Podatek od flippingu na rynku mieszkaniowym. "Rykoszetem mogą dostać zwykłe osoby"

Jak pisaliśmy w piątek, Lewica złożyła w sejmie projekt który ma ograniczyć proceder flippingu. Projekt powstały we współpracy z organizacją społeczną Miasto Jest Nasze proponuje podniesienie stawki PCC przy sprzedaży nieruchomości w krótkim czasie od jej zakupu i przed upływem roku byłoby to 10 proc. powyżej roku do 2 lat - 6 proc., a od 2 do 3 lat byłoby to 4 proc.

Jak tłumaczą jego autorzy w uzasadnieniu, konieczność zapłaty przez kupującego mieszkanie od flippera, dodatkowego podatku ma działać zniechęcająco do zawierania transakcji z takimi osobami.  

Drugie rozwiązanie to opodatkowanie wyższym PCC samych flipperów (stawka zależna od tego, które mieszkanie w cyklu 5 letnim kupowane jest przez daną osobę i tak przy trzecim będzie to 3 proc., czwartym 4 proc., od piątego stawka wyniesie 5 proc.). To drugie rozwiązanie ma się opierać na składaniu oświadczenia, aby zapewnić, że poprzednie transakcje będą przez flipperów ujawniane, proponuje się, aby każdorazowo w przypadku zawierania kolejnych umów zakupu lokali mieszkalnych kupujący składał przed notariuszem oświadczenie o liczbie zawartych umów w okresie 5 lat, pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Co do tego, że zjawisko flippingu trzeba ograniczyć, to pytani przez nas eksperci nie mają wątpliwości. Natomiast co do skuteczności wybranego rozwiązania, już tak.

- Po przeanalizowaniu pakietu zmian antyflipperskich widzimy, że autorzy tego projektu wybrali najprostsze możliwe rozwiązanie, czyli zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przypomnijmy, że i projekt wprowadza karną stawkę podatku PCC (odpowiednio: 10 proc., 6 proc. lub 4 proc.) w przypadku sprzedaży prawa własności mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takich prawach przed upływem trzech lat od poprzedniego zbycia. Samo określenie "poprzednie zbycie" jest dwuznaczne i wymaga doprecyzowania w tekście ustawy - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak zaznacza, dopiero z uzasadnienia do projektu ustawy można wywnioskować, że chodzi o poprzednie zbycie tego samego lokum. Podobnie jak inni pytani przez nas eksperci, zwraca też uwagę na uderzenie rykoszetem.

- Warto zastanowić się, czy projektowana ustawa nie powinna wprowadzać limitu jednej szybkiej odsprzedaży w ciągu np. 5 lat, bo takie transakcje czasem są realizowane również przez "zwykłych Kowalskich" z przyczyn losowych. Osoby niebędące flipperami, w razie wymuszonej przez okoliczności szybkiej odsprzedaży lokum, prawdopodobnie musiałyby odpowiednio obniżyć cenę - tak aby przynajmniej częściowo skompensowała ona nabywcy konieczność zapłacenia wyższej stawki PCC. Co ciekawe, limit nieopodatkowanych wyżej transakcji znajdziemy w innym przepisie z tego samego projektu. Mowa o proponowanym artykule, który nakłada wyższą stawkę PCC (3 proc., 4 proc. lub 5 proc.) przy zakupie trzeciego lub kolejnego lokum w ciągu 5 lat - dodaje Prajsnar.

Z kolei prof. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH uważa, że można było wybrać lepszą drogę do tego samego celu.

- Kierunkowo ten projekt oceniam dobrze, ponieważ faktycznie narzędzia podatkowe są jednymi z najlepszych dostępnych, do tego żeby ograniczać aktywność fliperów i innych spekulantów krótkoterminowych na rynku nieruchomości. I właśnie dzięki narzędziom podatkowym jesteśmy w stanie ograniczać korzyści płynące z szybkiego obrotu mieszkaniami, dzięki czemu tego obrotu będzie mniej albo przynajmniej czas tych spekulacji będzie się wydłużać. Każdy z tych efektów jest korzystny dla rynku nieruchomości, ponieważ właśnie szybki obrót mieszkaniami najmocniej podbija ceny. Natomiast różniłbym się w sposobie w jakim można osiągnąć ten cel. Gdybym sam miał proponować rozwiązania, to zamiast zwiększenia stawki podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) opodatkowałbym dochody z tego typu transakcji. Wprowadziłbym dodatkowy podatek dochodowy od transakcji krótkoterminowych - mówi Adam Czerniak.

