Nowy program dopłat do kredytów na razie bez wpływu na rynek

Ponad dwa tygodnie temu przedstawione zostały wstępne założenia do nowego programu dopłat do kredytów "Mieszkanie dla Młodych". Ma on wejść w życie w połowie 2013 lub na początku 2014 roku, a więc w kilka lub kilkanaście miesięcy po zakończeniu "Rodziny na Swoim". Choć nowe dopłaty mogą wzmocnić popyt na mieszkania, to wpływ nowego programu dofinansowania na rynek nieruchomości nie będzie duży - oceniają doradcy Home Broker.

Jeszcze miesiąc temu spodziewali się oni, że ceny mieszkań w horyzoncie 12-miesięcznym zanotują dalszą 1-proc. przecenę. Dziś, gdy znane są już zasady zapowiadanego programu dopłat, skala spodziewanej przeceny nieznacznie stopniała do 0,7 proc. Wśród badanych dominujące jest jednak przekonanie, że ceny spadną o 5 proc.

Czemu zapowiedź nowego programu nie wpływa znacząco na oczekiwania co do kierunku zmian cen? Przede wszystkim należy pamiętać, że póki co jest to jedynie koncepcja, która nie opuściła jeszcze murów Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Przed nami jeszcze konsultacje społeczne i międzyresortowe, a potem cały proces legislacyjny. Nie ma więc pewności czy, kiedy i w jakim ostatecznie kształcie wejdzie w życie zapowiadany program dopłat.

Dziś wiadomo, że ma on polegać na jednorazowym dofinansowaniu, a nie dopłatach do odsetek. Dofinansowanie, na które będzie można liczyć w "Mieszkaniu dla Młodych", będzie jednak niższe niż w przypadku "Rodziny na Swoim". Co więcej, nieruchomość będzie można kupić jedynie od dewelopera i dopłatami będą objęte tylko mieszkania (w "Rodzinie na Swoim" dopłaty można też uzyskać do kredytu na dom). Korzyści z tytułu dopłat będą też mniej odczuwalne w budżecie domowym spłacających kredyt.

Jest to jednak tylko jeden z czynników, który w przyszłości będzie wpływał na grę popytu i podaży na rynku. Warto zauważyć, że dziś wynik tego starcia jest po myśli kupujących. Przypomnijmy, że najnowszy odczyt indeksu cen transakcyjnych Home Brokera i Open Finance, obejmujący 16 największych rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wskazuje, że ceny obniżyły się w skali roku o 13,6 proc.

W ocenie doradców Home Broker, o ile nie nastąpią jakieś nowe, nieprzewidziane okoliczności, spadki cen powinny stopniowo wyhamowywać. W ich opinii, wiele negatywnych czynników zostało już bowiem zdyskontowanych w wycenach mieszkań (rekomendacje, które utrudniły dostęp do kredytów czy rekordowa podaż mieszkań na rynku pierwotnym).

W kolejnych miesiącach na rynek może mieć wpływ spodziewane dalsze spowolnienie wzrostu PKB w pierwszym półroczu 2013 roku, które może doprowadzić do spadku zatrudnienia i realnego poziomu wynagrodzeń. W tym samym czasie jednak może dojść do liberalizacji rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, co znowu pozytywnie może wpłynąć na koszt obsługi długu i możliwości pożyczkowe potencjalnych kredytobiorców.

Dziewięciomiesięczny kontrakt terminowy na WIBOR 3M notowany jest na poziomie 3,74 proc. Jest to więc o 1 pkt. proc. niżej niż dzisiejszy poziom WIBOR 3M. Gdyby rzeczywiście doszło do takiego spadku kosztu pieniądza, można się spodziewać, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby za trzy kwartały pożyczyć od banku ponad 400 tys. zł zamiast obecnych 360 tysięcy (kredyt hipoteczny na 30 lat). Faktycznie wynik ten może jednak okazać się niższy, bo cyklowi obniżek stóp procentowych może towarzyszyć wzrost marż kredytowych.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL