Nowe budownictwo wygrywa z wielką płytą

Mieszkania w nowych blokach są tworzone w oparciu o nowe rozwiązania technologiczne. W odczuwalny sposób przekłada się to na komfort ich użytkowania. Wnętrza mieszkań są przeważnie dość łatwe do zaaranżowania, a ich rozkład jest dość dobrze przemyślany. Po zakupie nieruchomości musimy tylko ją odpowiednio wykończyć (większość nowych mieszkań znajduje się w stanie deweloperskim). Szacuje się, ze koszt wykończenia nowego mieszkania to ok. 1000 zł/m2, ale koszty mogą być bardzo zróżnicowane. Zamiast zakładać z góry przybliżone wartości, lepiej poświęcić 10 minut na obliczenie kosztów wykończenia mieszkania, wykorzystując Kalkulatory Budowlane.

Kolejną zaletą nowego budownictwa jest nowoczesna infrastruktura otoczenia. Wokół nowych bloków szybko powstają nowoczesne garaże, sklepy oraz place zabaw dla dzieci. Pobliskie otoczenie często wygląda znacznie lepiej niż w przypadku otoczenia bloków z wielkiej płyty. Niektóre nowo powstałe osiedla są dodatkowo zamknięte, co zwiększa bezpieczeństwo mieszkańców i podnosi ich komfort życia. Istnieje także pogląd, że większość osiedli nowych bloków (nawet tych nieogrodzonych) jest znacznie bezpieczniejsza niż okolice blokowisk z wielkiej płyty. Zależy to oczywiście od lokalizacji, ale biorąc pod uwagę powszechnie stosowany monitoring wewnątrz zamkniętego osiedla oraz stale obecną ochronę, ciężko sobie wyobrazić bezpieczniejsze osiedle.

Nie bez znaczenia jest też elegancki wygląd klatek schodowych, które w niczym nie przypominają tych pochodzących ze starych, często zniszczonych zabudowań. Funkcjonalne windy oraz eleganckie otoczenie sprawiają, że w nowym budownictwie żyje się znacznie przyjemniej. Jest to korzystne także dla inwestorów, którzy planują wynająć swoje nowe mieszkanie. Efektowne otoczenie i nowa aranżacja wnętrza z pewnością wpłynie na zwiększenie ceny wynajmu mieszkania.

Warto też pamiętać, że inwestorzy kupujący nieruchomość z rynku pierwotnego nie muszą opłacać podatku od czynności cywilno-prawnych (jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego). Wartość tego podatku to równowartość 2 proc. wartości nieruchomości. W praktyce muszą jednak opłacić podatek VAT (zawarty w cenie mieszkania), przez co faktyczna danina na rzecz państwa jest jednak znacznie wyższa, niż w przypadku rynku wtórnego.

Dodatkowym plusem jest też fakt, że nowe mieszkania zostają objęte kilkuletnim okresem gwarancyjnym. Wszystkie niedociągnięcia i mankamenty w mieszkaniu, które nie wynikły na wskutek niewłaściwej eksploatacji, muszą być naprawione przez dewelopera. Dla inwestora będzie to dodatkowe zabezpieczenie gwarantujące, że w przyszłości nie czekają go nieprzewidziane wydatki. W tym miejscu warto wspomnieć także o niewielkich opłatach związanych z eksploatacją budynku. Nowe bloki nie będą wymagały remontu przez wiele lat, co przełoży się na odczuwalne zmniejszenie składek na fundusze remontowe. Nowoczesne rozwiązania budowlane sprawiają także, że opłaty za ogrzewanie stają się bardzo niskie.

Jedynym istotnym mankamentem tego rozwiązania pozostaje cena nieruchomości. Mieszkania w nowych blokach nadal są droższe niż te pochodzące z rynku wtórnego. Za te same pieniądze możemy nabyć większą, używaną nieruchomość, która będzie dodatkowo zlokalizowana bliżej centrum miasta. Dla niektórych inwestorów mankamentem może być także konieczność oczekiwania na mieszkanie. Deweloperzy starają się zgromadzić kupców jeszcze przed wykonaniem całego bloku. Dlatego wielu inwestorów widzi swoje mieszkanie jedynie w projekcie. Na zrealizowanie transakcji i wprowadzenie się do mieszkania trzeba czasem czekać nawet kilka lat.

