Obawy po rekordowej transakcji na rynku najmu. "Lekcje z Berlina i Dublina"

Ostatnia transakcja przejęcia ponad 5 tys. mieszkań Resi4Rent przez Vantage Development, spółkę należąca do TAG Immobilien Group, niemieckiej firmy z branży nieruchomości, wywołała spore emocje i pytania o wpływ funduszy na sytuację mieszkaniową w największych miastach.

Resi4Rent to spółka joint venture firm Echo Investment i globalnego funduszu inwestycyjnego, któremu doradza Griffin Capital Partners. Z kolei TAG Immobilien działa na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych od 2020 roku i jest obecne zarówno w segmencie najmu, jak i sprzedaży mieszkań poprzez spółki Vantage Development i Robyg, których jest właścicielem.

Choć to zmiana właściciela mieszkań, które już są na rynku najmu instytucjonalnego, to jej skala wywołała dyskusję o roli PRS oraz wpływie zagranicznych funduszy.

- To zdecydowanie duża transakcja, obejmująca ponad 5 tys. lokali, co stanowi około jedną piątą całego zasobu mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce, wliczając część rynkową zasobu PFR Nieruchomości. Obecnie łącznie na naszym rynku jest około 26 tysięcy takich mieszkań, więc transakcja dotycząca 5 tys. z nich jest znacząca. Kwota transakcji, 2,4 mld zł, również robi wrażenie. To poziom, który pojawia się raczej przy dużych transakcjach kredytowych czy sprzedaży galerii handlowych. Dotychczas na rynku PRS mieliśmy raczej pojedyncze transakcje, dotyczące jednego budynku, z reguły 100-200 jednostek. Przy czym mamy młody rynek i gotowe obiekty rzadko były przedmiotem sprzedaży, dominowały umowy, w ramach których fundusz zamawiał budowę u dewelopera - komentuje w rozmowie z Interią Biznes Jan Dziekoński, dyrektor działu analiz RynekPierwotny.pl.

Jak dodaje, transakcja objęła pięć największych miast i w tych lokalizacjach efekty mogą być bardziej zauważalne. Zwraca przy tym uwagę, że sprzedano mieszkania wykończone za około 13 tys. zł za m², co dziś jest trudne do osiągnięcia w nowych budynkach. W największych miastach ceny startują raczej od ok. 15 tys. zł za m².

Warto zaznaczyć, że na rynku najmu instytucjonalnego na razie największym graczem jest spółka PFR Nieruchomości z Grupy PFR, która zrealizowała już inwestycje w blisko 44 lokalizacjach. Łącznie to 7,2 tys. mieszkań, w budowie ma ponad 2 tys. lokale, a w przygotowaniu kolejne 2,4 tys. Pozostała część rynku PRS to głównie zagraniczne fundusze.

Czy ostatnia transakcja znacząco zwiększa koncentrację na lokalnych rynkach?

- Na poziomie ogólnopolskim — nie. Udział funduszy w rynku najmu nadal jest stosunkowo niewielki, choć tu warto spojrzeć lokalnie. Transakcja dotyczy pięciu rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Łodzi. Najwięcej mieszkań — około 1300 — znajduje się w Warszawie, gdzie ogółem jest już 8-9 tysięcy jednostek PRS. Trudno mówić o lokalnej dominacji - mówi Dziekoński.

Tym bardziej na poziomie krajowym, bo PRS to około 0,5 proc. rynku mieszkań na wynajem.

Analityk dodaje, że z kolei z punktu widzenia najemców oznacza to tylko zmianę właściciela zasobu, który już funkcjonował w ramach PRS. Mieszkania są wynajęte, najemcy mieszkają, a transakcja nie wpływa na warunki najmu. Zmienia się właściciel spółek posiadających nieruchomości, a nie same nieruchomości.

Jednak zdaniem Aleksandry Krugły, ekspertki specjalizującej się w polityce mieszkaniowej, w skali całego kraju ich udział nadal jest ograniczony, ale w skali dużych miast, a nawet poszczególnych dzielnic, już kilka tysięcy mieszkań może wpływać na czynsze, strukturę społeczną i standardy rynkowe.

- Doświadczenia Berlina, Dublina czy Sztokholmu pokazują, że koncentracja funduszy w określonych lokalizacjach może zmieniać logikę rynku w krótkim czasie. Z drugiej strony warto dostrzec, że najem instytucjonalny wnosi element stabilności i profesjonalizacji. Lokatorzy zyskują przewidywalne umowy, lepszą obsługę techniczną i brak ryzyka nagłej sprzedaży mieszkania. To kontrast wobec często niestabilnego najmu prywatnego. Jednak ta stabilność zwykle wiąże się z wyższymi czynszami, ponieważ celem funduszy jest maksymalizacja stopy zwrotu. Oznacza to, że choć część najemców zyskuje bezpieczeństwo, to jednocześnie dostępność cenowa maleje, a rynek coraz bardziej podporządkowuje się logice finansowej - komentuje dla Interii Biznes Aleksandra Krugły.

Czy ostatnia transakcja TAG - Resi4Rent powinna być powodem do przyjrzenia się koncentracji funduszy? - Zdecydowanie tak. Tym impulsem nie jest sam fakt zakupu kilku tysięcy mieszkań, ale tempo, w jakim rośnie udział dużych podmiotów na rynkach lokalnych. Skala tej transakcji jest sygnałem, że Polska może wchodzić w fazę, w której fundusze zaczynają odgrywać rolę strukturalną w sektorze najmu - argumentuje.

Na wady i zalety tego segmentu najmu wskazuje też Jan Dziekoński.

- Powstawanie najmu instytucjonalnego ma sporo plusów, choć są też pewne minusy. Po pierwsze PRS-y często "cywilizują" rynek najmu — na przykład poprzez brak dyskryminacji najemców, możliwość zamieszkania ze zwierzętami, oferują mieszkania w nowoczesnych budynkach, lepszą i wygodną obsługę klienta. Większość mieszkań PRS to dobrze zaprojektowane i wykończone lokale, na warunkach cenowych zbliżonych do średniej rynkowej nowej oferty najmu indywidualnego,  choć jest też oferta z górnej półki cenowej, w najmodniejszych lokalizacjach - mówi analityk RynekPierwotny.pl. Jak tłumaczy, PRS daje też stabilność najmu — nie ma ryzyka, że właściciel nagle wypowie umowę, bo np. chce przekazać mieszkanie córce, synowi lub zdecyduje się na sprzedaż. To alternatywa dla najmu prywatnego, który bywa mniej przewidywalny. PRS-y są bliższe najmu społecznego pod względem stabilizacji dla najemcy.

- Są jednak minusy. Fundusze często inwestują w atrakcyjnych lokalizacjach — śródmieścia miast, dobrze skomunikowane miejsca, blisko centrów pracy. To może ograniczać dostępność gruntów dla budownictwa deweloperskiego na sprzedaż.  W Polsce w skali kraju to nadal niewielki udział — rocznie oddaje się w Polsce około 150-200 tysięcy mieszkań, a fundusze PRS dostarczały około 7 tys. rocznie - dodaje Dziekoński.

Kiedy zacząć monitorować koncentrację?

- Warto zacząć się przyglądać, gdy zasób PRS w danym mikroregionie przekracza 20-25 proc. lokalnego rynku najmu. Wtedy już na pewno trzeba ocenić, czy wpływa to na ceny, dostępność mieszkań czy inne aspekty lokalnego rynku. Na razie nie widać, by wzrost PRS-ów szkodził rynkowi — wręcz przeciwnie, czasem nowe budynki funduszy zwiększają podaż i stabilizują ceny, ale warto czerpać z doświadczeń krajów, gdzie koncentracja była wysoka i miała wpływ na rynek - mówi Dziekoński.

Zdaniem Aleksandry Krugły już trzeba monitorować sytuację. Wskazuje na przyjęty model biznesowy niemieckiego gracza.

W latach 2019- 2020 TAG przejął Vantage Development i stworzył platformę PRS “Vantage Rent", a w 2022 dołożył do niej przejęcie ROBYG, jednego z największych deweloperów w kraju. Dzięki temu uzyskał bank ziemi, własne wykonawstwo i kanał sprzedaży mieszkań. Wszystko to odbyło się w ramach klasycznych struktur korporacyjnych (spółek akcyjnych i spółek celowych (SPV)), finansowanych kredytami bankowymi i emisjami akcji. To pokazuje, że napływ kapitału instytucjonalnego nie wymaga dedykowanych instrumentów prawnych - tłumaczy Aleksandra Krugły.

Zaznacza, że po transakcji portfel najmu TAG w Polsce urośnie do około 8,7 tys. lokali (z kolejnymi 1,45 tys. w budowie). - Jest to największa pojedyncza transakcja w historii polskiego PRS i moment, który przesuwa równowagę sił na rynku. Dlatego moim zdaniem potrzebne są inne mechanizmy regulacyjne, ukierunkowane nie na sam wehikuł prawny, ale na efekty rynkowe, czyli koncentrację zasobu i wzrost czynszów. Pierwszym krokiem powinien być monitoring koncentracji, przede wszystkim miejski i dzielnicowy. Progi takie jak 500 czy 1000 mieszkań w jednej gminie mogłyby uruchamiać obowiązek raportowania, a udział powyżej 10 -15 proc. w zasobie dzielnicy powinien być traktowany jako sygnał wymagający analizy. W tym celu przydatny byłby rejestr dużych właścicieli najmu - tłumaczy ekspertka. 

Kolejnym krokiem powinno być uzależnianie dużych przejęć od zgody regulatora. - Transakcje takie jak TAG - Resi4Rent już trafiają do UOKiK, ale kryteria oceny mogłyby obejmować także skutki społeczne i urbanistyczne. Regulator powinien móc nakładać warunki, np. utrzymanie części mieszkań w tańszym segmencie, ograniczenie tempa podwyżek czynszów - mówi Krugły. Jej zdaniem trzecim elementem do rozważenia jest wprowadzenie klauzul prospołecznych w działalności funduszy, obejmujących m.in. minimalne okresy trwania umów, limity podwyżek powiązane z inflacją oraz obowiązek utrzymywania puli mieszkań dostępnych cenowo. Takie rozwiązania nie ograniczają działalności funduszy, ale zapewniają, że ich obecność nie będzie odbywać się kosztem dostępności mieszkań.

Szczególnie ważne jest równoległe wzmacnianie sektora publicznego i społecznego. Silny segment mieszkań czynszowych w TBS, SIM czy Społecznych Agencjach Najmu pozwala zrównoważyć wpływ funduszy i zapewnić alternatywę dla gospodarstw o średnich i niższych dochodach.

Z kolei Dziekoński, w kontekście argumentów dotyczących tego, że to zagraniczne fundusze - poza PFR Nieruchomości - lokują się na rynku najmu instytucjonalnego, zwraca uwagę, że brak ustawy o REIT (wbrew wcześniejszym sygnałom, rząd nie prowadzi prac nad taką ustawą - red.) utrudnia budowanie krajowego kapitału dla najmu instytucjonalnego.

- Każdy może kupić akcje zagranicznych funduszy dywidendowych, ale nie ma polskich funduszy działających w tej formule. W Polsce brakuje mechanizmów, które umożliwiłyby Kowalskiemu inwestowanie w mieszkania na wynajem poprzez fundusze - mówi analityk. 

Monika Krześniak-Sajewicz