Nowy program rządu wymaga zmian, są propozycje. "Konstrukcja postawiona na głowie"

We ub. czwartek Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło założenia do programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, bo jak zaznaczano to wstępne propozycje. Kiedy będzie finalny projekt?

- Na razie przedstawiliśmy propozycje wypracowane przez ministerstwo, teraz rozmowy z podmiotami zewnętrznymi. Oczywiście będą też konsultacje w ramach partnerów koalicyjnych, bo projekt jest elementem umowy koalicyjnej - mówi Jakub Stefaniak, rzecznik Ministerstwa Rozwoju i Technologii. A już w dniu, kiedy zostały zaprezentowane założenia, politycy Lewicy nie tylko odcięli się od programu, ale krytycznie go ocenili.

Znamienny był głos senatora Krzysztofa Kukuckiego z Lewicy, który ma być jednym z wiceministrów rozwoju, co potwierdził wczoraj w Polskim Radiu PiK, a jednocześnie przypisał autorstwo programu "Mieszkanie na start" jednemu z wiceministrów.

Analitycy z którymi rozmawiała Interia, krytycznie oceniają kryteria, bo umożliwiają one pomoc również osobom z wysokimi dochodami, które mogłyby przy udziale publicznych pieniędzy finansować zakup drogich nieruchomości. Jednocześnie zadziałać na wzrost cen.

Minister rozwoju Krzysztof Hetman deklarował, że to wstępne propozycje, liczy na konsultacje, a ministerstwo będzie otwarte na uwagi. Tych, głównie krytycznych, jest cała masa, choć nie wszyscy uważają, że mechanizm skupiający się na pomocy rodzinom z dziećmi jest zły, ale wytykają tu brak logiki w konkretnych kryteriach.

- Wprowadzone kryteria to jest tylko pudrowanie "kredytu 2 proc.", bo w zaproponowanej w ubiegłym tygodniu wersji byłby w skutkach równie zły jak poprzednik. Program wymaga zmian, bo konstrukcja jest postawiona na głowie skoro np. samotna matka z dzieckiem ma gorsze warunki niż dwoje rodziców z dzieckiem - mówi Interii Biznes dr hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Jak zaznacza, jeśli miałby wejść w życie i nie wywołać negatywnych skutków powinien być zmieniony, także w zasadniczych założeniach. Co proponuje? - Po pierwsze, co najmniej połowa przeznaczonej kwoty, w tym połowa z 500 mln zł zaplanowanych na drugie półrocze 2024, powinna pójść na wsparcie kredytów zaciąganych na budowę efektywnych energetycznie domów jednorodzinnych poza miastami na prawach powiatu. Najlepiej z gotowych i udostępnionych już przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego projektów. To na terenach wiejskich i małych miastach wiele rodzin ma problemy z zakupem pierwszego mieszkania, bo rynek mieszkań jest bardzo niewielki, a nie mają wystarczającej zdolności kredytowej do wybudowania domu. Pod drugie, dopłaty do kredytów na mieszkania powinny być możliwe tylko na tych rynkach, na których podaż przekracza określony próg, aby ograniczyć wpływ na wzrost cen. Po trzecie, powinny zostać obniżone limity dochodowe w stosunku do zaprezentowanych, bo kredyty z dopłatami z publicznych pieniędzy powinny wspierać tylko gospodarstwa domowe bez zdolności kredytowej przy określonym poziomie stóp - punktuje Adam Czerniak.

Na sytuację podażową zwracają uwagę niemal wszyscy, bo nierównowaga rynku może się jeszcze pogłębić.

