Ogranicz ryzyko przy zamianie mieszkania

Właściciel mieszkania, który myśli o przeprowadzce w inne miejsce, ma do wyboru dwie drogi: zamianę mieszkania na inne bądź sprzedaż starego i zakup nowego lokalu.

Pierwsze rozwiązanie stosowane jest stosunkowo rzadko, gdyż wymaga "zgrania" oczekiwań obu stron, co nie jest takie łatwe. Zamiana daje jednak różne korzyści, np. uproszczenie procesu i finansowania czy obniżenie podatku od czynności cywilnoprawnych (jedynie od różnicy wartości zamienianych mieszkań). Zwykle dużo łatwiej - choć jednocześnie trudniej z powodów technicznych - sprzedać swoje mieszkanie i kupić inne. Home Broker podpowiada, jak zrobić to sprawnie.

Najpierw należy ogłosić chęć sprzedaży nieruchomości. Trzeba liczyć się z tym, że zajmie to kilka miesięcy. Zgodnie z danymi Home Broker, do podpisania umowy przedwstępnej dochodzi średnio po ok. 10 tygodniach od wystawienia oferty sprzedaży, a do podpisania umowy finalnej - po czterech miesiącach. Dlatego już w momencie wystawienia na sprzedaż własnego lokalu warto rozpocząć poszukiwania nowego.

Jeśli to drugie mieszkanie ma pochodzić z rynku wtórnego, sprzedający też może być w podobnej sytuacji, tzn. przeprowadzać transakcję wiązaną. W takim przypadku jest szansa na zgranie obu procesów. Jeżeli natomiast sprzedającemu mieszkanie, które chcemy kupić, będzie zależało na szybkiej finalizacji transakcji, raczej nie uda się dopasować oczekiwań obu stron.

Teoretycznie łatwiejsze powinno być przeprowadzenie transakcji sprzedaży starego i zakupu nowego lokalu, jeżeli ten drugi pochodzi z rynku pierwotnego. Jeżeli jest oddany do użytkowania, można od razu zacząć go wykańczać. Problemem jednak jest to, że trzeba od razu zapłacić całą kwotę. Jeżeli mieszkanie jest dopiero w budowie, mniejszy będzie problem z finansowaniem (zapłacić możemy w transzach), ale ograniczeniem jest odległy termin przeprowadzki.

Kluczową sprawą przy zakupie nowej nieruchomości jest określenie źródła finansowania. Najprościej bywa w przypadku, gdy mamy gotówkę na zakup nowego mieszkania, bez konieczności odzyskania jej ze sprzedaży starego. Najczęściej jednak pieniądze ze sprzedaży zajmowanego mieszkania służą do sfinansowania kupna nowego.

Sytuacja jeszcze bardziej się komplikuje, gdy stare mieszkanie obciążone jest hipoteką i nowe też chcemy kupić na kredyt. Gdy chcemy jak najbardziej skrócić cały proces, aby uniknąć konieczności wynajmowania mieszkania "po drodze", musimy ubiegać się o nowy kredyt w momencie, gdy stary nie jest jeszcze spłacony. W takiej sytuacji może pojawić się problem ze zdolnością kredytową.

Przykładowo, gdy sprzedajemy mieszkanie warte 400 tys. zł (do spłaty mamy kredyt o wartości 300 tys. zł) i chcemy kupić nowe za 600 tys. zł, 100 tys. zł (uzyskane ze sprzedaży starego) wnosimy jako wkład własny i zaciągamy nowy kredyt w wysokości 500 tys. zł. Jeżeli o nowy kredyt ubiegamy się, gdy stary nie jest jeszcze spłacony, teoretycznie powinniśmy mieć zdolność na 800 tys. zł.

W takiej sytuacji trzeba zadbać, aby bank, ustalając zdolność kredytową, wziął pod uwagę tylko nowy kredyt. Rozwiązaniem może być oświadczenie klienta, że w momencie zaciągania nowego kredytu, stary będzie już spłacony, czy też przedstawienie umowy przedwstępnej sprzedaży zajmowanego mieszkania. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie każdy bank musi uwzględnić te okoliczności, zwłaszcza jeśli ma bardzo konserwatywne podejście do kredytów.

Aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo, przy transakcji sprzedaży warto zaproponować nabywcy wniesienie zadatku w jak najwyższej wysokości. W odróżnieniu od zaliczki będzie to kwota, której nie będziemy musieli zwracać, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy. Realne jest osiągnięcie zadatku w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. Im większy zadatek, tym mniejsze szanse na to, że kupujący zrezygnuje. Poza tym otrzymany zadatek możemy przeznaczyć na zadatkowanie zakupu nowej nieruchomości.

W przypadku, gdy teraz zajmowana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, a jednocześnie nie dysponujemy wystarczającą kwotą na zadatkowanie zakupu nowej (lub opłacenie pierwszej transzy na rynku pierwotnym), rozwiązaniem może być przejściowe zadłużenie się z zabezpieczeniem na starym mieszkaniu.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to co prawda nieco większy koszt, ale też mniejsze ryzyko dla kupującego. Chodzi z jednej strony o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, a z drugiej o uproszczoną egzekucję praw przez kupującego w razie gdyby sprzedający chciał odstąpić od transakcji.

W przypadku transakcji wiązanych problemem może okazać się to, że sprzedawane mieszkanie trzeba opuścić zanim nowe zostanie zwolnione przez właścicieli czy wykończone - w przypadku rynku pierwotnego. Jak wybrnąć z takiej sytuacji?

Oczywiście, najlepiej zsynchronizować obydwie transakcje. Gdy nie jest to możliwe, trzeba ustalić w umowie ostatecznej możliwie odległy termin wydania obecnego lokum, na przykład kilka miesięcy. W takim przypadku kupujący może domagać się rekompensaty: chociażby pokrycia kosztów najmu mieszkania. Poniesienie takiego kosztu może być jednak korzystniejsze niż przeprowadzka do przejściowego mieszkania na kilka miesięcy.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj

Kolejnym krokiem będzie podpisanie finalnej umowy sprzedaży pierwotnej nieruchomości i zakupu nowej. Powinny one następować po sobie w takim czasie, aby do nowego kredytu można było dostarczyć zaświadczenie o spłacie poprzedniego, czyli np. po dwóch tygodniach, ale może być konieczny dłuższy okres, zwłaszcza gdy kupujący nasze mieszkanie też posiłkuje się kredytem.

Wtedy trzeba ustalić, kiedy od podpisania umowy bank kredytujący kupującego przeleje pieniądze na rachunek banku, w którym my mamy kredyt. Inaczej pojawia się problem z koniecznością spłaty rat z tytułu dwóch kredytów i ewentualnie ze zdolnością kredytową, chociaż ta druga kwestia musi być wcześniej rozwiązana, bo inaczej nie będziemy mogli podpisać nowej umowy kredytowej.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek