Obecnie całkowity zasób nowoczesnych centrów handlowych w Polsce to blisko 13 mln metrów kwadratowych. Średnia przypadająca na 1000 mieszkańców wynosi 241 m kw. Już jest wyższa od europejskiej, która kształtuje się na poziomie 202 m kw. Nasycenie centrami handlowymi w naszym kraju rośnie bardzo szybko. Według firmy JLL, która w swoim raporcie podsumowała rok 2015 na tym rynku, tylko w ciągu minionych 12 miesięcy wzrosło z 229 do 241 m kw. na 1000 mieszkańców.
W tym roku średnie nasycenie może natomiast wzrosnąć do 256 m kw. na 1000 osób. Co prawda będzie to ciągle mniej od przeciętnego wyniku w krajach Europy Zachodniej (262 m kw.), ale przy takim tempie wzrostu wydaje się, że poziom ten zostanie osiągnięty w niedalekiej przyszłości.
Polska więc centrami handlowymi stoi. Obecnie w budowie jest ponad 500 tysięcy metrów nowych obiektów, a w tym roku podaż zwiększy się o blisko 360 tys. m kw. (wg JLL). Największe nowe centra w budowie to m.in.: Posnania w Poznaniu (99 000 m kw.), Wroclavia we Wrocławiu (64 000 m kw.), Galeria Północna w Warszawie (64 000 m kw.) i Forum Gdańsk w Trójmieście (62 000 m kw.).
Choć nasycenie "świątyniami handlu" może zaskakiwać swoją wielkością, należy koniecznie zaznaczyć, że jest ono nierównomierne. Co ciekawe - nowe, duże obiekty rosną obecnie w miastach, które już wydają się całkowicie "zapchane" centrami. Mowa tu o Wrocławiu i Poznaniu. W obu tych ośrodkach nasycenie wielokrotnie przekracza średnią dla całego kraju. Według Polish Retail Research Forum na 1000 mieszkańców Wrocławia przypada obecnie 817 m kw. powierzchni w centrach, natomiast wynik dla Poznania to 765 m kw. Mimo to, w obu tych miastach są obecnie realizowane duże nowe inwestycje - Wroclavia i Posnania.
Gdyby porównać nasycenie centrami handlowymi polskich wiodących miast i wielkich zachodnich metropolii, okaże się, że pod względem "wysypu" takich obiektów w stosunku do liczby mieszkańców już dawno przegoniliśmy czołowe europejskie aglomeracje.
Z raportu C&W za I połowę 2015 r. wynika np., że w stolicy światowego handlu, czyli Londynie, na 1000 mieszkańców przypada 230 m kw. centrów, podczas gdy w Warszawie dwa razy tyle, nie wspominając o Wrocławiu czy Poznaniu. Polskie miasta w tej konkurencji "odstawiły" też takie europejskie metropolie jak choćby Rzym we Włoszech (nieco ponad 200 metrów na 1000 osób), czy też niemieckie Monachium (130 m kw.). Spośród metropolii Zachodu większe nasycenie od stolicy Polski spotykamy natomiast m.in. w Sztokholmie (blisko 600 m kw./1000 mieszkańców) czy też Oslo (blisko 800 m kw.).
Skąd tak głębokie zagnieżdżenie się centrów handlowych w naszym kraju? Przyczyn można wskazać kilka.
Pobierz darmowy: PIT 2015
Po pierwsze, dokładniejsza analiza danych dotyczących tego rynku pokazuje, że nowoczesny handel wielkopowierzchniowy ogólnie świetnie "czuje się" w Europie Środkowej i Wschodniej, więc nie jest to tylko specyfika polska.
Z danych Cushman and Wakefield wynika, że np. w Estonii średnie nasycenie centrami wynosi ponad 570 m kw. na 1000 osób. W Słowenii jest to 380 m kw. a na Łotwie - 300. Wszystkie te kraje są więc bardziej nasycone tym segmentem nieruchomości komercyjnych niż państwa Europy Zachodniej.
Po drugie, z pewnością ciągle dużą rolę w Polsce odgrywa efekt nowości i swoista moda. Należy pamiętać, że najstarsze galerie handlowe w naszym kraju mają nie więcej niż 20 lat. Ciągle są to więc obiekty stosunkowo młode - na tle analogicznych nieruchomości zachodnich. Z pewnością efekt nowości działa na mniejszych rynkach, w miastach małych i średniej wielkości. Deweloperzy, szukając pola do ekspansji, coraz chętniej decydują się wejść do takich lokalizacji. Tak było w 2014 roku, kiedy nowe centra rosły praktycznie wyłącznie w mniejszych ośrodkach.
Trzecia sprawa, na którą należy wskazać, to słabość polskich ulic handlowych. Na tym polu dzieli nas z bogatym Zachodem przepaść. Na Zachodzie luksusowe marki i ogólnie handel kumuluje się na wiodących ulicach. U nas trend jest odwrotny. Wielu najemców za pewniejsze uznaje lokale w galeriach niż przy ulicach. Z tego powodu na dynamice rozwoju i atrakcyjności tracą centra miast. Wśród najdroższych ulic handlowych świata w 2015 roku najdroższa ulica z Polski - warszawski Nowy Świat - uplasowała się dopiero na 43. miejscu. Stawkę rozpoczynały takie miasta jak Nowy Jork, Hongkong, Paryż, Londyn i Mediolan.
Czy więc jesteśmy skazani na wielkie handlowe molochy, a ich ekspansja będzie trwać jeszcze długo? Sądząc po nowej podaży, można odpowiedzieć twierdząco, ale wiele sygnałów świadczy też o tym, że polski rynek osiąga już granice swojej wyporności. Konkurencja się nasila. Wiele starszych centrów musi czynszami ostro walczyć o najemców, jednocześnie modernizując swoje obiekty. Z kolei nowe galerie walczą bogactwem i zróżnicowaniem oferty, udogodnieniami dla klientów, wielofunkcyjnością (m.in. połączenie z dworcami kolejowymi czy autobusowymi), atrakcyjnymi aranżacjami przestrzeni.
Z kolei badania zachowań zakupowych wskazują, że klienci są już zmęczeni centrami handlowymi. Polacy doceniają coraz bardziej zakupy w sieci, natomiast w segmencie spożywczym coraz częściej stawiają na lokalnych handlowców i lepszą jakość produktów.
Marcin Moneta