Rynek wtórny często kojarzy się z szarymi blokami z wielkiej płyty. Jednak obraz starych i brzydkich osiedli nie zawsze ma faktyczne uzasadnienie. Coraz więcej starych osiedli modernizuje swoją infrastrukturę, a ocieplone bloki przybierają estetyczny wygląd.

Kolejnym atutem przemawiającym za rynkiem wtórnym jest przeważnie dobra lokalizacja. Większość starych bloków znajduje się nieopodal centralnych punktów miast. Ich cechą charakterystyczną jest też zazwyczaj dobrze rozbudowana infrastruktura i odpowiednie połączenia komunikacyjne z resztą miasta.

Niestety jakość mieszkań może pozostawiać wiele do życzenia. Dużo nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego wymaga przeprowadzenia generalnego remontu. W przypadku nowych mieszkań nie mamy większych problemów z oszacowaniem kosztów owych prac. Jednak remont użytkowanej nieruchomości niemal zawsze wiąże się z nieprzewidzianymi wcześniej wydatkami. Wstępny kosztorys inwestorski może się różnić od realnej kwoty nawet o 30 - 40 proc. Oczywiście koszty remontu starego mieszkania również można obliczyć na Kalkulatorach Budowlanych, ale zawsze istnieje niebezpieczeństwo, że w trakcie remontu łazienki niezbędna okaże się wymiana np. całej hydrauliki lub dodatkowe prace przy osuszaniu wilgotnych ścian. Jest to dość duża niedogodność, na którą warto zwrócić szczególną uwagę.

Kolejnym mankamentem zniechęcającym potencjalnych inwestorów jest brzydki i nieefektywny wygląd otoczenia. Poszarzałe klatki schodowe, brak skwerków, placów zabaw czy nawet brak windy w czteropoziomowym bloku to niestety codzienność. Dodatkowym mankamentem jest brak odpowiednich zadaszonych parkingów. Większość mieszkańców jest zmuszona do pozostawienia swoich pojazdów pod gołym niebem. O zabezpieczeniu terenu można oczywiście tylko poważyć.

Istotnym problemem mieszkań z rynku wtórnego (szczególnie w blokach wybudowanych przed 1990 rokiem) jest nieustawny rozkład pomieszczeń. Remont tego typu nieruchomości może być bardzo trudny. Większość ścian w nieustawnych mieszkaniach nie nadaje się do przestawienia, czy tym bardziej do wyburzenia. Co za tym idzie, nie możemy zmienić rozkładu pomieszczeń, a zbyt ciasne i wąskie korytarze stanowią duże utrudnienie użytkowe. Dlatego przed zakupem nieruchomości pochodzącej z rynku wtórnego trzeba dokładnie zapoznać się z jej stanem, przemyśleć możliwości związane z remontem i obejrzeć pobliskie otoczenie.

Jak wspomnieliśmy powyżej, mieszkania z rynku pierwotnego wymagają najczęściej kompleksowego wykończenia. Znajdują się w stanie deweloperskim, co oznacza, że musimy jeszcze zainwestować w wykończenie podłóg, malowanie ścian, wyposażenie łazienki oraz kuchni, wykończyć instalacje sanitarne oraz zakupić podstawowe elementy wyposażenia. Orientacyjny koszt wykończenia typowego mieszkania to ok. 1000 zł/m2.

Z kolei w mieszkaniach pochodzących z rynku wtórnego musimy sami ocenić skalę remontu. Jednak w większości przypadków uda się wykorzystać istniejące już elementy infrastruktury. Koszt remontu niemal zawsze jest niższy niż koszty wykończenia mieszkania w standardzie deweloperskim. Wyjątek stanowią jedynie stare mieszkania, które znajdują się w bardzo złym stanie. Konieczność osuszania ścian, ich odgrzybiania, wymiany okien czy remontu całej instalacji elektrycznej oraz sanitarnej może znacząco podnieść koszty całego przedsięwzięcia. Jednak taka sytuacja należy do rzadkości. W przeważającej większości wypadków koszt remontu starego mieszkania jest niższy niż koszt wykończenia nowego mieszkania w standardzie deweloperskim.

