Po sezonie ceny ziemi znowu w górę
Trzeci kwartał przyniósł ciekawe dane z rynku nieruchomości rolnych. Wbrew prognozom przeciętny hektar zdrożał w ciągu kwartału aż o 935 zł, niespodziewanie spadła cena ziemi słabej, a ponad 7-proc. wzrost zanotowano w przypadku najżyźniejszych gleb - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion's Bank.
Nie potwierdziły się przypuszczenia o sezonowych spadkach cen ziemi rolnej w trzecim kwartale bieżącego roku. Niespodziewanie za hektar trzeba było płacić średnio 25 280 zł, czyli o 935 zł więcej (3,8 proc.) niż kwartał wcześniej - wynika ze stworzonego przez Lion's Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. W skali roku najnowsze dane wskazują na aprecjację o 10,9 proc. Kwartał wcześniej wynik ten był wyraźnie niższy i wynosił 8,8 proc. (r/r).
Tegoroczne zmiany cen nie przestają zadziwiać. Najpierw w pierwszym kwartale dane publikowane przez GUS sugerowały obniżkę średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju. Zmiana ta okazała się jednak tylko pozorna, bo wynikała jedynie z większego popytu na ziemię niższej jakości (a więc tańszą), co obniżało średnią dla całego rynku. Idąc dalej, w drugim kwartale, pomimo obserwowanego w poprzednich latach sezonowego wzrostu cen, zanotowaliśmy niewielką przecenę, a odreagowanie tej zmiany widzimy z nawiązką w trzecim kwartale, który sezonowo jest raczej czasem obniżek.
Teoretycznie dane za kolejny kwartał mogą przynieść korektę, jako że w czwartym kwartale w naturalny sposób spada popyt na grunty rolne. Jest to też okres, w którym właściciele, którym zależy na czasie i nie mogą czekać na wiosenne ożywienie na rynku, są skłonni do obniżek cen swoich działek. - Zimą nie dziwią redukcje cen ofertowych nawet o 10 - 15 proc. w stosunku do poziomu z jesieni, choć nie należy spodziewać się wysypu tego rodzaju ofert, a jedynie pojedynczych okazji - zauważa Radosław Brodaczewski, doradca Lion's House z Warszawy. Obniżki należy łączyć też z faktem, że zimą krótki dzień i zalegająca na polach gruba pokrywa śnieżna utrudnia ocenę atrakcyjności nabywanej parceli. Zimą łatwiej jest też o błąd przy określaniu topografii i ukształtowania terenu, a więc przy zakupie działki na obszarach podmokłych lub narażonych na zalanie.
Inwestując na tym rynku trzeba mieć świadomość, że od końca 2004 r. (od kiedy dostępność danych pozwalała na stworzenie indeksu) ceny ziemi wzrosły o 306,7 proc., czyli średnio 17,4 proc. w skali roku. Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym. Z drugiej strony większość osób kupujących ziemię w celach inwestycyjnych planuje sprzedawać ją jako pozwalającą na inne wykorzystanie niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). Pozytywne zmiany cen ziemi stricte rolnej są w tym przypadku dodatkiem, ale nie jedynym źródłem zysku. W przyszłości zmiany takie są wciąż mocno prawdopodobne. Warto zwrócić uwagę na fakt, że ceny ziemi w Polsce są w dalszym ciągu 2-, 3-krotnie niższe niż średnia unijna. Ostatnie lata przyniosły ponadto wzrost zyskowności produkcji rolnej, na co wpływ mają także dopłaty bezpośrednie i inne programy skierowane dla sektora rolnego. Nie można też zapomnieć o fiskalnych preferencjach dla rolników - niskich podatkach i preferencyjnym systemie ubezpieczeń, których zmiany w najbliższym czasie trudno się spodziewać.
Najnowsze dane kryją też inne ciekawe informacje. Jak bowiem wynika z indeksu stworzonego przez Lion's Bank, w trzecim kwartale najmocniej drożały grunty najbardziej żyzne, a traciły te o najniższej przydatności rolniczej. I tak w trzecim kwartale za ziemię dobrą trzeba było płacić przeciętnie aż o 7,4 proc. więcej, a za średnią o 5,5 proc. więcej niż w drugim kwartale bieżącego roku. W przypadku ziemi słabej regres wyniósł 1,7 proc. (kw./kw.). Jest to o tyle zaskakujące, że historycznie rzecz biorąc sytuacja jest przeważnie odwrotna. Licząc od końca 2004 r. ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 361 proc. Niecałe 9 lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 19,9 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 32,5 tys. zł dzisiaj, czyli o 254 proc.
Bartosz Turek