Kredyt 2 proc. wywindował ceny mieszkań do irracjonalnych poziomów. Są dwa scenariusze

• Ofertowe ceny mieszkań w Warszawie przebiły granice 16 tys. zł za metr.
• Rozregulowanie rynku i silne wzrosty cen jakie mieliśmy od początku roku, to w 90 procentach efekt "Bezpiecznego Kredytu 2 proc."
• Fala popytowa opada, ale na spadki cen mieszkań nie ma co liczyć.

Ostatnio comiesięczne dane o cenach mieszkań mogą przyprawić o atak serca i trzeba się często upewniać, że to zmiany za jeden miesiąc, a nie za kwartał. Według wstępnych danych Rynekierwotny.pl we wrześniu przekroczone zostały cztery symboliczne granice: 16 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie, 15 tys. w Krakowie, 13 tys. zł we Wrocławiu i 10 tys. w aglomeracji katowickiej.

Na obniżki nie ma na razie szans, ale specjaliści sygnalizują, że ceny sięgają już absurdalnych poziomów i nawet potencjalni beneficjenci kredytu 2 proc. będą ostrożniej podchodzić do kupowania na obecnych warunkach.

Jednocześnie, wskazują, że to właśnie rządowy program, który miał być politycznym "gamchangerem" wywindował ceny do irracjonalnych poziomów.

- Rozregulowanie rynku i silne wzrosty cen jakie mieliśmy od początku roku, to w 90 procentach efekt "Bezpiecznego Kredytu 2 proc.", który daje niemal darmowe finansowanie pewnej grupie beneficjentów. Tylko w marginalnym stopniu do wzrostu cen przyczyniły się zapowiedzi obniżek stóp i obniżenie buforu na ryzyko stopy procentowej, co poprawiło lekko zdolność kredytową. W całej Europie ceny mieszkań spadają i tylko u nas rosną, a nie słyszałem, żeby w innym europejskim kraju uruchomiono aż tak hojny program dopłat. W efekcie rządowy program czyli darmowy pieniądz podniósł ceny mieszkań - a przynajmniej ich oczekiwania, bo każdy sprzedający myśli teraz "kupujący mają pieniądze za darmo, to ja też skorzystam". Wystarczy spojrzeć na dane, na przykład takich portali jak Otodom, gdzie widać, że w 2022 roku mieliśmy wypłaszczenie oczekiwań cenowych, ceny ofertowe stanęły w miejscu, a od stycznia 2023 roku po zapowiedzi uruchomienia programu już mocno rosną. Są różne statystyki, ale generalnie w zależności od miasta i segmentu od początku bieżącego roku ceny mieszkań wzrosły od 5 do 15 proc. - mówi Interii Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR.pl.

Jak zaznacza, jednocześnie wiele wskazuje na to, że fala popytowa opada. Po pierwsze, widać po danych za sierpień, że już spada liczba udzielanych standardowych kredytów hipotecznych, czyli tych bez dopłat. To pokazuje, że "kredyt 2 proc." prawdopodobnie uruchomił też tzw. FOMO, czyli wynikające z obaw o sytuację na rynku, przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkania ze strony osób, które się nie kwalifikują się do dopłat do rat.

- Zaczyna być słychać opinie, że jest już tak drogo, że nawet z "Bezpiecznym Kredytem" ludzie nie chcą kupować, bo widzą irracjonalność cen. Wydaje się więc, że mamy moment przesilenia. Jednak moim zdaniem do końca roku nie ma szans na korektę cen, ale też i ich dalszy skokowy wzrost - w segmencie mieszkań do 800 tys. zł czyli kwalifikujących się do rządowego programu podwyżki cen już zostały skonsumowane. W droższych segmentach mieszkań mogą być jeszcze lekkie podwyżki, na obecnej fali wzrostów. Segment mieszkań i domów do generalnego remontu pozostanie moim zdaniem pod presją - dodaje analityk.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl przyznaje, że wrześniowe wzrosty cen metra kwadratowego nowych mieszkań, które portal RynekPierwotny.pl odnotował między innymi w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i na terenie aglomeracji katowickiej, mogą niepokoić osoby planujące zakup "M". -  Warto jednak zwrócić uwagę, że wrzesień w przeciwieństwie do sierpnia nie przyniósł już na największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) miesięcznych wzrostów rzędu 3 proc. - 6 proc.  Sytuacja wyraźnie się uspokoiła, o czym świadczy powrót sprzedaży na siedmiu największych rynkach do poziomu niewiele większego od średniej z poprzednich 12 miesięcy. Rekordowe wyniki sprzedażowe z sierpnia były nie do utrzymania w dłuższym terminie i stanowiły żywiołową odpowiedź rynku na uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. - mówi nam analityk portalu Rynek Pierwotny.pl.

