Nowych mieszkań ubywa w zastraszającym tempie. "Realny zapas jest mały"

Sprzedaż nowych mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce wyniosła w trzecim kwartale prawie 16,4 tys., a w Warszawie zbliżyła się do rekordowych wyników z okresu boomu na rynku nieruchomości. W tym czasie, w sumie na sześciu rynkach, do sprzedaży wprowadzono niecałe 10 tys. lokali - wynika z najnowszych danych JLL, firmy doradczej specjalizującej się w rynku nieruchomości.

- We wszystkich miastach popyt można ocenić jako wysoki, co jest spowodowane między innymi wzrostem liczby nabywców finansujących zakup z udziałem kredytu 2 proc. W wielu przypadkach na jedno mieszkanie było kilku chętnych i w tym przedziale cenowym można mówić o sporym niezaspokojeniu rynku - komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor badań rynku mieszkaniowego JLL.

- Wysoka sprzedaż w Warszawie nie byłaby jednak możliwa, gdyby nie duża liczba mieszkań wprowadzonych w ostatnim kwartale do sprzedaży. Z kolei spadek sprzedaży w Krakowie i tylko niewielki wzrost we Wrocławiu związany jest bardziej z niewielką ofertą, a nie brakiem popytu. Szybko rosnące ceny i perspektywa ich dalszego wzrostu, sprawiły, że na rynek powrócili nabywcy, traktujący zakup mieszkania jako okazję do ochronienia wartości swoich oszczędności i zarobienia na spodziewanym wzroście wartości kupionego lokalu - dodaje. 

Według ostatniego raportu, sytuacja na rynkach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław jest wyjątkowo niekorzystna. Deweloperzy wprowadzają do oferty na bieżąco to, co jest możliwe - na tych rynkach nie ma praktycznie zapasu pozwoleń na budowę, które mogłyby przyspieszyć ten proces. To powoduje wyraźny wzrost cen. 

Średnie ceny lokali pozostających w ofercie na koniec trzeciego kwartału 2023 roku wzrosły w ostatnich 3 miesiącach najbardziej w Trójmieście (9 proc.) i Warszawie (8 proc.), a najmniej w Łodzi (3 proc.). Wzrost cen w skali roku był najwyższy w Warszawie (20 proc.) i Krakowie (19 proc.).

Ile mieszkań może w najbliższym czasie znaleźć się w ofercie? Eksperci JLL szacują realną nadwyżkę pozwoleń na budowę na podstawie liczby wydanych zgód i liczby budów rozpoczętych.

W krótkim czasie można by wykorzystać pozwolenia na budowę ok. 33 tys. mieszkań, ale sytuacja w poszczególnych miastach jest zupełnie różna. - W takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław realny zapas jest mały, starczy na 2-3, może 4 miesiące średniorocznej sprzedaży. Brakuje podstaw do tego, żeby móc powiedzieć, że takie rynki jak Warszawa, Kraków i Wrocław są w stanie szybko odbudować ofertę. Najbardziej prawdopodobny scenariusz jest taki, że ten niedobór podaży będzie trwały. Bliżej równowagi jesteśmy w Poznaniu czy Trójmieście - mówi Gawrońska.

Kolejne dane pokazują więc, że mleko już się rozlało, "kredyt 2 proc." największe szkody już wyrządził, bo napompował popyt, wydrenował podaż i wywindował ceny. Negatywny efekt skumulował się w czasie, bo obecny rząd zagwarantował, że w tym roku nie będzie limitów wniosków, ale od przyszłego roku już jest limit. Efekt? Nawet ci, którzy nie planowali jeszcze zakupu mieszkania, przyspieszyli swoje decyzje, a pula na 2024 rok jest już bliska wyczerpania.

- Przy obecnym tempie udzielania kredytów można zakładać, że środki zabezpieczone na ten program wyczerpią się w końcówce 2023 lub na początku 2024 roku. W takim przypadku BGK ma obowiązek ogłosić wstrzymanie przyjmowanie wniosków - komentuje Gawrońska.

Eksperci JLL rekomendują, by nowy rząd zadeklarował, że uzupełni środki na kredyt 2 proc. Dlaczego, skoro ten program doprowadził do rozregulowania rynku? Argumentacja jest taka, że największe szkody już przyniósł, a teraz trzeba dać deweloperom sygnał, żeby uruchamiali nowe inwestycje.

- Obecnie najważniejsze zarówno dla deweloperów jak i dla nabywców jest uspokojenie i stabilizacja obecnego popytu. Z naszej perspektywy najlepsza byłaby jak najszybsza deklaracja ze strony przedstawiciela przyszłego rządu, potwierdzająca, że Bezpieczny Kredyt 2 proc. będzie nadal funkcjonował, że będą na to środki na 2024 rok, tak aby nabywcy mieli pewność, że mogą spokojnie podejmować decyzje zakupowe i nie muszą się z nimi spieszyć. To uspokoiłoby nie tylko nabywców, ale i deweloperów, żeby nie bali się wprowadzać nowych inwestycji, które są kluczowe. Potrzebne jest też ogłoszenie działań, które zwiększą średnioterminowo podaż - tłumaczy przedstawicielka firmy.  

Jednocześnie eksperci JLL rekomendują, by inne decyzje zwiększające popyt jak "kredyt za 0 proc.", dopłaty do czynszów 600+ zawiesić i zapowiedzieć, że zostanie przygotowany kompleksowy plan równych działań dotyczących sektora mieszkaniowego zarówno budowy mieszkań na własność, na wynajem jak również społecznych mieszkań czynszowych.

Zaznaczają, że kluczowa w średnim terminie będzie dostępność gruntów, a jest z tym kłopot.

- Nie ma dziś dostępnych łatwych gruntów, które deweloperzy mogą kupić, dostać pozwolenie na budowę, bo jest plan miejscowy i w miarę szybko rozpocząć budowę. Dostępne są grunty, które wymagają istotnych zmian planistycznych, a konieczne procedury na takich gruntach są wieloletnie. Im bliżej wyborów samorządowych tym skłonność do podejmowania decyzji, które mogłyby mieć jakiekolwiek negatywne konsekwencje polityczne jest niska, często na wszelki wypadek decyzje są niepodejmowane - mówi Paweł Sztejter, członek zarządu JLL. 

Jak podkreśla, tym bardziej deweloper, który ma zainwestować ogromne kwoty w drogie i trudno dostępne grunty, potrzebuje stabilności i przewidywalności tego, co może się wydarzyć za 2-3 lata.

Monika Krześniak-Sajewicz