Odwrócony kredyt hipoteczny - bójcie się, seniorzy!

Uzgodnienia resortowe do projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym w zamian za przeniesienie własności nieruchomości miały zakończyć się jesienią, jednak prace nad nimi wciąż trwają. Autor projektu - Ministerstwo Gospodarki - nie może bowiem dojść do porozumienia z Komisją Nadzoru Finansowego, która miałaby sprawować nadzór nad instytucjami oferującymi tę usługę.

Tzw. renta dożywotnia skierowana jest przede wszystkim do osób starszych. Polega ona na przeniesieniu własności mieszkania na firmę w zamian za rentę pieniężną i prawo do mieszkania w nim do końca życia. W polskim prawodawstwie umowa ta uregulowana jest w tej chwili tylko przepisami Kodeksu cywilnego, co np. zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich jest niewystarczające i wymaga pilnego doprecyzowania, by chronić interesy seniorów.

Zgodnie z założeniami MG, rentę dożywotnią będą mogły oferować tylko spółki o kapitale zakładowym mnie mniejszym niż 2 miliony euro i odpowiednich kwalifikacjach zawodowych osób reprezentujących (zarządu). Tzw. fundusze hipoteczne musiałyby ponadto podlegać nadzorowi KNF.

Ta propozycja nie podoba się jednak Komisji Nadzoru Finansowego, która uważa, że nie będzie w stanie skutecznie kontrolować funduszy w kształcie zaproponowanym przez MG i chce, by usługę tę mogły świadczyć tylko podmioty mające licencję na wykonywanie działalności ubezpieczeniowej.

- Ustawa jest bardzo potrzebna, bo należy ten rynek uregulować (...) (ale) w proponowanej (przez MG) formie rola KNF zostaje ograniczona do organu rejestrowego, bo ustawa narzuca obowiązek objęcia tych podmiotów nadzorem, ale nie zapewnia praktycznych możliwości sprawowania tego nadzoru. Chodzi m.in o możliwość przeprowadzania kontroli działalności, która w obecnym kształcie nie jest doprecyzowana oraz o brak możliwości żądania wyjaśnień od wskazanych podmiotów. Projekt nie zawiera także odpowiednich regulacji w zakresie rachunkowości i sprawozdawczości - wyjaśnił Maciej Krzysztoszek z KNF.

Jak przekonywał, "zezwolenie na świadczenie usługi renty dożywotniej powinno być zastrzeżone dla podmiotów, które będą posiadały odpowiedni poziom buforów kapitałowych i kwot gwarantujących wykonanie zaciągniętych zobowiązań, czyli tych, które będą wypłacalne".

- Ocena wypłacalności zakładów ubezpieczeń funkcjonuje od wielu lat i jest to mechanizm zweryfikowany. Warto skorzystać ze sprawdzonych rozwiązań, zwłaszcza, że renta dożywotnia opiera się na nieruchomości, która dla wielu osób, zwłaszcza starszych, jest jedynym i najbardziej wartościowym dobrem materialnym. W zamian za przekazanie praw własności do nieruchomości uzyskują świadczenie pieniężne, którego wypłata może mieć charakter długoterminowy. Dlatego istotne jest, by oferowały ją podmioty, które mają doświadczenie w zarządzaniu tego typu ryzykiem - podkreślił przedstawiciel KNF.

Z argumentacją tą zgadzają się także inne instytucje czuwające nad ochroną praw konsumentów.

- W sytuacji kiedy pojawiają się rozbieżne stanowiska między dwiema instytucjami - w tym wypadku KNF i MG - warto wsłuchać się w głos podmiotu, który docelowo ma taki nadzór sprawować. Jeśli ustawodawca przewiduje nadzór KNF nad przedsiębiorcami oferującymi umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne, to musi przewidzieć również odpowiednie narzędzia. Warunkiem zabezpieczenia interesów osób korzystających z proponowanego instrumentu jest bowiem pełny, a tym samym skuteczny nadzór nad działalnością przedsiębiorców - powiedział Łukasz Wroński z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Autorzy ustawy są jednak zdania, że uwzględnienie uwag KNF oznaczałoby zahamowanie rozwoju tego segmentu rynku usług finansowych w Polsce. MG obawia się, że oddanie tej sprawy zakładom ubezpieczeń spowoduje, że renta dożywotnia zniknie z rynku.

