożliwi im to w przyszłości uniknięcie podatku przy sprzedaży takiej nieruchomości.

Od 2007 roku zmienią się zasady opodatkowania nieruchomości. Podatek z tytułu odpłatnego zbycia domu lub mieszkania będzie wynosił 19 proc. osiągniętego dochodu - takie rozwiązania przewiduje przyjęty przez rząd projekt zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, który trafił już do Sejmu. Dziś z tytułu tego typu transakcji płacimy 10 proc. uzyskanego przychodu. Ale tylko, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania. Jeśli później, podatku nie ma wcale. Każdy zatem, kto planuje kupno domu lub mieszkania, a potem chce je z zyskiem sprzedać, powinien zastanowić się, czy nie nabyć nieruchomości jeszcze w tym roku. Dlaczego? Nowe zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości będą obejmować tylko te, które nabyte zostaną po 1 stycznia 2007 roku. Sprzedaż wszystkich nieruchomości, które zostaną kupione do końca 2006 roku, będzie opodatkowana na dotychczasowych zasadach, a te dla wielu podatników są korzystniejsze od tego, co zaproponował rząd.

Musi minąć 5 lat

Dziś przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw powstaje, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zatem jeśli zakupioną nieruchomość sprzedajemy po 5 latach, jesteśmy w ogóle zwolnieni z PIT. Po wprowadzeniu nowych zasad zwolnienie to będzie miało zastosowanie tylko do nieruchomości i praw kupionych do 1 stycznia 2007 r. Te, które zostaną kupione po tej dacie, nie będą objęte zwolnieniem podatkowym i trzeba będzie zapłacić od ich sprzedaży 19-proc. PIT.

Nie będzie zwolnienia

Dziś, gdy chcemy sprzedać mieszkanie po 5 latach od jego nabycia, podatku dochodowego nie zapłacimy w ogóle. Ponadto, gdy złożymy w urzędzie skarbowym oświadczenie, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania czy domu przeznaczymy w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe, będziemy zwolnieni z PIT. Niestety, od 2007 roku w każdej sytuacji będzie trzeba podatek zapłacić. Wszystko dlatego, że autorzy projektu zmian w ustawie o PIT zlikwidowali owe ulgi. To kolejny argument przemawiający za tym, aby się pośpieszyć z kupnem nieruchomości.

Rekompensatą będą koszty

Od przyszłego roku podstawą opodatkowania przy zbyciu nieruchomości będzie różnica pomiędzy przychodem i kosztem. Dziś sprzedając nieruchomość nie możemy uwzględniać kosztów uzyskania przychodu. Od przyszłego roku taka możliwość już będzie. Rozwiązanie to można traktować jako swego rodzaju rekompensatę za likwidację zwolnień podatkowych w tym zakresie.

Kosztami z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości albo praw będą tylko udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tych rzeczy i praw majątkowych.

Opinie

Paweł Jabłonowski, prawnik z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

Obecni właściciele, w przypadku dokonania zbycia nieruchomości po planowanej nowelizacji, będą opodatkowani na dotychczasowych zasadach. Dla tej kategorii osób nie będzie żadnych rewolucji. W przypadku natomiast zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. szykują się duże zmiany. Sprzedaż nieruchomości, gdy od czasu nabycia nie upłynęło 5 lat, nie będzie już objęta ryczałtowym 10-proc. podatkiem od przychodu, tylko stawką 19 proc., z możliwością obniżenia o koszty uzyskania przychodu. Może być to korzystne dla tych, którzy zamierzają sprzedać nieruchomość w okresie poniżej 5 lat od jej nabycia, jeżeli będą mieli odpowiednio wysokie koszty.

Grzegorz Maślanko, radca prawny, partner podatkowy w HLB Frąckowiak i Wspólnicy

Ci, którzy prowadzą budowę lub rozważają zakup nieruchomości, powinni zastanowić się, co będzie dla nich korzystniejsze: finalizować inwestycję w bieżącym roku, aby podlegać dotychczasowym zasadom, czy zaczekać do przyszłego roku. Jeśli zamierzają sprzedać nabytą czy wybudowaną nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia (wybudowania), obliczony zgodnie z nowymi zasadami podatek może być dużo niższy niż 10 proc. przychodu z transakcji, płacone według dotychczasowych zasad. Warto też pamiętać, że według projektu nowelizacji ustawy nie zapłacą podatku osoby zbywające nieruchomości nabyte w drodze spadku lub darowizny.

Ewa Matyszewska