Jak pisaliśmy w czwartek, przygotowywany przez rząd "kredyt 0 proc" nazwany programem "Na start" ma działać cztery lata, a nie jak wcześniej zapowiadano 1,5 roku i ma być skierowany do "osób na granicy zdolności kredytowej", choć jest to bardzo pojemne określenie.
Zobacz również:
Wydłużenie programu nie wystarczy. Analitycy są pewni, że jeśli nie zostaną wprowadzone limity ceny metra kwadratowego lub inne "bezpieczniki", program będzie silnym impulsem do wzrostu cen i to tuż po tym, jak jego poprzednik, czyli "kredyt 2 proc.", napompował ceny.
Potrzebne limity cenowe
W przedstawionych w styczniu wstępnych założeniach nie było limitów cen, ani łącznej wysokości kredytu, natomiast dopłata do rat naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału. Jednocześnie zaproponowano progi dochodowe, ale wysokie.
Analitycy ostrzegają, że powinny zostać wprowadzone mechanizmy zabezpieczające przed nadmiernym wzrostem cen.
- Ustawienie granicy osiąganych dochodów nie rozwiąże problemu rosnących cen. Tymczasem temat jakichkolwiek innych ograniczników nie jest podejmowany. Nie wiem dlaczego jest taki opór co do tego. Sensownie byłoby zastosować dobrze skalibrowane ograniczenie maksymalnej ceny metra kwadratowego - mówi Interii Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto i redaktor portalu Pierwszemieszkanie.com.pl.
Zobacz również:
Przyznaje on jednocześnie, że dobranie odpowiedniego wskaźnika i mechanizmu nie jest proste.
- Zakładam niestety, że z tym będzie problem. Często proponowane jest wykorzystanie kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Uważam jednak, że "goły" wskaźnik, lub zastosowanie do niego jednolitych korekt wprowadziłoby zbyt duże zamieszanie. Dla przykładu: wskaźnik ten dla Krakowa wynosi 7793 zł, a dla Olsztyna 9116 zł. Od razu widać, że coś jest nie tak. Dlatego, albo trzeba by było ustalić korekty z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań, albo zastanowić się, czy nie oprzeć ograniczników na zupełnie innych współczynnikach - tłumaczy Krzysztof Bontal.
Zdaniem Jana Dziekońskiego, analityka mieszkaniowego, taki limit powinien być oparty na trzech wskaźnikach maksymalnej ceny metra kwadratowego, łącznego metrażu uwzględniającego liczbę osób w gospodarstwie domowym i dochodu na osobę.
Są też propozycje bardziej zdecydowanych rozwiązań. - Moim zdaniem dopłaty z "kredytu na start" powinny być wstrzymywane na rynkach, gdzie ceny rosną zbyt szybko. Warto zatem uzależnić dostęp do kredytu od zmian cen nieruchomości na danym rynku - uważa z kolei dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.
Odkładany popyt coraz mocniej się kumuluje
Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że długi czas oczekiwania na ostateczne warunki programu i jego start może spowodować kolejny skok cen mieszkań. Wiele osób odkłada bowiem decyzję o zakupie licząc na dopłaty. Stopniowo tworzy się kumulacja popytu. Gdy ten popyt nagle zostanie uwolniony, to ponownie może podbić ceny mieszkań.
Zobacz również:
- Oprócz ograniczeń w postaci maksymalnej kwoty kredytu objętej dopłatą i limitu dochodów, dla ograniczenia wzrostu cen mieszkań dobrze byłoby wyeliminować kumulacje popytu. Kluczowe jest, aby uniknąć sytuacji, w której tysiące osób jednocześnie chce kupić mieszkanie. Dla przykładu jeśli ktoś chce sprzedać mieszkanie i na drugi dzień po wysłaniu ogłoszenia dostaje dziesięć telefonów od osób zainteresowanych, to jest oczywiste, że mocno podwyższy cenę. Warto jak najszybciej ogłosić ostateczne warunki programu. W rezultacie część osób zorientuje się, że nie ma sensu odkładać decyzji o zakupie, ponieważ nie otrzyma wsparcia lub będzie ono bardzo niskie - mówi analityk Expandera.
Jego zdaniem limit środków na dopłaty powinien być podzielony na wiele transz, które byłyby uruchamiane z dużą częstotliwością. W ten sposób "rozsmarujemy" popyt w czasie. Jednocześnie dajemy gwarancję, że jeśli ktoś będzie chciał skorzystać za rok czy za dwa, to nie musi się spieszyć, ponieważ pieniądze wtedy wciąż będą dostępne. Niestety takie niewielkie transze uruchamiane np. co miesiąc mogą powodować inne problemy - przyznaje. Jak tłumaczy, chętnych na preferencyjny kredyt może być znacznie więcej niż pozawala na to transza w danym okresie. Część osób mogłaby więc znaleźć się w sytuacji, gdy podpisali umowę przedwstępną, wpłacili zadatek, ale zabrakło pieniędzy w puli i nie dostali preferencyjnego kredytu. - Tego typu problemy da się jednak rozwiązać. W tym celu proces przyznawania takich kredytów musi być dobrze przemyślany i uwzględniać różne scenariusze - dodaje.
Monika Krześniak-Sajewicz
