Po raz pierwszy od czterech lat kupujemy bardziej "gotowe" mieszkania
Ponad trzech nabywców na czterech, którzy wybrali mieszkanie od dewelopera, zdecydowało się na zakup lokalu przed jego oddaniem do użytkowania - wskazują badania Home Broker. W tym roku na popularności zyskały mieszkania gotowe, a straciły te na etapie tzw. "dziury w ziemi". Niewiele w tym względzie zmieniła ustawa deweloperska, która ma za zadanie podnieść poziom bezpieczeństwa przy zakupie lokalu od dewelopera.
Niewiele ponad jedna osoba na cztery decydując się w ostatnim kwartale na zakup mieszkania od dewelopera wybrała lokal gotowy - wynika z danych zebranych przez Home Broker. Po raz pierwszy w 4-letniej historii badania spadła popularność zakupów dokonywanych na pozostałych etapach budowy. Teraz mają one udział 73-proc., a przed rokiem było to 83 proc. Dotychczas do podejmowania ryzyka związanego z nabywaniem mieszkania w trakcie budowy, skłaniała atrakcyjna cena i szeroki wybór lokali na wstępnych etapach budowy.
Na potrzeby badania podzieliliśmy realizację inwestycji deweloperskich na cztery etapy:
o Etap I - do stanu zerowego
o Etap II - od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
o Etap III - od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
o Etap IV - po oddaniu do użytkowania
Zmiany w strukturze sprzedaży wynikają ze zmian, jakie zaszły w ostatnich latach w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Lata 2010 i 2011 upłynęły pod znakiem wzrostu aktywności deweloperów w obszarze rozpoczynanych inwestycji. Apogeum tego zjawiska miało miejsce w pierwszej połowie 2012 roku, co należy wiązać z chęcią ucieczki deweloperów przed obowiązkiem stosowania rachunków powierniczych. Te muszą być otwierane dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 28 kwietnia 2012 roku.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
W efekcie dużej podaży mieszkań w budowie, a nawet takich, których budowa jeszcze nie ruszyła, nabywcy mieli duży wybór lokali atrakcyjnych metrażowo i rozkładowo. Nie bez znaczenia była też "Rodzina na swoim", która stymulowała do końca ub. r. zakupy tańszych mieszkań, a to właśnie na pierwszym etapie procesu inwestycyjnego ceny są zwykle najniższe. Teraz sytuacja się zmieniła. Programu dopłat już nie ma, a od 10 miesięcy deweloperzy znacznie ograniczyli swoją aktywność i niechętnie rozpoczynają nowe inwestycje. Z drugiej strony budowy rozpoczęte w wyniku pokryzysowego odreagowania (2-3 lata temu)mają się teraz ku końcowi. Rośnie też liczba mieszkań oddawanych do użytkowania. Zgodnie z danymi firmy doradczej REAS, pod koniec ubiegłego roku na 6 największych rynkach 28 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów było ukończonych. Rok wcześniej odsetek ten wynosił mniej niż 22 proc. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że upodobania nabywców w dużej mierze zależą od tego, co aktualnie deweloperzy oferują do sprzedaży.
Obserwowany na rynku pierwotnym wzrost popularności mieszkań gotowych pokazuje też, jak niewielki wpływ na preferencje zakupowe Polaków ma wprowadzona w życie w kwietniu ubiegłego roku tzw. "ustawa deweloperska". Teoretycznie bowiem większe bezpieczeństwo zakupu mieszkań w trakcie budowy powinno powodować wzrost popularności tego typu lokali na rynku, a wcale się tak nie dzieje. Przypomnijmy, że zgodnie z nowym prawem, kupujący jest znacznie lepiej chroniony dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań:
1. pieniądze nabywców mają być gromadzone na rachunkach powierniczych,
2. kupujący otrzymują pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
3. umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego,
4. nowe procedury chronią pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.
Wszystkie powyższe wymagania obowiązują od 29 kwietnia 2012 roku i dotyczą zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które są w trakcie realizacji. Wyjątkiem są rachunki powiernicze. Jeśli bowiem deweloper przed wejściem w życie ustawy "ogłosił publicznie" rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, nie musi stosować rachunków. W efekcie dziś - prawie rok po wejściu w życie ustawy - udział projektów, w których obowiązują rachunki powierniczy jest znikomy. W opinii deweloperów jest to m.in. pokłosie mało konkurencyjnej oferty banków w tym segmencie rynku. Te nie są jednak skłonne dynamicznie rozwijać tych produktów, bo rachunki powiernicze są dla nich ryzykowne.
W ostatnich trzech miesiącach co piąty nabywca zdecydował się na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. Względem pierwszego badania (2010 r.) oznacza to wzrost o 3 pkt. proc., a z drugiej strony spadek o 8 pkt. proc. względem odczytu sprzed roku. Do niewielkich przetasowań względem 2012 roku doszło w przypadku inwestycji, które przekroczyły już stan zerowy, a nie dotarły jeszcze do decyzji o oddaniu do użytkowania. Tu znajduje się etap o największej popularności wśród nabywców. Co trzeci nabywca kupił od dewelopera mieszkanie w czasie gdy budowa wyszła już nad poziom ziemi, ale budynek nie miał jeszcze położonej elewacji. W tegorocznym badaniu na popularności zyskały natomiast lokale oddane do użytkowania. Teraz mają one udział w rynku na poziomie 27 proc., a przed rokiem było to o ponad jedną trzecią mniej, czyli 17 proc.Decydując się na lokal już gotowy zazwyczaj można wybierać z ograniczonej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Zwykle są to lokale o większym metrażu i cenie. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty.
Trzeba także zauważyć, że odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. Największy udział sprzedaży na wstępnym etapie budowy jest notowana w Warszawie (31 proc.), a najmniejsza w Poznaniu (5 proc.). Z drugiej strony kupujący preferują lokale oddane do użytkowania w Krakowie i Poznaniu. Stanowiły one odpowiednio 43 proc. i 50 proc. sprzedanych w ostatnich trzech miesiącach mieszkań deweloperskich. Dla porównania w Warszawie i Wrocławiu było to po 21 proc. transakcji.
Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Z doświadczenia Home Broker wynika, że wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta o około 6-10 proc. Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.
Uwaga! Przedstawione powyżej statystyki opierają się o dane zebrane z ankiety przeprowadzonej wśród doradców Home Broker, którzy pośredniczyli w transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. W ankiecie określali oni procentowy udział mieszkań sprzedanych na poszczególnych etapach budowy. Statystki te nie są więc tożsame z odsetkiem mieszkań sprzedanych przez pośrednika na różnych etapach budowy.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
