Kredyt 0 proc. i tani najem. Jaki będzie program mieszkaniowy nowego rządu?

Trzeci kwartał na rynku nieruchomości był pod silnym wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Jego negatywne skutki widoczne były szczególnie w metropoliach, gdzie według Otodom średnie ceny ofertowe wzrosły tylko w ciągu trzech miesięcy aż o 5,5 proc. Takie tempo podwyżek nie dotknęło największych aglomeracji nawet w szczycie boomu, czyli w latach 2020-2011. Pomimo wyraźnego wzrostu aktywności kupujących, utrzymuje się duża ostrożność deweloperów przy wprowadzaniu nowych inwestycji. Na domiar złego zaczęły rosnąc ceny gruntów.

Mimo dużego wzrostu zainteresowania kupujących, niechętnie uruchamiali oni nową sprzedaż. W konsekwencji, w trzecim kwartale udział mieszkań z rynku pierwotnego w całej ofercie spadł do historycznie niskiego poziomu 55 proc.

- Deweloperzy zachowali zimną krew w obliczu nagłego wzrostu popytu napędzanego rządowym programem dopłat Bezpieczny Kredyt 2 proc. Po okresie spowolnienia w 2022 roku część z nich ograniczyła plany inwestycyjne i nie zdecydowała się na ich wznowienie w tym roku. W dużych miastach często brakuje gruntów, na które można byłoby szybko uzyskać pozwolenia na budowę, co wstrzymało z kolei rozpoczęcie nowych projektów mieszkaniowych. Jednak największym hamulcem prawdopodobnie była obawa o załamanie popytu po zakończeniu programu rządowych dopłat. W minionym kwartale deweloperzy wyprzedawali więc posiadaną już ofertę oraz dostosowywali ją do limitów cenowych obowiązujących w ramach BK2 proc. -  mówi dr hab. Adam Czerniak z SGH, współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Jak dodaje, niedobór atrakcyjnych gruntów w obrębie największych miast może kierować uwagę deweloperów na tańsze tereny na obrzeżach aglomeracji. W ten sposób będą mogli odpowiedzieć na wysoki popyt, o ile ten się utrzyma. Wzrost cen działek może być zatem efektem takich oczekiwań.

Większego zainteresowania można było spodziewać się również w kategorii najmniejszych działek, nabywanych przez inwestorów indywidualnych zainteresowanych budową domu. Program rządowych dopłat umożliwiał sfinansowanie budowy "Kredytem 2 proc." o wartości do 1 mln zł.

- Wydaje się jednak, że to wciąż zbyt mało, bo dane o liczbie zamkniętych w serwisie Otodom ogłoszeń sprzedaży takich działek wskazują na stosunkowo niewielkie ożywienie w tej kategorii. Podobnie zresztą wyglądała sytuacja w przypadku domów wolnostojących. Wprawdzie popyt wzrósł, ale tempo obrotu domami wolnostojącymi utrzymuje się na poziomie z połowy 2022 r. - komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka, Otodom.

Wiele będzie zależało od nadchodzących zmian w polityce mieszkaniowej państwa. A propozycje partii, które mogą tworzyć nowy rząd są różne. Koalicja Obywatelska w kampanii obiecała "Kredyt 0 proc.," co zostało przez wielu ekspertów skrytykowane, zwłaszcza że wprowadzony przez PiS "Kredyt 2 proc." przyniósł chaos i negatywne skutki, bo w ekspresowym tempie doprowadził do nierównowagi na rynku, pompując popyt i wzrost cen. Z kolei Lewica jako swój żelazny punkt programu postawiła budowę 300 tys. tanich mieszkań na wynajem. Trudno zakładać, że wszystkie obietnic w pełnej, obiecywanej wersji da się zsumować i wprowadzić łącznie. Do tego liczy się timing wprowadzania poszczególnych zmian, bo w innym  momencie i w danej sytuacji rynkowej może dać albo pozytywne albo negatywne skutki, albo po prostu nie zadziałać (jak gwarancja wkładu własnego). 

Teraz do złapania równowagi dramatycznie potrzebne jest zwiększenie podaży i takie postulaty są w programach wyborczych, ale pytanie jak to wyjdzie w praktyce. Tym bardziej, że pojawiają się sygnały że wprowadzana pod presją czasu zmiany w planowaniu przestrzennym zostały źle zaprojektowane.