Dla tysięcy Polaków, którzy chcą kupić lub powiększyć swoje własne M, kluczowe jest co czeka ich w bliskim i średnim horyzoncie czasu. Analitycy PKO BP w perspektywie roku oczekują wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15 proc. Podkreślają małą podaż zwłaszcza w największych miastach, która trafia na barierę dostępności gruntów.

Dużo zależy od tego czy deweloperzy będą sprytnie sterować sprzedażą, bo ich optyka jest zupełnie inna niż Kowalskiego, który chce kupić mieszkanie.

- Potencjał sprzedażowy rynku (tymczasowo bez programu BK 2 proc.) lepiej poznamy w I kw. 2024 r. Pomimo prawdopodobnej, kolejnej obniżki stóp procentowych NBP, sprzedaż deweloperów na dużych rynkach może być w I kw. 2024 r. znacząco mniejsza od wrześniowego wyniku (nie wspominając już o sierpniu). Dlatego deweloperzy będą ostrożnie rozpoczynać nowe inwestycje pilnując relacji między podażą i popytem - tak aby nadmiar podaży nie stwarzał presji na duże obniżki cen. Dojdzie do częściowej odbudowy oferty tańszych mieszkań po niedawnej wyprzedaży, ale trudno się spodziewać, że wprowadzane na rynek projekty będą miały ceny 1 mkw. wyraźnie mniejsze od obecnych - uważa Andrzej Prajsnar.

Zdaniem Jana Dziekońskiego,  to czy w przyszłym roku  mieszkania nadal będą drożały, w dużym stopniu zależy od tego czy zostanie zwiększony budżet na "Bezpieczny Kredyt 2 proc." -  Jeżeli nabory nowych wniosków zostaną zamknięte, jest szansa, że ceny zrewidują się w dół, bo na standardowy kredyt ludzie nie będą kupować po tak wysokich cenach. Natomiast jeśli ta frakcja, która będzie mieć władze po wyborach zwiększy wydatki na ten program, to trzeba się spodziewać, że mieszkania będą drożeć. Pytanie, czy tego chcą ich wyborcy? - mówi nam Dziekoński.

Tymczasem, rząd zupełnie nie doszacował popytu jaki wystrzeli po uruchomieniu tak wysokich dopłat do rat, co oznacza, że zostanie wykorzystany zaplanowany łączny budżet na 2023 (bez limitu) i 2024 rok. Odpowiedzialny za ten program minister Waldemar Buda zapewnia, że pieniędzy nie zbraknie i jak trzeba będzie to zostanie zwiększony fundusz na ten cel.

Jednak doświadczenia ostatnich miesięcy pokazują, że szkody jakie wyrządził ten program nakręcając ceny są większe niż korzyści jakie odniesie tylko pewna grupa osób. 

Nasz rozmówca nawołuje do wygaszenia lub diametralnej zmiany tego programu, tak by skorzystało więcej osób. Przestrzega też przed podobnymi, populistycznymi propozycjami skierowanymi na rynek najmu.

- Bez względu na to kto wygra te wybory, powinien pozwolić wygasnąć programowi "BK2 proc." w 2024 roku albo zasadniczo zmienić jego warunki. Jeśli miałby być kontynuowany to trzeba obwarować go dodatkowymi wymogami, które mogłyby sprzyjać tworzeniu podaży - na przykład poprzez zasadę, że taki kredyt może być zaciągnięty tylko na nowe inwestycje na rynku pierwotnym, i co więcej, taki deweloper powinien część mieszkań, niekoniecznie w ramach tego samego budynku, wybudować dla gminy jako mieszkania społeczne czy komunalne. Oczywiście to podroży taką inwestycję dla kupującego, ale wówczas Kowalski, który skorzysta z wysokich dopłat z pieniędzy innych podatników, jednocześnie dołoży się do tworzenia zasobu tanich mieszkań na wynajem, dla osób które nawet na dofinansowany kredyt się nie mogą zakwalifikować - mówi nam Jan Dziekoński.

Jednocześnie przestrzega przed pomysłami powszechnych dopłat do czynszów najmu na rynku komercyjnym, bo to przyniosłoby natychmiastowe szkody w postaci podwyżek czynszów najmu dla wszystkich. Takie propozycje znajdują się w programie Koalicji Obywatelskiej, która oprócz "kredytu na 0 proc." proponuje 600 zł dopłaty na wynajem mieszkania.

Monika Krześniak-Sajewicz