Z kolei wicepremier, szef MG Janusz Piechociński pytany w listopadzie przez PAP o powód przeciągania się prac nad projektem dot. renty dożywotniej, mówił: - Ministerstwo Gospodarki za poprzedniego ministra i za mojej kadencji jest zdystansowane wobec rozwiązania, jakim jest renta dożywotnia. Nie chcemy, aby ustawa o rencie upowszechniła ten mechanizm, bo uważamy go za wyjątkowo ryzykowny. Główni klienci tej usługi to najczęściej osoby starsze, mniej zamożne, często znajdujące się pod presją braku środków na leki etc. oraz o niskiej świadomości i kulturze prawnej. Z drugiej strony wiemy, że produkt ten jest w tej chwili obecny na rynku. Trzeba też pamiętać, że nie możemy łamać wolności podejmowania decyzji - nie możemy do niczego zmusić klientów tej usługi. Podsumowując, chcielibyśmy przygotować projekt, który obroni się - zarówno pod względem zgodności z konstytucją, jak i regulacjami europejskimi.

Dopytywany czy projekt opuści więc MG, wyraził przekonanie, że resort musi ten projekt przekazać do rządu.

Renta dożywotnia stanowi uzupełnienie odwróconego kredytu hipotecznego, który do polskiego systemu wprowadziła ustawa przyjęta przez Sejm w połowie września. Przepisy wchodzą w życie 15 grudnia.

Celem obu instytucji jest zapewnienie dodatkowych dochodów przyszłym świadczeniobiorcom w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, przy stworzeniu odpowiednich mechanizmów zabezpieczających ich interesy. W przypadku kredytu bank przejmuje ją dopiero po śmierci uprawnionego, pod warunkiem, że jego spadkobiercy nie skorzystają z prawa do jej wykupu. Przy podpisaniu umowy o rentę dożywotnią, nieruchomość od razu przechodzi na własność spółki oferującej tego typu usługę. (PAP)

- - - - -

Odwrócony kredyt hipoteczny stał się rzeczywistością. Ustawa regulująca rynek hipoteki odwróconej w modelu kredytowym właśnie dzisiaj weszła w życie. Eksperci zgodnie podkreślają, że usługa będzie na razie dostępna jedynie na papierze. Czy to znaczy, że seniorzy odbiją się od drzwi banków?

Ustawa gwarantuje seniorom bezpieczeństwo i chroni ich interesy. Rynek potrzebował takiej regulacji, a ta powstawała w Ministerstwie Finansów przez kilka lat. Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny? Najprościej mówiąc, właściciel nieruchomości - najczęściej senior - uwalnia kapitał zamrożony w mieszkaniu lub domu w zamian za to, że bank będzie mógł przejąć prawa do nieruchomości po jego śmierci. Świadczenia pieniężne, które będzie otrzymywał w zamian mogą przyjąć formę jednorazowej wypłaty lub rat miesięcznych wypłacanych przez określony czas (np. 3, 5, 10 lat). Zabezpieczeniem spłaty ma być hipoteka ustanowiona na domu czy mieszkaniu albo prawie do nieruchomości. W sytuacji, gdy spadkobiercy uznają, że chcą zachować nieruchomość, mogą w ciągu roku dokonać spłaty kredytu. To niezła oferta, ale wiele banków już dziś przyznaje, że nie wprowadzi usługi do swojej oferty. Dlaczego?

- Sądzę, że pierwsze oferty pojawią się w bankach najwcześniej za dwa, trzy lata. Warto pamiętać, że rynek hipoteki odwróconej w Polsce rozwija się dynamicznie, ale wciąż jest zbyt mały, by wzbudzać zainteresowanie banków. Sama usługa - z ekonomicznego punktu widzenia - jest rentowna dopiero w długiej perspektywie czasu. Do tego dochodzi brak dostatecznej wiedzy na temat aktywnej obsługi klientów, jakimi są seniorzy - mówi Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Według danych Eurostatu z 2013 roku Polscy seniorzy w wieku 65 plus są właścicielami 2,5 mln mieszkań i domów. Można byłoby pokusić się o szacowanie wartości rynku hipoteki odwróconej, jednak w polskiej rzeczywistości mało jest seniorów, którzy nie chcą przekazać swoich nieruchomości dzieciom lub innym spadkobiercom. Mimo to, warto by na rynku znaleźli ofertę dla siebie, dopasowaną do swych potrzeb i oczekiwań. Dlatego tak istotne jest również uchwalenie przez Sejm drugiej ustawy dotyczącej tzw. renty dożywotniej.