Na to nakłada się koniunktura, od której zależą realne możliwości zakupowe.

- To co się będzie dalej działo, będzie efektem splotu kilku czynników. Najważniejszym z nich jest inflacja, która z jednej strony ogranicza dochody rozporządzalne gospodarstw domowych, a z drugiej  wpływa na wysokość stóp procentowych. A przedłużający się spowolnienie nawet w przypadku braku wzrostu bezrobocia będzie bowiem ograniczać możliwości zakupowe gospodarstw domowych. Najbardziej niepewna jest jednak perspektywa ewentualnych zmian w polityce mieszkaniowej państwa. Możliwe, że nowy rząd odejdzie od programu bezpieczny kredyt 2 proc. i w zamian przedstawi dużo bardziej ograniczony. Jeżeli chodzi o uprawnienia do skorzystania program kredytów 0 proc., to może zmienić zarówno strukturę popytu na rynku mieszkaniowym, jak i także oczekiwania deweloperów, które mają z kolei przełożenie na podaż mieszkań - uważa Adam Czerniak.

W Interii Biznes pisaliśmy niedawno, że "Kredyt 0 proc." będzie twardym orzechem do zgryzienia, i prezentowaliśmy pomysły na zmiany, które mogłyby spowodować, że przyniesie więcej korzyści niż szkód, a nie odwrotnie. Niektóre z nich pozwoliłyby pogodzić cele mieszkaniowe Koalicji Obywatelskiej i Lewicy jak np. objęcie nim projektów deweloperskich, które w określonej części musiałyby się składać się z lokali oddawanych na cele społeczne (np. jeden z etapów trafi do lokalnego TBS/SIM).

Na razie słyszymy o podtrzymaniu zapowiedzi, ale bez szczegółów. 

-  Wiemy, że w Polsce mieszkań powstaje zdecydowanie za mało, więc przedstawiliśmy rozwiązania dotyczące chociażby uwolnienia gruntów spółek Skarbu Państwa, Krajowego Zasobu Nieruchomości po to, aby mieszkań powstawało więcej. Przedstawiliśmy też propozycję przeznaczenia 3 miliardów złotych na budownictwo samorządowe i 10 miliardów złotych na rewitalizację pustostanów, które znajdują się w zasobach komunalnych. Także 600 zł dopłaty do najmu, bo mamy analizy, które pokazują, że to gospodarstwa domowe, które wynajmują mieszkanie, a nie są właścicielami żadnego mieszkania przeznaczają na swoje potrzeby związane z mieszkaniem największą część swojego dochodu, więc mówiąc po polsku jest im najtrudniej. Obecnie funkcjonuje tak zwany dodatek mieszkaniowy, o którym wiele osób może nie wie, ale to jest rozwiązanie bardzo skomplikowane i trudne do policzenia - mówił w piątek w Radiu Zet Andrzej Domański, twórca programu gospodarczego KO.

Rynek czeka na to, które zapowiedzi i w jakiej formie zaczną być wdrażane w życie, i które będą zmieniane czy dostosowywane do realnych możliwości.

- Na dziś nikt nie wie, czy kredyt 2 proc. zostanie tak jak jest, czy przeistoczy się w kredyt 0 proc., gdzie zgodnie z zapowiedziami każdy kto pracuje nawet na najniższej krajowej, będzie mógł go zaciągnąć. Rata od 500 tys. ma wynosić około 1600 zł, a maksymalna wartość mieszkania to 900 tys. Pewniejszy na dziś jest program "Rentier+ " czyli dopłata 600 zł do czynszu najmu. Rano potwierdził to w rozmowie radiowej doradca Donalda Tuska. Będą dwa kryteria otrzymania 600 zł: wieku oraz braku posiadania mieszkania. Moim zdaniem lepsze byłyby ulgi podatkowe. Jest wiele niewiadomych. Lewica i Ryszard Petru są przeciwnikami Kredytu 0 proc., chcą postawić na budownictwo socjalne - budowa 300 tys. mieszkań w 5 lat. Kibicuję każdej formie zwiększania podaży, ale 300 tys. w tak krótkim okresie wydaje się nierealne. Będzie zderzenie z budowlaną ścianą i 80 tys. przez 5 lat będzie sukcesem - komentuje Tomasz Narkun, analityk rynku mieszkaniowego.

Monika Krześniak-Sajewicz