Nieruchomości. Pandemia wymusza zmianę mieszkań

Pandemia wzmocniła potrzebę zmiany mieszkania. Potwierdziły to wyniki badania "Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu Polaków", przeprowadzonego przez Otodom wraz z SWPS Innowacje. W pierwszym roku po wybuchu pandemii decyzję o przeprowadzce podjęło 12 proc. Polaków, kolejne 6 proc. wciąż aktywnie szukało nowego lokum, a 15 proc. przymierzało się do tego kroku. Potrzebę zmiany wywołała konieczność prowadzenia większości aktywności życiowych we własnych czterech ścianach. W efekcie, wbrew obawom ekspertów z początku pandemii, rynek mieszkaniowy nie tylko się nie załamał, ale rozwinął - podkreślają autorzy raportu Otodom i Polityki Insight.

Okazuje się, że potrzeba przeprowadzki oraz obniżki stóp procentowych, które zwiększyły zdolność kredytową wielu rodzin, spowodowały wzrost popytu na mieszkania w celach konsumpcyjnych. Według danych BIK wartość udzielonych w sierpniu 2021 r. kredytów hipotecznych osiągnęła najwyższy w historii poziom 8,1 mld zł - aż o 80 proc. więcej niż rok wcześniej. Wzmożony ruch na rynku mieszkaniowym potwierdzają dane z serwisu Otodom, z których wynika, że liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż wzrosła w I kwartale 2021 r. o 65,7 proc. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej.

Najczęściej szukano nieruchomości w pobliżu terenów zielonych oraz mieszkań z balkonem i ogrodem. Potrzeba przebywania w większej, zielonej przestrzeni była tak silna, że decydowano się częściej na zakup domu za miastem - w I kwartale 2021 r. liczba wyszukiwań takich nieruchomości w wzrosła o 161 proc. r/r. Sprzyjały temu zmiany w trybie pracy - ze stacjonarnej na zdalną. Wzrosło także znaczenie funkcjonalności mieszkania, choć nie było to równoznaczne z większym metrażem - średnia powierzchnia nieruchomości, z której Polacy się wyprowadzali i tej, do której się wprowadzali była podobna.

Według raportu, popyt na domy poza miastem utrzyma się, jednak nie obejmie wszystkich lokalizacji. Na atrakcyjności stracą domy pod miastem, zwłaszcza osiedla łanowe, czyli budowane w szczerym polu wzdłuż jednej drogi, z małym ogródkiem i widokiem na dom sąsiada. Wiele osób, które także po pandemii będą mogły pracować zdalnie w pełnym wymiarze godzin, być może zdecyduje się na przeprowadzkę z dużych miast do dalszych, ale tańszych lokalizacji z dobrym dostępem do internetu oraz podstawowych usług publicznych, położonych w pobliżu atrakcyjnych rekreacyjnie terenów.

Potrzeba kontaktu z naturą to jeden z tych pandemicznych trendów, które się utrwalą. Będzie to nie tylko widoczne przy wyborze mieszkania poza miastem. Także w samych miastach utrzyma się zapotrzebowanie na bliskość terenów zielonych - skwerów czy parków. Nastąpi odwrót od zamiany przestrzeni zielonych na łatwe w utrzymaniu sztuczne powierzchnie z betonu, bruku czy marmuru, co wymusi zmiany w planowaniu przestrzeni miejskiej przez deweloperów i urbanistów.

Pandemia pokazała, jak ważne jest umiejętne zaaranżowanie i podzielenie przestrzeni, w której na co dzień żyjemy. Stąd poszukiwane będą funkcjonalne, często wielopokojowe mieszkania, w których będzie można zaaranżować osobne miejsce do pracy zdalnej. Jak pokazują dane Otodom, w III kwartale 2021 r. odsetek wyszukiwań czteropokojowych i większych mieszkań na sprzedaż wyniósł 38,5 proc. wobec 34,6 proc. rok wcześniej. Trend ten widać zarówno w nieruchomościach na sprzedaż, jak i na wynajem.

Powróci popyt na mieszkania na wynajem, osłabiony podczas pandemii. Nowym zjawiskiem na rynku najmu będzie popyt na mieszkania oferowane przez wyspecjalizowanych najemców, w tym podmioty instytucjonalne. Wynikać to będzie zarówno z możliwości nabywczych osób poszukujących nowego lokum, jak i malejącemu zapotrzebowania na mieszkania własnościowe, które przez coraz większą grupę osób już nie są uważane za wyznacznik sukcesu. Ci konsumenci będą zatem poszukiwać ofert najmu gwarantujących stabilność i bezpieczeństwo w dłuższym horyzoncie czasowym.

Jednocześnie są już pierwsze symptomy wygaszania boomu na rynku. W trzecim kwartale średnie ceny ofertowe spadły o 1 proc. -  Była to pierwsza przecena od rozpoczęcia wzrostowej fazy cyklu na polskim rynku mieszkaniowym. Odnotowana zmiana była prawdopodobnie niewielką korektą, wynikającą z wygasania wpływu pandemii na rynek mieszkaniowy. Korekta ta nie musi zatem oznaczać odwrócenia trendu i rozpoczęcia cyklu spadkowego - roczna dynamika cen pozostała dodatnia i wyniosła 5,4 proc. Spowolnienie rocznego tempa wzrostu cen jest natomiast sygnałem, że boom na rynku ma się ku końcowi i dalsze dwucyfrowe wzrosty są mało prawdopodobne. Dodatkowo przemawia za tym podwyższenie stóp procentowych NBP, które obniżyło zdolności kredytowe Polaków.

krześ