Dlaczego? Jak tłumaczy, dlatego, że zwiększone opłaty PCC mogą przy okazji objąć też osoby, które z rożnych przyczyn losowych muszą sprzedać mieszkanie, które niedawno nabyły. Może to być sytuacja rozwodu, sprawy spadkowej, a nawet przypadki związane z ciężkim zachorowaniem, gdy trzeba sprzedać mieszkanie, by sfinansować drogie leczenie. Wówczas taki podatek będzie dla tych osób szkodliwy, bo nie uwzględnia różnicy w wartości kupna i sprzedaży, ale bierze pod uwagę wyłącznie czas między transakcją kupna i sprzedaży. W efekcie, wpadną w wyższe opodatkowanie PCC osoby, które z działalnością flippingową czy spekulacyjną nie miały nic wspólnego. Natomiast w przypadku podatku dochodowego nie będzie tego efektu w sytuacji, gdy osoby sprzedające mieszkanie nie chcą na tym zarobić, tylko zależy im na płynności finansowej. 

- Stąd moim zdaniem lepszym kierunkiem jest podatek od zysków tak jak w przypadku "podatku Belki". Przy czym jest tu jedno ważne zastrzeżenie, by przy konstrukcji podatku od zysków ze sprzedaży mieszkań nie można było odliczać kosztów, czyli podatek powinien być płacony wyłącznie od różnicy między kwotą zakupu i kwotą sprzedaży, tak by nie dało się manipulować kosztami np. na remonty, aranżacje by zmniejszać podstawę opodatkowania - mówi Interii Adam Czerniak. Takie rozwiązania w kierunku opodatkowania dochodów z flippingu wprowadza właśnie Kanada, która boryka się z dużym problemem na rynku mieszkaniowych, rosnącymi cenami i coraz mniejszą dostępnością mieszkań dla mniej zamożnych. To inny kierunek niż zaproponowała Lewica.

Oprócz zastrzeżeń co do przyjętego narzędzia czyli zmian akurat w PCC najczęściej wskazywane jest to, że przy okazji poszkodowane zostaną osoby, które muszą sprzedać mieszkanie ze względów losowych, a nie chęci zysku oraz ryzyko jakie spadnie na kupujących ( to oni płacą PCC).

- Ze wstępnej analizy tego projektu moim zdaniem wynika konieczność wprowadzenia pewnych zmian i jego doprecyzowania, bo w obecnej wersji, rykoszetem mogą dostać zwykłe osoby, które z przyczyn losowych będą musiały sprzedać mieszkanie przed upływem 3 lat. W takiej sytuacji znajdą się np. osoby po rozwodzie, które z tego powodu sprzedają mieszkanie wcześniej. Czy oni zgodnie z tą ustawą powinni być potraktowani tak samo jak spekulanci? Podobnie w przypadku osób, które przeprowadzają się do innego miasta, wyjeżdżają zagranicę, stracą pracę itd. Może sam warunek sprzedaży w danym czasie to za mało i trzeba uzupełnić o dodatkowy. Co z ludźmi, którzy odziedziczą mieszkanie czy jego część i chcą je zbyć? - mówi Interii Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto i redaktor portalu Pierwszemieszkanie.com.pl.

Ma też duże zastrzeżenie co do innego dużego ryzyka, jakie spada na kupującego.

- Zgodnie z projektem notariusz ma poinformować kupującego jaki podatek ma zapłacić, ale notariusz robi to dopiero przy sporządzaniu aktu notarialnego. Obecnie większość umów przedwstępnych jest podpisywana w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej, a nie w formie aktu, a na ich podstawie wpłacamy zadatki. Co się stanie, jeżeli kupujący nie sprawdzi samodzielnie kiedy sprzedający mieszkanie je nabył? - tłumaczy. Chodzi o to, że przecież zwykły Kowalski nie musi się na tym znać na tyle, by był w stanie to zweryfikować samodzielnie.

