Ostatni dzwonek na zakup mieszkania na wynajem
Poszukiwania, negocjacje, wizyty w bankach, u notariusza i odświeżenie lokalu - jeśli ktoś we wrześniu chce zaoferować mieszkanie na wynajem dla studentów, nie ma już wiele czasu na załatwienie wszystkich formalności. Rekordowo niskie stopy procentowe wciąż powodują, że taka inwestycja jest znacznie bardziej zyskowna niż bankowa lokata - wynika z analizy Lion's Bank.
Na rynku studenckiego najmu wciąż trwa flauta. Nieliczni żacy szukają dziś mieszkań na kolejny rok akademicki korzystając ze sporej dostępności lokali zwolnionych na początku wakacji. Nie należy jednak mieć wątpliwości, że jest to jedynie cisza przed burzą. Już za miesiąc czeka nas bowiem jeden z najgorętszych okresów na tym rynku. Na uczelnie wrócą setki tysięcy studentów, a wraz z nimi popyt na najem. Jeśli ktoś chciałby na tym boomie skorzystać, a nie ma jeszcze kupionej nieruchomości, musi się pospieszyć. Do rozpoczęcia akademickiego roku pozostały niespełna dwa miesiące, a samą ofertę wynajmu warto opublikować na minimum tydzień czy dwa przed rozpoczęciem października.
Do tego czasu przed potencjalnym inwestorem pozostaje sporo pracy. Niezbędne jest rozważenie, w których częściach miasta studenci mogliby być zainteresowani wynajmem. Warto zwrócić uwagę na kilka elementów. Po pierwsze musi to być miejsce dobrze skomunikowane. Z punktu widzenia studenta ważny jest dobry dojazd do uczelni i centrum miasta. Właściciel nie powinien jednak zapominać o swoim komforcie. Mieszkanie to będzie bowiem musiał pokazywać potencjalnym najemcom, a także okazjonalnie odwiedzać mieszkanie, żeby sprawdzić, czy studenci należycie o nie dbają. Warto więc zadbać o to, aby nieruchomość nie była bardzo oddalona od miejsca zamieszkania lub pracy inwestora.
Nie mniej ważne są ceny najmu i zakupu nieruchomości. Już łatwo dostępne informacje o cenach ofertowych powinny być wystarczające, aby wybrać lokalizacje, w których można liczyć na relatywnie najwyższą rentowność, czyli zwrot z zainwestowanego kapitału.
Przy wyborze konkretnej nieruchomości warto także pamiętać, że dla przeciętnego studenta najważniejsza jest lokalizacja i cena mieszkania na wynajem. Mniej uwagi żacy przykładają do standardu samego lokalu (w większości przypadków wystarczy standard popularny i relatywnie mały metraż w porównaniu do liczby pokoi), a jeszcze mniej uwagi przykładają do technologii, w której budynek wzniesiono.
Ponadto, jeśli na tym etapie przygotowań inwestor wie, że nie będzie w stanie sfinansować zakupu nieruchomości gotówką, powinien już na początku poszukiwań zacząć kompletować niezbędne do uzyskania kredytu dokumenty np. zaświadczenia o zarobkach (każdy bank ma swój wzór), archiwalne PIT-y, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i ZUS-em - dokładna lista zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości, banku, w którym składa się wniosek kredytowy oraz od formy zatrudnienia inwestora. Można też wystąpić o promesę udzielenia kredytu, dzięki czemu bank szybciej przystąpi do badania zdolności kredytowej, przez co później do sprawdzenia zostanie już tylko nieruchomość.
W wybranych lokalizacjach trzeba przystąpić do poszukiwania lokali dostępnych do sprzedaży. O ile uda się znaleźć faktycznie ciekawą okazję w ciągu około 2 tygodni, wciąż jest szansa, że od października w mieszkaniu uda się zakwaterować studentów. Jest to czas, który bez większych problemów powinien wystarczyć, aby obejrzeć mieszkania, które w wybranym segmencie rynku dostępne są do sprzedaży. Problem raczej w tym, aby w danym momencie na sprzedaż wystawione były lokale faktycznie warte zachodu. Trzeba się tu niestety przygotować na konkurencję. W okresie wakacyjnym aktywniejsi są nie tylko inwestorzy, ale też rodzice, których stać na to, aby przyszłemu żakowi kupić lokal zamiast łożyć co miesiąc na wynajem.
