Nieruchomości odporne na kryzys
Nieruchomości komercyjne, mimo kryzysu, trzymają się lepiej niż mieszkaniowe. Z analiz wynika, że ten sektor przez najbliższe dwa lata będzie się cieszyć zainteresowaniem najemców. Co czwarta firma deklaruje chęć wynajęcia lokum na prowadzenie działalności.
Tak przynajmniej wynika z prognoz dla rynku opracowanych przez Nowy Adres i instytut badawczy Millward Brown SMG/KRC. Przyczyną jest fakt, że mimo przejawów spowolnienia gospodarczego, poziom konsumpcji Polaków wzrasta, a umowy zawierane z najemcami mają charakter długoterminowy. Przodującym rynkiem pod względem dostępu do nieruchomości komercyjnych jest Warszawa. Tutaj skupia się aż 67 proc. powierzchni biurowych w kraju.
Z raportu polskiego biura firmy doradczej DTZ wynika, że w całym 2008 roku całkowita ilość powierzchni biurowej w stolicy wzrosła o 252 500 m kw., z czego tylko 6 proc. powierzchni przybyło w strefach centralnych.
Ceny spadły, zachęty wzrosły
- Całkowita ilość nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2008 r. to 2,98 miliona m kw., z czego blisko 63 proc. przypada na strefy poza centrum miasta - uważa Anna Staniszewska z DTZ.
W ubiegłym roku popyt na nowoczesną powierzchnię biurową wyniósł blisko 460 tys. m kw., co jest, jak dotychczas, najwyższą wartością odnotowaną w Warszawie. Biorąc pod uwagę renegocjacje wcześniej zawartych umów, popyt ukształtował się na poziomie 524 tys. m kw. W związku z brakami na rynku powierzchni biurowej, transakcje na podstawie umów zawartych przed oddaniem budynku do użytkowania były często stosowaną praktyką.
Na koniec IV kwartału 2008 r. stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 2,9 proc., co oznacza minimalny wzrost w porównaniu z poprzednimi kwartałami.
Stawki czynszów w budynkach biurowych klasy A systematycznie wzrastały w 2007 r. oraz w pierwszej połowie 2008 r., osiągając poziom 30-33 euro za m kw. miesięcznie w najlepszych lokalizacjach oraz 16-18 euro za m kw. miesięcznie poza centrum miasta. W związku z niskim poziomem zachęt stosowanych przez właścicieli budynków, czynsze efektywne były minimalnie niższe w porównaniu z czynszami wywoławczymi.
- Sytuacja zaczęła się zmieniać w IV kwartale 2008 r. w związku z osłabieniem popytu. Czynsze wywoławcze w strefach centralnych spadły do poziomu 28-30 euro za m kw. miesięcznie, a oferowane pakiety zachęt wzrosły - wylicza Anna Staniszewska.
Natomiast w strefach poza centrum stawki wywoławcze za wynajem pozostały stabilne. Trudno więc się dziwić, że deweloperzy są zainteresowani budową budynków biurowych. Stąd realizacja Libra Business Centre czy Jasna Residence przy najatrakcyjniejszych ulicach Warszawy.
Konkurencja poza stolicą
Gdyby jednak apetyty inwestycyjne deweloperów spadły, a zapotrzebowanie na biura nie malało, na pewno przełożyłoby się to na wzrost cen wynajmu. Wtedy może okazać się, że Warszawa nie jest dla firm tak atrakcyjna. Rozpoczną się poszukiwania lokali w miasteczkach satelickich i dużych aglomeracjach położonych w niewielkiej odległości od stolicy. Najszybciej na takim stanie rzeczy zyska Łódź.
Tym miastem już zainteresowali się giganci przemysłowi, np. Dell, Siemens czy Bosch. Co ich przekonało? Nie tylko dostęp do taniej kadry pracowniczej, dobra komunikacja, ale także dużo niższe koszty utrzymania firmy. Podobnie jak w innych dużych miastach w kraju, w Łodzi cena metra kwadratowego biura waha się od 15 do 20 euro miesięcznie.
Stąd bardzo duże zainteresowanie inwestorów odnawianiem starych biurowców oraz przeróbkami budynków przemysłowych. W takich miejscach coraz częściej duże firmy otwierają call center i zaplecza obsługujące główne siedziby.