- Może być więc tak, że zapłaci na przykład 40 tys. zł zadatku, a dopiero potem, przy akcie notarialnym, dowie się, że musi zapłacić 10 proc. podatku od wartości kupowanego mieszkania. Nawet jeśli w związku z tym zastrzeżeniem, umowy przedwstępne byłyby częściej niż obecnie sporządzanie w formie aktu notarialnego, to też by oznaczało, że zwykły obywatel dostanie rykoszetem. Chyba, że do projektu dopisano by dodatkowy punkt, w którym sprzedawca jest zobowiązany oświadczyć kiedy tę nieruchomość nabył. Ja uważam, że przepisy powinny być sformułowane tak, żeby tylko flipper był obciążony dodatkowym podatkiem - mówi nam Krzysztof Bontal.

Adam Czerniak ma jeszcze inne zastrzeżenia do zaproponowanej konstrukcji. - Stawki podatku zwiększają się skokowo, co może w praktyce powodować, że ktoś będzie wyczekiwał do konkretnego dnia, by wskoczyć już w dużo niższą stawkę i wówczas sprzedawać. Uważam, że lepsze byłoby takie rozwiązanie, gdy stawka podatku maleje liniowo wraz z wydłużaniem okresu między datą sprzedaży a datą zakupu. Natomiast trzeba mieć świadomość, że tego typu regulacje ograniczą tylko część problemu jakim jest spekulacja i flipping. W Polsce generalnie mamy zbyt niskie opodatkowanie inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe, więc żeby realnie ograniczyć takie zjawisko trzeba się zastanowić nad opodatkowaniem posiadania wysokiej wartości nieruchomości. 

Podobną uwagę zgłasza Krzysztof Bontal. - Trzecie moje zastrzeżenie odnosi się do szerszego zjawiska, a mianowicie na rynku mieszkaniowym co chwila są serwowane lekarstwa na nieznaną chorobę, czyli w tym przypadku walczymy ze spekulantami, ale nie wiemy ilu ich jest, jaka jest skala tego zjawiska, bo może być tak, że ten projekt nie jest wycelowany w główny problem.

Przy okazji analizy tego projektu, po raz kolejny ujawnia się problem, który w 2024 roku w kraju należącym do Unii Europejskiej wydaje się kuriozalny. Przepisy podnoszące podatek dla flipperów bazują nie na sprawdzaniu w bazach danych rzeczywistej sytuacji, ale na składaniu oświadczeń, które w praktyce nie wiadomo czy i kiedy będą weryfikowane.

- Zajście okoliczności, na podstawie których będzie stosowana większa stawka PCC ma być ustalane na podstawie oświadczenia nabywcy o liczbie zawartych przez ostatnie 5 lat umów zakupu własności mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i udziału w takich prawach. Wspomniane oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej wynikającej z art. 233 kodeksu karnego. Wprowadzenie wymogu składania oświadczeń pod rygorem karnym to popularne ostatnio rozwiązanie ustawodawcze (patrz: przepisy dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2 proc. i wakacji kredytowych), które niejako przykrywa problem związany z brakiem sprawnego obiegu danych w ramach szeroko pojętej administracji państwowej. Rodzi się więc pytanie, czy oświadczenia dotyczące liczby transakcji mieszkaniowych z ostatnich 5 lat będą odpowiednio weryfikowane. W przeciwnym razie, skuteczność nowych przepisów może stopniowo spadać - podkreśla Andrzej Prajsnar.

Jednocześnie dodaje, że istotna jest pewna kwestia nieuwzględniona przez nowy projekt, który niedawno został złożony w Sejmie. Chodzi o odpowiedź na pytanie, czy osoby posiadające liczne mieszkania, na gruncie podatku PIT powinny mieć prawo do korzystania z ulgi mieszkaniowej po sprzedaży jednego z lokali. Z ulgą mieszkaniową w tym kontekście są związane wątpliwości, a stanowisko organów podatkowych nie jest stabilne - mówi ekspert.

Monika Krześniak-Sajewicz