- Jeśli decydujemy się na stymulowanie popytu, to musi iść za tym wsparcie podaży. Brakuje mi jednoczesnego wsparcia dla podaży poprzez budownictwo społeczne, ale także odblokowania gruntów i usprawnienia procedur dla komercyjnych deweloperów. Ja bym ten program utrzymał, bo wsparcie dla najbardziej potrzebujących jest bardzo potrzebne, o ile pójdzie za tym wsparcie dla podaży w ramach opracowanej długofalowej strategii mieszkaniowej państwa - mówi Interii Damian Kaźmierczak, członek zarządu i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Jan Dziekoński, analityk rynku i założyciel serwisu FLTR opublikował szczegółową analizę programu, na podstawie założeń z rekomendacjami zmian. Jakie wnioski? Jego zdaniem nie powinno się wprowadzać programu w obecnej formie m.in. dlatego, że jest bardzo niska podaż na rynku nieruchomości, niska dostępność mieszkań dla osób wykluczonych z programu (poziom 2012 roku), prawdopodobnie jeszcze większy wpływ programu "MnS" na stymulację popytu niż program "BK2 proc.", a więc i na wzrost cen. Jako kolejny argument na "nie" wskazuje perspektywę dalszych obniżek stóp procentowych (bliższa o co najmniej rok niż z perspektywy końca 2022, gdy zapowiedziano "BK2 proc."), które zwiększą dostępność mieszkań bez zaburzania rynku i wydawania pieniędzy podatników.

- Skumulowany efekt mających miejsce w 2023 roku obniżek stóp procentowych i zmian w "Rekomendacji S" już zwiększył zdolność kredytową o 35 proc., ale wzrost cen wywołany przez "BK2 proc." skonsumował tę wyższą zdolność. Wprowadzenie "MnS" dokona zapewne takiego samego efektu i po 2025 roku trzeba będzie wdrożyć kolejny program kredytowy - ostrzega w swojej analizie.

Nie oznacza to jednak, że program musi trafić do kosza, bo przecież wiadomo, że ważny jest kontekst polityczny, a zapowiedź kredytu 0 proc. padała, więc w jakiejś formie musi być wprowadzony.

- Jeśli jednak konsensusem byłoby utrzymanie systemowej formy wspierania dojścia do własności poprzez kredyt, to zdaniem FLTR potrzebne są zmiany. W przypadku singli i bezdzietnych par trzeba wyłączyć jakiekolwiek dofinansowanie lub zwiększyć poziom oprocentowania dofinansowanego kredytu do poziomu wynikającego z długoterminowej projekcji stóp procentowych i inflacji (co najmniej 4 proc. zamiast 1,5 proc.). Jeśli chodzi o poziom dofinansowania trzeba uzależnić dofinansowane oprocentowanie od liczby dzieci, a nie osób w gospodarstwie domowym (samotny rodzic z jednym dzieckiem ma niższą dopłatę niż para rodziców z jednym dzieckiem) - uważa Dziekoński.

Kolejny warunek jaki wskazuje, to obniżenie progów dochodowych, zwłaszcza dla większych gospodarstw domowych (tak, by zbliżyć do poziomów wynikających obecnie z programów wspierających TBS/SIM) oraz wprowadzenie limitów możliwego do zaciągnięcia kredytu oraz limitu ceny za metr kwadratowy nieruchomości i metrażu możliwego do nabycia.

O tym, że przy zaprezentowanej konstrukcji dopłaty przysługiwałyby także zamożnym osobom na zakup bardzo drogich nieruchomości pisaliśmy w poniedziałek.

Zdaniem Dziekońskiego powinno się też odsunąć w czasie moment wejścia w życie co najmniej na początek 2025 roku (aby dać czas na wzrost podaży i wejście w życie inicjatyw propodażowych), wydłużyć program w części prorodzinnej, a przy zakupie kolejnej nieruchomości - wprowadzić wymóg sprzedaży poprzedniej nieruchomości w ciągu 12 miesięcy.

Na wprowadzenie wymogu sprzedaży poprzedniej nieruchomości zwracał uwagę też Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku, bo jego zdaniem opcja kupienia większego mieszkania powinna być rozszerzona na rodziny z dwojgiem dzieci (według obecnych założeń tylko dla 5 osobowej), ale pod warunkiem sprzedaży poprzedniego.

Monika Krześniak-Sajewicz