- Wejście w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym daje nadzieję, że prace nad drugą ustawą - regulującą naszą działalność, czyli rentę dożywotnią - zostaną przyspieszone. Zwłaszcza, że niektórzy posłowie i eksperci zwracają uwagę na fakt, że obie regulacje powinny wejść w życie tym samym czasie. Dałoby to seniorom możliwość dobrania do swoich potrzeb najlepszego w ich sytuacji produktu. Warto tu bowiem podkreślić, że odwrócony kredyt hipoteczny i renta dożywotnia to dwa różne produkty, skierowane do różnych grup odbiorców, które za granicą funkcjonują równolegle - podkreśla Majkowski.

Czy odwrócona hipoteka jest potrzebna seniorom? Bieda i samotność już dziś są udziałem dużego grona polskich emerytów. Przeważająca ich część pobiera świadczenia emerytalne w wysokości 1900 zł. A polskie emerytury bywają też zdecydowanie niższe. W wyniku waloryzacji w 2015 r. świadczenia emerytalne wzrosną o 1,08 proc., nie może to być jednak mniej niż 36 zł. Najniższa emerytura powiększy się więc "aż" o 4,26 proc. To za ile musi przetrwać do pierwszego najuboższy emeryt? Mówi się, że seniorowi niewiele potrzeba - serial w telewizji i spacer po parku. To mit. Seniorzy mają dużo większe potrzeby, ale często brakuje im środków finansowych na ich zaspokojenie.

- W świetle pesymistycznych danych dotyczących wysokości emerytur w Polsce liczba osób chcących "spieniężyć" swoje nieruchomości będzie rosła. Coraz więcej seniorów będzie skłaniało się do skorzystania z oferty jaką stanowi odwrócony kredyt hipoteczny (na który jeszcze w praktyce trzeba będzie poczekać) lub renty dożywotniej, oferowanej przez nasz fundusz w oparciu o Kodeks Cywilny. Nad tą drugą usługą trwają właśnie prace. Jesteśmy jedną ze stron konsultujących ustawę i liczymy, że lada chwila trafi ona na sejmową wokandę - mówi Majkowski.

MK, Interia

- - - - -

Dzisiaj weszła w życie Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Teoretycznie będziemy mogli wziąć kredyt, dla którego zabezpieczeniem będzie posiadane przez nas mieszkanie, cieszyć się otrzymanymi pieniędzmi i nie martwić spłatą. Bank będzie miał prawo sprzedać nieruchomość rok po naszej śmierci. Czemu to tylko teoria? Jak wskazują analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl w raporcie Odwrócony kredyt hipoteczny nadchodzi. Tylko nikt na niego nie czeka, póki co żaden bank nie zamierza oferować klientom tego rozwiązania.

- Dużo czasu zajęło ustanowienie ram prawnych, dzięki którym właściciele nieruchomości będą mogli czerpać z niej zyski, bez konieczności wyprowadzki czy oddania prawa własności - mówi Mikołaj Fidziński analityk porównywarki finansowej Comperia.pl. - To rozwiązanie, które sprawdza się w wielu krajach i wydaje się być atrakcyjne choćby dla starszych osób, które nie mają komu pozostawić spadku. Jednak wcale nie zanosi się na to, by miało cieszyć się popularnością u nas - dodaje.

Zgodnie z zapisami ustawy, o odwrócony kredyt hipoteczny mogą się ubiegać osoby, które posiadają nieruchomość oraz te z prawem użytkowania wieczystego lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Umowa zawierana z bankiem określi, czy pieniądze mają być wypłacone jednorazowo czy w ratach. Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy będą mieli rok na uregulowanie zobowiązania. Jeśli się na to nie zdecydują, bank stanie się właścicielem nieruchomości, którą może sprzedać.