Od kilku lat największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni nieprzekraczającej 50 m2. Jest to rozwiązanie najbardziej korzystne z finansowego punktu widzenia. Dwa odrębne pokoje mogą zwiększyć cenę wynajmu, bądź umożliwić zamieszkanie rodziny z dzieckiem. To także dobre rozwiązanie w miastach akademickich. Wielu młodych właścicieli mieszkań zamieszkuje w jednym pokoju, a wynajmuje drugi. W ten sposób otrzymuje środki na czynsz i własne podstawowe wydatki.

Nieco mniejszą popularnością cieszą się kawalerki. Wiąże się to z ich mniejszą funkcjonalnością. Pojedynczy pokój nie jest najlepszym rozwiązaniem dla rodziny z dziećmi i nie przynosi tak dużych dochodów z wynajmu. Znacznie funkcjonalniejsze i popularniejsze są wspomniane wcześniej mieszkania dwupokojowe. Co ciekawe, ich wielkość może być jedynie nieznacznie większa. 2 pokoje zostają upchnięte przez deweloperów na stosunkowo małej powierzchni. Dzięki temu mieszkanie 2-pokojowe jest niewiele droższe niż kawalerka. Może być jednak bardzo ciasne dla 3- czy 4-osobowej rodziny...

Zainteresowaniem inwestorów cieszą się także mieszkania 3-pokojowe. Jednak ich zakup pochłania znacznie większe koszty niż w przypadku kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Inwestorzy nie posiadający odpowiedniego kapitału muszą dysponować przynajmniej 20-proc. wkładem własnym. Większa jest także wysokość ich zobowiązania kredytowego. Wyższa cena mieszkania może się też wiązać z podniesieniem kwoty zdolności kredytowej. To z kolei stanowi ograniczenie dla pewnej grupy potencjalnych inwestorów. Mieszkanie 3-pokojowe jest dla inwestora bardzo komfortowym rozwiązaniem, jednak nie każdy może sobie na nie pozwolić.

Najmniejszą popularnością cieszą się mieszkania 4-, 5-pokojowe oraz apartamenty. Jest to zdecydowanie najdroższa opcja, której koszty są dla wielu inwestorów dość odstraszające. Obecnie deweloperzy rezygnują z budowy większych mieszkań i apartamentowców. Wiele dużych mieszkań w kilkuletnich blokach nadal nie znalazła swoich nabywców. Dlatego podczas zakupu tego typu nieruchomości możemy liczyć na atrakcyjne rabaty cenowe i przywileje. W wielu przypadkach inwestor jest w stanie wynegocjować bardzo atrakcyjną cenę przeliczana na m2 nieruchomości. Przy zakupie apartamentowca można też niekiedy wynegocjować dodatkowe miejsce parkingowe czy przestronny taras. Niestety, koszty zakupu największych mieszkań często pochłaniają milionowe kwoty. Jest to luksus, na który stać jedynie niewielką grupę inwestorów.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na tak postawione pytanie. Przyczyn jest zapewne bardzo wiele. Jednak najważniejszą wydaje się być wyższy standard i komfort mieszkaniowy. Eleganckie osiedla kuszą bardziej niż stare bloki z wielkiej płyty. Nowoczesna infrastruktura sprawia, że w nowych mieszkaniach żyje się wygodniej i bardziej bezpiecznie. Wyższy komfort mieszkaniowy przekłada się także na odczuwalne zwiększenie ceny wynajmu mieszkania. Dla wielu inwestorów jest to odpowiedni sposób lokowania swojego kapitału.

Niewątpliwą zaletą jest również program MdM - Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego dofinansowywane są wyłącznie nowe mieszkania w stanie deweloperskim.

Tymczasem mieszkania z rynku wtórnego są coraz starsze. Wiele z nich to mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Temat żywotności tych budowli jest przedmiotem sporu wielu specjalistów. Jedni uważają, że bloki z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze kilkadziesiąt lat, z kolei inni twierdzą, że owe budowle grożą zawaleniem. Niepewny stan techniczny tego typu obiektów z pewnością nie zachęca potencjalnych inwestorów, którzy coraz częściej skłaniają się ku mieszkaniom od dewelopera.

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT