Oferta mieszkań rekordowa, wzrost cen wyhamował. Czy program dopłat będzie powtórką z BK2 proc.?

Niższe zainteresowanie potencjalnych nabywców przyczyniło się do wyhamowania wzrostu średnich cen ofertowych mieszkań. Według firmy doradczej JLL, od początku roku sprzedano 30 tys. jednostek, czyli o 31 proc. mniej niż w tym samym okresie rok wcześniej. W największych sześciu miastach podaż nowych mieszkań wzrosła o 65 proc. w ujęciu rocznym, co zwiększyło ofertę mieszkań do 52 tys. lokali.

Ten trend potwierdzają też dane najnowszego kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight. Jak podkreślają jego autorzy, taki poziom dostępności ofert ostatni raz wystąpił dekadę temu, kiedy polski sektor nieruchomości wychodził z okresu spowolnienia.

Wyliczają, że obecnie do oferty trafia coraz więcej nowych lokali budowanych przez deweloperów oraz wystawianych do sprzedaży na rynku wtórnym. Równocześnie wielu potencjalnych nabywców wciąż wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na rozstrzygnięcie rządu co do wprowadzenia kolejnego programu dopłat do "kredytów na start". Niedobór popytu widać zwłaszcza na rynku wtórnym. Zwiększa się znacznie odsetek czekających na nabywców mieszkań z rynku wtórnego. W efekcie kupujący mają największy wybór mieszkań w dużych miastach od 2014 r., kiedy na polskim rynku nieruchomości kończył się okres spowolnienia. 

- Wraz ze spowolnieniem sprzedaży i rosnącą ofertą wzrosty średnich cen wyhamowały do poziomu 0-2 proc. kwartalnie. Można zatem mówić o pewnej stabilizacji średnich cen ofertowych. Kluczowe znaczenie dla przyszłości rynku mają prognozowane spadki stóp procentowych oraz decyzje w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców - ocenili z kolei eksperci JLL. 

- Rynek się stabilizuje i mam nadzieję, że jego ożywienie będzie następować zgodnie z czynnikami fundamentalnymi, bez żadnych wahnięć w jedną czy drugą stronę, bo mam poczucie, że są one szkodliwe - mówi prof. Adam Czerniak z SGH, współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Ważne będzie ostateczne rozstrzygnięcie, czy kontrowersyjny program dopłat do kredytów będzie wprowadzony, czy nie. Tymczasem mamy kolejne zamieszanie koalicyjne. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk powiedział w środę w rozmowie z PAP, że udało się w tej sprawie osiągnąć kompromis. "Było trochę różnic i trwają ostatnie szlify przepisów w ustawach, które będą ten program wprowadzały" - poinformował w odpowiedzi na pytanie.

Na reakcję koalicjantów, którzy się sprzeciwiają dopłatom, nie trzeba było długo czekać.

"Nie widziałam żadnych nowych rozwiązań. Podtrzymuję stanowisko: nie dla dopłat dla deweloperów. Tak dla społecznego budownictwa" - skomentowała Katarzyna Pałczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej.

"Nie słyszałam żeby pan minister dochodził z kimś do kompromisu w tej sprawie" - napisała także w serwisie X Anna Maria Żukowska, przewodnicząca Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego.

Oba ugrupowania od początku mocno krytykują program dopłat do kredytów i optują za programami budowy mieszkań społecznych.

Eksperci ostrzegają, że pamięć, jak silnie "BK2 proc." wpłynął na rynek i ceny, spowoduje, że nawet jeśli zostanie ogłoszony mocno okrojony program, to będzie efekt psychologiczny i ludzie będą się obawiać silnego wzrostu cen.

- Jeżeli jednak koalicja by się dogadała i program dopłat zostanie ogłoszony, to popyt ruszy natychmiast. Pojawi się "tona rezerwacji mieszkań" i oferta się skurczy. Ludzie zarezerwują, a potem będą sprawdzać, czy ich ten program obejmie, czy nie. Dokładnie to samo, co wydarzyło się przy tzw. kredycie 2 proc. On został ogłoszony w styczniu 2023 r, a w lutym już widzieliśmy efekt popytowy, choć wystartował dopiero od połowy roku i same zakupy odbywały się później. Warto też zwrócić uwagę, że jeśli patrzymy na tegoroczne statystyki udzielonych kredytów, to 40 proc. kredytów w ramach BK2 zostało udzielonych dopiero w 2024 roku, czyli już po formalnym wygaśnięciu tego programu. W sumie w ramach programu BK2 proc. (funkcjonował tylko pół roku-red.) udzielono blisko 100 tys. kredytów - mówi prof. Adam Czerniak z SGH.

Jak przypomina Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań Otodom Analytics, ówczesny minister rozwoju Waldemar Buda w grudniu ogłosił Bezpieczny Kredyt 2 proc. i już w styczniu 2023 nastąpił skok rezerwacji, ale to nie były rezerwacje robione przez tych, którzy chcieli kupić mieszkanie w ramach tego programu, ale tych, którzy się skutków BK2 proc. obawiali i niektórych inwestorów.

- Jeśli nowy program dopłat będzie jednak zapowiedziany, to ważne jak szczegółowo zostanie zaprezentowany. W przypadku BK2 proc. był ogłoszony już bardzo szczegółowo i to wówczas dało inwestorom, którzy się znają na rynku, również flipperom, mocny impuls, że powinni wchodzić i kupować to, co jest w ofercie, bo nastąpi wzrost cen. I ta grupa mocno obserwujących rynek tu również przyspieszy swoje decyzje - tłumaczy Kuniewicz.

Zdaniem Adama Czerniaka, nawet jeśli program byłby mocno okrojony, to większość będzie się obawiać powtórki. 

- Ceny wówczas wzrosną, choć pewnie mniej, niż było to po ogłoszeniu BK2 proc. i większego wzrostu cen spodziewałbym się w takim scenariuszu na rynku wtórnym niż pierwotnym. Przypuszczam, że deweloperzy wolniej zareagują, jeżeliby zwiększyły się rezerwacje, to przynajmniej w pierwszym okresie, dopóki tych mieszkań nie sprzedadzą, raczej nie będą znacząco podnosić cen. Moim zdaniem mocniej ten czynnik psychologiczny związany z uruchomieniem programu dopłat przełożyłby się na rynek wtórny - mówi Interii Czerniak.

Jednocześnie wraz ze zwiększającym się prawdopodobieństwem spadku stóp procentowych i zwiększeniem dostępności kredytów uzasadnienie do wprowadzenia dopłat jest jeszcze mniejsze.

Jak podkreślają eksperci JLL, mimo trudnej sytuacji, na rynku kredytów hipotecznych można dostrzec oznaki stabilizacji. Średnia liczba składanych wniosków kredytowych wyniosła 28 tysięcy miesięcznie, a liczba udzielonych kredytów osiągnęła poziom średnio 15,4 tysiąca miesięcznie w okresie od maja do sierpnia 2024 roku. Mamy zatem stosunkowo stabilną grupę popytową, która akceptuje obecny poziom stóp procentowych i dokonuje transakcji.

 - Choć trudno oczekiwać szybkich spadków stóp procentowych, prognozy na kolejne dwa lata przewidują stopniowe obniżki, które mogą poprawić sytuację na rynku kredytów hipotecznych, pozytywnie wpływając na popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Ekonomiści są zgodni, że znacząca redukcja oprocentowania może nastąpić w 2026 roku, choć prawdopodobnie proces obniżek stóp rozpocznie się wcześniej - komentuje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector JLL. 

Monika Krześniak-Sajewicz