Nienależna prowizja dla pośrednika
Podczas dokonywania analizy umowy o pośrednictwo stosowanej przez Biuro Obrotu Nieruchomościami z Łodzi Gazeta Prawna natknęła się na zapisy, które naruszają prawa konsumenta i stanowią niedozwolone klauzule umowne.
Wynagrodzenie bez pracy
Jednym z takich postanowień jest par. 5 pkt 3 umowy, zgodnie z którym konsument jest zobowiązany zapłacić pośrednikowi prowizję w wysokości 3 proc. wartości mieszkania, jeżeli wszelkie czynności prowadzące do realizacji transakcji zostaną zawarte bez udziału przedsiębiorcy. Oznacza to, że nawet jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie znajdzie dla klienta mieszkania, a w międzyczasie klientowi uda się samodzielnie je wyszukać i dojdzie do transakcji, to i tak będzie musiał zapłacić prowizję agentowi w wysokości 3 proc. wartości mieszkania. Stosowanie takich postanowień jest jednak zakazane. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umownym jest postanowienie, które nakłada obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Jeżeli zatem klient sam znajdzie mieszkanie, które odpowiada jego oczekiwaniom i sfinalizuje transakcję, to agent nie wykona na jego rzecz żadnej pracy i nie powinien otrzymać wynagrodzenia.
Podobną a niedozwoloną klauzulę umowną naruszającą prawa konsumenta stanowi także par. 5 pkt 2 umowy. Zgodnie z tym postanowieniem klient ma obowiązek zapłacenia pośrednikowi 50 proc. należnego wynagrodzenia już przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeżeli jednak do podpisania ostatecznej umowy nabycia mieszkania nie dojdzie, to pośrednik nie ma obowiązku zwrócenia tych pieniędzy konsumentowi, nawet jeżeli do podpisania ostatecznej umowy nie doszło z winy pośrednika. Wydaje się zatem, że również to postanowienie narusza art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego, który zabrania nakładania na konsumenta obowiązku zapłaty, mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę.
Wygórowana kara umowna
Innym postanowieniem umowy, który jest niezgodny z kodeksem cywilnym, jest par. 5 pkt 4, który przewiduje, że w przypadku podpisania umowy z kontrahentem wskazanym przez pośrednika poza siedzibą firmy, klient zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotności prowizji, która wynosi 3 proc. wartości mieszkania. Jednocześnie zgodnie z tym paragrafem zapłacenie kary umownej nie wyłącza obowiązku zapłacenia prowizji.
Do czego może prowadzić sytuacja, wg w/w umowy, jeżeli pośrednik kilkukrotnie doprowadzi do podpisania umowy przedwstępnej i jednocześnie nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy kupna mieszkania? Czy jeśli konsument przekaże informacje uzyskane od pośrednika innej osobie i doprowadzą one do zawarcia umowy, to ma obowiązek zapłacenia pośrednikowi kary umownej w wysokości dwukrotności prowizji (czyli 6 proc. wartości mieszkania), niezależnie od obowiązku naprawienia szkody? Gdzie należy wytoczyć powództwo o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy ?
Arkadiusz Jaraszek
Więcej: Gazeta Prawna 5.05.2008 (87) - str.15