Kraków to tradycyjnie najbardziej dynamiczny rynek nieruchomości biurowych w Polsce. Z raportu DTZ wynika, że do końca 2010 r. liczba powierzchni biurowych do wynajęcia wzrośnie do 490 tys. mkw. przy utrzymującej się na stałym poziomie cenie 15-18 euro za m kw. powierzchni. Przewidywane wzrosty cenowe będą mieć miejsce, ale nie przekroczą wartości jednego euro.
Najbardziej pożądane, choć nie najtańsze, miejsca na biuro to centra: Edison, Rondo Business Park, Onyx czy Galeria Kazimierz. Ale do końca 2011 r. pojawią się nowe lokalizacje, m.in. Pawia Trade Center, Avatar czy Sequoia.
Drugim równie dominującym rynkiem nieruchomości biurowych poza Warszawą jest Wrocław. Tylko w ubiegłym roku przybyło tu 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. To najwięcej spośród wszystkich rynków regionalnych w kraju. Biuro DTZ szacuje, że do końca 2010 r., uwzględniając fakt, że część deweloperów wstrzymała lub całkowicie zrezygnowała z inwestycji w powierzchnie komercyjne, rynek wrocławski sięgnie 400 tys. m kw. powierzchni do wynajęcia.
W przygotowaniu bądź częściowej realizacji jest dziesięć inwestycji w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach: wzdłuż ul. Legnickiej, Karkonoskiej oraz Strzegomskiej. Ceny lokali wahają się od 14 do 18 euro za metr kwadratowy.
Podobnie przedstawia się sytuacja w innych dużych aglomeracjach: Poznaniu, Trójmieście oraz Katowicach.
Najsłabiej ukształtowanym rynkiem nieruchomości dysponuje Szczecin. W tym mieście dostępnych jest zaledwie 65 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad połowa usytuowana jest w budynkach starszych niż dziesięcioletnie.
Duża grupa dostępnych biur nie mieści się nawet w kategorii B. Z tej przyczyny czynsze w mieście nie oszałamiają. W starych, ale zmodernizowanych biurowcach opłaty wynoszą od 8 do 11 euro za m kw., w najnowocześniejszych - od 15 do 18 euro za m kw. Sytuacja z wolna się jednak poprawia, bo deweloperzy zauważyli, iż Szczecin jest atrakcyjnym miejscem pod budowę powierzchni komercyjnych. Stąd aż dziesięć inwestycji tego typu w fazie przygotowań do realizacji.
Prognozy dla rynku
Rynek nieruchomości komercyjnych jest w dużo lepszej kondycji niż mieszkaniówka. Klienci nadal bowiem są zainteresowani wynajmem, choć ich wybór coraz częściej pada na nieruchomości najtańsze. Największym popytem cieszą się biura położone poza centrum dużych miast, prestiżowe lokalizacje pozostają raczej w zasięgu najzamożniejszych klientów. Właściciele nieruchomości robią więc wszystko, by zatrzymać dotychczasowych klientów i przedłużyć umowy najmu.
W każdym z przypadków ceny zaczynają dyktować najemcy, a stawki transakcyjne spadają, choć skoki cen nie mają charakteru gwałtownych zmian. Rok 2009 to więc czas atrakcyjnych renegocjacji cenowych, o które za dwa lata będzie bardzo trudno. W tym roku warto zainteresować się także podpisaniem umowy najmu na dłuższy czas, bo i w tym przypadku można spodziewać się atrakcyjnych cen. Deweloperzy i właściciele już istniejących nieruchomości komercyjnych są zainteresowani podpisywaniem umów przedsprzedażowych. Mając taki papier w ręku łatwiej im pozyskać środki na finansowanie planowanych czy finalizowanych nieruchomości.
Obecny rok ma być sprawdzianem kondycji niewielkich deweloperów, bo im najtrudniej będzie pozyskać pieniądze na inwestycje. Największe firmy mogą jednak spać spokojnie. Wystarczy, że przeczekają trudniejszy moment na rynku. Z prognoz wynika, że nowych biur w tym roku przybędzie, a ich powierzchnia całkowita zamknie się liczbą 3,5 miliona metrów kwadratowych.