Wybrawszy nieruchomość trzeba przystąpić do negocjacji. Nie powinny być one nadmiernie czasochłonne, ale wiedząc już jakiego rzędu kwotami trzeba będzie dysponować i nie czekając na koniec negocjacji, warto od razu złożyć wniosek do banku o kredyt hipoteczny. Jest to przeważnie bezpłatne, a proces zacznie biec oszczędzając cenny czas inwestora. Warto też napomknąć dotychczasowemu właścicielowi, że jeśli na nieruchomości wciąż zabezpieczony jest jego kredyt hipoteczny, to niezbędne jest pozyskanie z jego banku dokumentu potwierdzającego aktualny stan zadłużenia oraz numer rachunku do całkowitej spłaty. Poza tym w każdym przypadku potrzebne jest zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz że lokal nie jest zadłużony z tytułu rozliczeń ze spółdzielnią lub wspólnotą (lub jeśli jest, to w jakiej kwocie).
Poza tym, jeśli do kupionego mieszkania studenci mają się wprowadzić w październiku ważne, aby bank przyszłego inwestora mógł się pochwalić szybkim procesem kredytowym. Miesiąc w tym wypadku nie wchodzi w grę, bo lokal przeważnie trzeba przynajmniej odświeżyć i chociaż częściowo wyposażyć. W lepszej sytuacji są nabywcy dysponujący gotówką na zakup. Ci dziś rozpoczynając poszukiwania mieszkania, mogą nawet rozważyć oferty wymagające większego remontu - o ile oczywiście mają sprawdzoną ekipę budowlaną, która zdąży z pracami w założonym terminie.
Po zakończonych negocjacjach czas na wizytę u notariusza. O ile nic nie stoi na przeszkodzie inwestor z gotówką może od razu przystąpić do umowy przenoszącej prawo własności do lokalu. Osoby chcące skorzystać z kredytu muszą najpierw podpisać umowę przedwstępną, a dopiero po uzyskaniu kredytu mogą przystąpić do umowy końcowej. Po niej im szybciej inwestor dostanie klucze do mieszkania, tym lepiej, bo lokal trzeba do wynajmu przygotować. Formalności wciąż pozostaje sporo: odbiór lokalu, wizyta w spółdzielni lub gminie, przepisanie umowy u dostawcy energii czy gazu i zadbanie o niezbędny w przypadku studentów internet, odświeżenie i częściowe wyposażenie lokalu, to niezbędne minimum. Potem zostaje już tylko przygotowanie atrakcyjnej oferty wynajmu i czekanie na potencjalnych najemców. Na wszystko niestety pozostało już co najwyżej 6 - 7 tygodni, a więc jest to już ostatni dzwonek, aby zdążyć przed najgorętszym okresem najmu w tym roku.
Czy warto? Biorąc pod uwagę, że lokaty są obecnie oprocentowane na 2-3%, to dwukrotnie wyższy zwrot możliwy do osiągnięcia w przypadku wynajmu mieszkania jest kuszący. Inwestor może bowiem przeważnie liczyć na roczny zysk "na rękę" w kwocie odpowiadającej około 4-5% wartości nieruchomości. Przychód powinien być wyższy wynosząc przeważnie około 6-7% wartości nieruchomości w skali roku (W Katowicach i Łodzi rentowności brutto są jeszcze wyższe). Trzeba jednak go pomniejszyć o podatki, opłaty administracyjne oraz założyć, że przez pewien okres w roku (przeważnie 1-2 miesiące) lokal pozostaje niewynajęty, przez co rentowność netto, a więc "na rękę", jest niższa o około jedną czwartą czy nawet jedną trzecią.
Bartosz Turek
Lion's Bank
