Z rządowym kredytem kupisz dom w najdroższych lokalizacjach. Grozi nam "bańka plus"
Na podstawie wstępnych założeń do programu można pozytywnie ocenić to, że uwzględnia kryteria dochodowe i sytuację rodzinną, ale są one tak ustawione, że będzie miał jeszcze bardziej drastyczny wpływ na wzrost cen mieszkań niż jego poprzednik czyli kredyt 2 proc. Zwłaszcza, że mocno zwiększa kwotę darmowego czy prawie darmowego kredytu dla dużych miast osobom z wysokimi dochodami. Grozi nam "bańka plus" - ostrzega Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel FLTR.
Jak pisaliśmy już w piątek, analitycy ostrzegają, że nowy program mieszkaniowy zaprezentowany w czwartek przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w tej wersji grozi mocnym wzrostem cen mieszkań na wydrenowanym rynku. Wprawdzie ma on kryteria dochodowe, ale wysokie a przy tym brak limitów maksymalnej kwoty łącznego kredytu czy ceny kupowanego mieszkania. Tym bardziej, że w dużych miastach będzie można pożyczyć bardzo wysokie kwoty i do dużej części uzyskać dopłaty.
- O ile bezpieczny kredyt wchodził, gdy była oferta dostępnych mieszkań i było co kupować, a i tak popyt jaki wygenerował mocno podniósł ceny, to nowy program wejdzie w momencie gdy rynek jest wyczyszczony z mieszkań. Jeśli odpalimy kolejny program stymulujący popyt, to jest ryzyko, że spowoduje jeszcze większy skok cen i program "Mieszkanie na Start" szybko przerodzi się w program "Bańka Plus". Drugi problem nowego programu związany jest z tym, że o ile poprzednik czyli BK2 proc. miał limit 700-800 tys. (razem z wkładem własnym, a sam kredyt 500-600 tys. zł - red.) ceny mieszkania, to zaprezentowane założenia nowego programu nie zakładają limitu łącznego kredytu, bo ograniczona jest tylko dopłata, a jednocześnie progi dochodowe są wysoko ustawione czyli dopłaty trafią także do osób zamożnych - ostrzega w rozmowie z Interią Biznes Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel FLTR.
Jak zaznacza, dla dużych miast założono wyższe limity kredytu z dopłatą, co generalnie jest dobre, bo identyfikuje różnice cen mieszkań. Jednak kompilacja całej konstrukcji sprawia, że z programu skorzystają także osoby, które stać na mieszkanie.
- To zwiększenie limitu ma być wyliczanie w oparciu o wskaźnik odtworzeniowy lokalu mieszkalnego.
Przykładowo dla Warszawy, Krakowa i Wrocławia oznacza to wzrost limitu o 20 proc, dla Łodzi o 11,7 proc., ale już dla Gdańska nie będzie wzrostu limitu. W praktyce oznacza to, że o ile singiel z Piaseczna czy Grójca miałby 200 tys. zł, to w Warszawie dostanie już 240 tys. zł kredytu objętego dopłatą. Rodzina 5-osobowa w Grójcu i Gdańsku 600 tys. zł, a w Warszawie i Krakowie 720 tys. zł darmowego kredytu - wylicza Dziekoński.
Przy czym - jak zauważa - ten mechanizm obejmie Łódź, ale już nie obejmie Gdańska, w którym nie będzie wyższego limitu, choć ceny mieszkań w tym drugim są znacznie wyższe.
Jego zdaniem założenia samego mechanizmu nie są bardzo złe, ale jest on niedomknięty, bo kryteria są źle ustawione, brakuje górnych limitów kredytu i wkładu własnego i nie uwzględnia zmiany sytuacji w trakcie trwania kredytu, gdy pojawi się kolejne dziecko (w tej sytuacji powinna być możliwość zwiększenia dopłaty).
- Efekt widać na przykładzie dwuosobowego gospodarstwa domowego z Warszawy, które ma łączny dochód 18 tys. zł brutto. Standardowa zdolność kredytowa to 800 tys. zł, a dopłata w postaci taniego kredytu z oprocentowaniem 1,5 proc. obejmuje 480 tys. zł (zwyżka o 20 proc. wobec 400 tys. zł ze względu na wysoką wartość odtworzeniową w mieście wobec województwa). Przy rodzinie 5-osobowej łączny dochód może wynieść 33 tys. zł, co daje 1,5 mln zł standardowej zdolności kredytowej, a jeśli skorzysta z programu i kupi mieszkanie w Warszawie, to będzie mieć kredyt 0 proc. do kwoty 720 tys. zł! To pozwoli im na uzyskanie zdolności kredytowej na 2 mln zł, co oznacza, że stać ją będzie przy udziale w programie na kupno domu na Wilanowie czyli jednej z najdroższych dzielnic - wskazuje Dziekoński.
Jak zaznacza, to jaskrawe przykłady, ale pokazują efekty mechanizmu i kryteriów jakie zaproponowano. Jego zdaniem, największym problemem tego programu jest brak limitu łącznego kredytu, co oznacza, że każdy kto ma jakąkolwiek zdolność kredytową pójdzie po kredyt.
- Przy tych warunkach, które zaproponowano będzie powtórka wzrostu cen jaki widzieliśmy w 2023 roku, a może być jeszcze gorzej. Oczywiście jest ograniczenie samego budżetu na program, bo ma wynieść 500 mln zł, ale to kwota do rozdysponowania tylko na pół roku - podsumowuje.
Jak zaznaczał minister rozwoju Krzysztof Hetman to na razie propozycja do szerokich konsultacji, więc finalny projekt może się zmienić.
Monika Krześniak-Sajewicz
