Okazja, działkę sprzedam!
W wyniku kryzysu, który wpłynął negatywnie również na rynek deweloperski, w naszym kraju w obrocie pojawiło się wiele gruntów z portfeli małych i średnich firm deweloperskich oraz spółdzielni mieszkaniowych. Podmioty te albo nie zdołały sobie zapewnić finansowania planowanych inwestycji, albo sprzedają aktywa w celu poprawy swojej płynności.
Taki stan rzeczy spowodował, że ceny gruntów budowlanych wracają do poziomu z roku 2006, co miejscami oznacza ich spadek nawet o 50 proc. Jest to zatem zdecydowanie więcej, niż ceny domów i mieszkań, które spadły tylko o około 20-25 proc. Dzięki temu na rynku można znaleźć bardzo ciekawe propozycje nawet w najlepszych dzielnicach.
W związku z tym, iż oznaki ożywienia nabrały charakteru stałej tendencji oraz wszystko wskazuje na to, że popyt na mieszkania w przeciągu kilkunastu miesięcy wzrośnie, w mojej opinii jest to najlepszy okres na zakup gruntów. Pamiętając o tym, że proces inwestycyjny trwa min. 16-18 miesięcy, aby się wpasować z ofertą w zwyżkę popytu i cen, należy już zaczynać budowę. Mimo zawirowań rynkowych sposób wyceny gruntów pozostał taki sam. Dalej najważniejszym parametrem przy zakupie ziemi jest jej lokalizacja, a następnie możliwości zabudowy. Nierzadko zdarza się tak, że dla dewelopera m2 gruntu przy jednej ulicy może mieć wartość różniącą się nawet kilkukrotnie. Najczęściej zależy to od ilości potencjalnych m2, jakie można wybudować na danym terenie. Oczywiście kwestie infrastrukturalne także mają znaczenie.
Częstym problemem przy zakupie terenów pod inwestycje, jest brak planów zagospodarowania terenu, co znacząco wydłuża proces uzyskiwania decyzji administracyjnych, niekiedy nawet o kilka lat. Niestety sytuacja taka ma miejsce w wielu miastach w Polsce. Żeby formalnie przygotować ziemię pod zabudowę trzeba przejść przez gąszcz formalności. W pierwszym rzędzie niezbędna jest decyzja o warunkach zabudowy terenu, w której samorząd lokalny określa ogólne parametry możliwej inwestycji. Równolegle należy wystąpić o tzw. warunki techniczne dostaw mediów do naszego projektu oraz zgodę na wykonanie dojazdu. Dalej czeka nas jeszcze wykonanie projektu i wystąpienie na jego bazie o pozwolenie na budowę. Proces ten jest czasochłonny i wymaga niezwykłej biurokratycznej skrupulatności. Trzeba jednak przyznać, że współpraca między inwestorami, a urzędnikami za wydawanie konkretnych pozwoleń jest lepsza niż 10 lat temu.
Trochę inna sytuacje jest jeśli chodzi o grunty rolne. Ich ceny generalnie idą w górę, a przede wszystkim tych, które są przewidziane do dalszej uprawy. Nieużytki do zagospodarowania podobnie jak grunty budowlane cieszą się mniejszym zainteresowaniem. W przypadku gleb klas poniżej III procedura przekształcania ich w grunty pod inwestycje jest w miarę prosta. Natomiast żyzne ziemie klas od I do III by mogły być przekształcone w tereny inwestycyjne należy uzyskać zgodę ministra rolnictwa.
Reasumując, wydaje się, że teraz jest najlepszy moment na kupowanie gruntów. Możemy teraz znaleźć relatywnie tanie działki w dobrych lokalizacjach, a także takie, które choć wymagają wielu działań formalno-prawnych rokują jako dobra lokata kapitału i przyszłe, atrakcyjne miejsce pod zabudowę.
Michał Kubicki, dyrektor generalny Volumetric MK Polska.
