Od dziś ochrona dla kupujących mieszkania bez wyjątków. Koniec okresu przejściowego dla deweloperów

Zakup mieszkania lub domu na podstawie umowy deweloperskiej podpisanej od 2 lipca 2024 roku w każdym przypadku będzie podlegał ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Jak już niedawno pisaliśmy w Interii, kończy się okres przejściowy umożliwiający sprzedaż niektórych nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego na starych zasadach, czyli bez zabezpieczenia przez DFG.

Wprawdzie fundusz chroni nabywców domów i mieszkań od 1 lipca 2022 roku, kiedy weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, jednak wyjątkiem były inwestycje, w których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy (te przez dwa lata mogły funkcjonować na starych zasadach, bez ochrony DFG).

W praktyce oznaczało to, że jeśli deweloper sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach danej inwestycji przed 1 lipca 2022 roku, to wszystkie kolejne w ramach tej samej inwestycji mógł przez kolejne dwa lata sprzedawać również bez ochrony DFG. Jednak od dziś (2 lipca 2024 r) już nie ma takich wyjątków i wszystkie zawierane od tej daty umowy są już na nowych zasadach czyli z ochroną nabywcy kupującego mieszkanie od dewelopera.

W ostatnich tygodniach niekiedy deweloperzy starali się jeszcze wywinąć z objęcia nowymi przepisami.

- Zdarzały się przypadki, choć nieliczne, że deweloper naciskał na podpisanie umowy przed lipcem - mówi Interii Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy.

Jak pisaliśmy niedawno, przed 2 lipca nieobjętych ochroną mogło być (wg szacunków) ok. 50 tys. lokali w ofercie deweloperów. Teraz już wszystkie zawierane po tej dacie umowy są objęte zabezpieczeniem na wypadek upadłości lub niewywiązania się z umowy.

Na czym polega to zabezpieczenie? W skrócie, w określonych i wymienionych w ustawie sytuacjach między innymi w przypadku upadłości, kupujący na rynku pierwotnym mają zagwarantowany zwrot wszystkich środków wpłaconych na poczet zakupu domu lub mieszkania. W ten sposób DFG znacząco zwiększa bezpieczeństwo takich transakcji. Przy czym obejmuje tylko osoby fizyczne, które są konsumentami. Jeżeli jednak osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą kupuje od dewelopera mieszkanie na swój prywatny użytek, jako Jan Kowalski, czyli nie jako przedsiębiorca, to też podlega ochronie.

Ochrona zaczyna się z momentem pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy, a kończy z momentem przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu.

Jak tłumaczy DFG, upadłość dewelopera nie zawsze jest równoznaczna z niedokończeniem rozpoczętych inwestycji. Mogą być one bowiem kontynuowane przez syndyka lub inny podmiot, który przejmuje wówczas zobowiązania wynikające z zawartych umów deweloperskich. Jeśli jednak do tego nie dojdzie, nabywcy lokali objętych ochroną DFG, mogą liczyć na pełny zwrot wpłaconych środków.

Według najnowszych danych, na koniec czerwca 2024 roku ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego było objętych już ponad 78 tysięcy nabywców, który zakupili domy lub mieszkania w ramach niemal 5,4 tys. inwestycji deweloperskich. Dla porównania, jeszcze rok wcześniej (koniec maja 2023 r), ochronie podlegało 7,6 tys. nabywców oraz ich nieruchomości w ramach ponad 1280 inwestycji deweloperskich. Średnia wartość nieruchomości objętej ochroną DFG wyniosła w ciągu pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku 682,1 tys. zł.

W jakich sytuacjach można ubiegać się o zwrot przez DFG środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości?

• gdy deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;
• gdy syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą;
• gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej z jednego z powodów wskazanych w art. 43 ustawy deweloperskiej (m.in. niedostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego, niezgodność informacji zawartych w prospekcie z tymi w umowie deweloperskiej lub ze stanem faktycznym, brak przeniesienia własności we wskazanym w umowie terminie, nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu) i nie otrzyma od dewelopera zwrotu pieniędzy w ciągu 30 dni od odstąpienia;
• gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zgromadzone na nim środki będą przewyższać równowartość 100 tys. euro (zwrotu do tej kwoty dokonuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny).

Co stanie się, jeśli upadnie deweloper?

Upadłość dewelopera nie zawsze jest równoznaczna z niedokończeniem rozpoczętych inwestycji. Mogą być one bowiem kontynuowane przez syndyka lub inny podmiot, który przejmuje wówczas zobowiązania wynikające z zawartych umów deweloperskich. Jeśli jednak do tego nie dojdzie, nabywcy lokali objętych ochroną DFG, mogą liczyć na pełny zwrot wpłaconych środków. W pierwszej kolejności do dokonania takiego zwrotu zobowiązany jest bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji - w zakresie środków, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi i pozostają wciąż na rachunku. Następnie bank przekazuje do DFG informację na temat kwot wpłaconych przez poszczególnych nabywców oraz kwot wypłaconych im przez bank. DFG w tej sytuacji, na podstawie wniosku nabywcy, wypłaca różnicę tak, aby nabywca otrzymał całość wpłaconych środków.

Co się stanie, jeśli upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Środki zgromadzone na rachunkach bankowych gwarantowane są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG) do kwoty stanowiącej równowartość 100 tys. euro. Jest to kwota gwarancji dla wszystkich środków jednego klienta zgromadzonych w danym banku. Zwrotu środków do tej kwoty dokonuje BFG (wypłata dokonywana jest w złotych). Jeśli kwota zgromadzona na mieszkaniowym rachunku powierniczym przekracza równowartość 100 tys. euro, to pozostałą część zwraca DFG.

Monika Krześniak-Sajewicz