Odwrócona hipoteka wcale nie jest adresowana wyłącznie do osób starszych. Przyjęta ustawa nie wprowadza żadnych limitów wiekowych. Co więcej, taki kredyt będą mogły zaciągać nie tylko osoby samotne, ale również małżeństwa.

Tak wszystko wygląda w teorii. Praktyka jest zupełnie inna - ani dziś, ani w najbliższej przyszłości, nie będziemy mogli zacząć starać się o odwrócony kredyt hipoteczny. Eksperci porównywarki finansowej Comperia.pl przeprowadzili badanie, z którego jasno wynika, że większość banków nie ma w planach wprowadzenia do oferty odwróconej hipoteki. Największe zainteresowanie nowymi możliwościami wykazują eurobank i Bank BPS. Możliwości związane z tym rozwiązaniem analizują również ING Bank Śląski i Bank Zachodni WBK. Pozostałe banki albo nie rozważają poszerzenia oferty w tym zakresie, albo jak Alior Bank i Getin Noble Bank - tajemniczo odmawiają odpowiedzi.

- Dla banków odwrócony kredyt hipoteczny to póki co spore ryzyko - tłumaczy Fidziński. - Nie mają żadnej pewności co do tego, kiedy będzie możliwe odzyskanie zainwestowanych środków. Co więcej, jak zastrzegł ustawodawca, nie będzie możliwe uzależnianie udzielenia kredytu od zawarcia innych umów z bankiem. Wyjątek to ubezpieczenie od zdarzeń losowych nieruchomości. To znaczy, że tak popularny obecnie cross-selling nie ma zastosowania w przypadku odwróconej hipoteki. To wszystko sprawa, że banki podchodzą do tematu bardzo ostrożnie i pewnie przyjdzie nam jeszcze poczekać na moment, kiedy będziemy mogli zaciągnąć tego typu zobowiązanie - dodaje Fidziński.

Innym dylematem dla banków może być nastawienie Polaków do samej idei odwróconych kredytów hipotecznych. Wielu z nas ma bardzo tradycyjne podejście do swoich mieszkań i domów, traktujemy je jako wartość przekazywaną z pokolenia na pokolenie i darzymy wielkim sentymentem. Przy takim podejściu, podjęcie decyzji o tym, że nieruchomość po naszej śmierci zostanie własnością banku może być trudne.

Na to nakładają się jednak jeszcze kwestie czysto pragmatyczne. Niestety, w Polsce wiele starszych osób ma duże trudności z zapewnieniem sobie godnego życia w oparciu o niewysoką emeryturę czy rentę. Często nie otrzymują też pomocy od swojej rodziny - przyszłych spadkobierców. W takiej sytuacji decyzja o odwróconym kredycie staje się prostsza. Trzeba przy tym jednak brać pod uwagę, że kwota, którą otrzyma od banku kredytobiorca wcale nie jest tożsama z wartością nieruchomości pomniejszoną o odsetki. Beneficjent nie powinien liczyć na więcej niż 40 proc. tego, ile warte jest mieszkanie lub dom. Z szacunkowych wyliczeń analityków porównywarki finansowej Comperia.pl wynika, że posiadając nieruchomość wartą 300 tys. zł i decydując się na kredyt wypłacany w ratach, możemy otrzymywać ok 979 zł miesięcznie przez 10 lat, 589 zł miesięcznie przez 15 lat albo 403 zł przez 20 lat. Dla wielu osób takie rozwiązanie może oznaczać znaczny wzrost poziomu życia, jednak nie da się ukryć, że najbardziej skorzysta bank.

Alternatywą dla odwróconych kredytów hipotecznych są renty hipoteczne. W ich przypadku (w odróżnieniu od kredytów) nieruchomość staje się własnością funduszu świadczącego usługę już w momencie podpisania umowy. Beneficjent ma prawo w niej mieszkać aż do swojej śmierci, otrzymując w tym czasie comiesięczną rentę (zdarza się również, że cała kwota wypłacana jest jednorazowo). Umowy o rentę dożywotnią reguluje jednak jedynie kodeks cywilny. Prace nad odpowiednią ustawą wciąż trwają.

Comperia.pl

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze