Obrzeża miast kuszą cenami i dobrą komunikacją z centrum

Wraz z oddalaniem się od centrum miasta przeciętna cena m kw. mieszkania maleje. Z drugiej strony - im dalej położona nieruchomość, tym więcej czasu poświęca się na transport. Można znaleźć relatywnie tanie mieszkanie na obrzeżach miasta, skąd dojazd do centrum zajmie niewiele czasu.

Trudną do podważenia zasadą na rynku mieszkaniowym jest malejąca cena lokali wraz z oddalaniem się od centrum miasta. O skali różnic w cenie decyduje oczywiście lokalna specyfika, ale także rozległość miasta. Na przykład w Lublinie średnia cena mieszkania oddalonego od centrum o ponad 6 km jest zaledwie 5 proc. niższa, niż znajdującego się w odległości do 3 km od centrum.

W Toruniu z kolei różnica jest blisko trzykrotnie większa.

W Warszawie, która jest bardzo rozległym miastem, jest zupełnie inaczej. Mieszkania oddalone od centrum o ponad 18 km oferowane są w średniej cenie na poziomie 7 tys. zł, podczas gdy w odległości do 3 km od centrum jest to 10,6 tys. zł, a więc ponad 51 proc. więcej.

Mieszkania z dala od centrum mogą więc być kusząca alternatywa dla osób lubiących obcować z przyrodą, prowadzących stonowane życie towarzyskie lub nie wymagających bardzo rozwiniętej infrastruktury usługowo - handlowej w okolicy.

Jak pokazują dane pośrednika, dla przeciętnego nabywcy najważniejszym kryterium przy wyborze mieszkania jest dostępność komunikacji publicznej. Osoba, dla której byłby to czynnik kluczowy, miałaby w Krakowie niewielki dylemat stając przed wyborem pomiędzy Wolą Justowską i Wieliczką.

Dojazd z ulicy Chełmskiej na Woli Justowskiej do centrum trwa autobusem 25 minut. Dla porównania z Wieliczki do centrum Krakowa pociąg jedzie 22 minuty. - Różnica w cenach ofertowych w tych lokalizacjach jest ogromna - zauważa Kornelia Chrząstek, doradca Home Broker z Krakowa. Wola Justowska jako obszar prestiżowy wiąże się z wydatkiem rzędu 10 - 15 tys. zł za m kw. mieszkania w stanie deweloperskim.

Podobny lokal w znacznie mniej prestiżowej Wieliczce to wydatek rzędu 4,5 - 5,5 tys. zł. Jest to więc ciekawa alternatywa dla osób o ograniczonym budżecie, dla których czas dojazdu do centrum jest kluczowym czynnikiem wyboru mieszkania.

Pod podobnym kątem w okolicach Poznania warto zwrócić uwagę na Dąbrówkę. Położona jest ona w odległości około 15 km od centrum miasta. Podróż pociągiem zajmuje około 15 minut, czyli nawet cztery razy krócej niż samochodem. Korzystają z tego deweloperzy, którzy w swoich inwestycjach na tym terenie zaplanowali aż 3,5 tys. mieszkań.

Dla porównania podróż samochodem z Koziegłów czy Naramowic trwać może nawet godzinę. O jakiej oszczędności może tu być mowa? - Najtańsze mieszkania sprzedawane przez ww. deweloperów zaczynają się od 4,2 tys. zł za m kw. W samym Poznaniu ceny mieszkań deweloperskich zaczynają się od 6 tys. zł za m kw. - mówi Maciej Bydłowski, doradca z Poznania.

Osoby stawiające na komunikację publiczną w stolicy, bardzo często szukają mieszkań w okolicy metra. Właśnie z podziemną kolejką należy łączyć popularność stołecznego Ursynowa, który plasuje się w gronie dzielnic najbardziej pożądanych przez nabywców mieszkań na drugim miejscu, za Mokotowem.

Okazuje się jednak, że podróż metrem z centralnej części Ursynowa do Śródmieścia trwa tyle samo czasu, co koleją miejską ze znacznie bardziej oddalonej od centrum Wesołej. Dla porównania - za mieszkanie w budynku z wielkiej płyty trzeba zapłacić średnio 8 tys. zł na Ursynowie i 6,5 tys. zł w Wesołej.

Oznacza to oszczędność rzędu 20 proc., ale trzeba się liczyć z mniejszą częstotliwością kursowania kolei podmiejskiej. Mieszkańcy stolicy, którzy nie wykluczają zamieszkania w jej okolicach, acz z dobrą komunikacją, powinni też zwrócić uwagę na lokalizacje znajdujące się przy liniach kolejowych, jak na przykład: Grodzisk Mazowiecki, Pruszków, Sulejówek, Józefów, Ząbki, Wołomin.

Czynnik komunikacji odpowiada aż za blisko 47 proc. oceny atrakcyjności lokalizacji. Kupujący w większym stopniu przykładają także wagę do jakości komunikacji miejskiej, niż indywidualnej (samochodem osobowym). Dlatego też firmy deweloperskie bacznie przyglądają się planom rozwoju infrastruktury komunikacyjnej miast i lokują nowe inwestycje w miejscach, gdzie mają powstać nowe drogi, mosty lub stacje kolejowe.

Przykładem może być chociażby stołeczne Miasteczko Wilanów, przez które poprowadzona ma być południowa obwodnica Warszawy czy nowa inwestycja Osiedle Wilno spółki Dom Development, w której pobliżu ma powstać stacja kolejowa.

Na rozwój infrastruktury zwraca także uwagę spółka Archicom, która we Wrocławiu buduje duże osiedle Cztery Pory Roku. Zgodnie z informacjami dewelopera, pobliska ulica Buforowa stanie się dwupasmowym łącznikiem z centrum z dodatkową linią tramwajową jeszcze przed EURO 2012.

Bartosz Turek

analityk rynku nieruchomości, Home Broker