Polacy ruszyli po kredyty na mieszkania - świetne dane dotyczące akcji kredytowej

Zarówno sektor deweloperski, jak i bankowy nie zwalniają tempa. Takie wnioski wypływają z najnowszego raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich. Firmy deweloperskie nadal są mocno rozpędzone z podażą, która spotyka się ze świetnym popytem.

Jak napisano we wstępie do raportu: deweloperzy notują stały wzrost transakcji za gotówkę, tak więc uwolnienie środków z MDM na początku roku nie musi być wyłącznie odpowiedzialne za świetną sprzedaż. Inwestorzy w dobie niskiego oprocentowania depozytów (obecnie w związku z wysoką inflacją, jest to oprocentowanie ujemne), decydują się po prostu na inne formy inwestowania - i wybierają rynek nieruchomości. Jak napisano we wstępie do raportu - chodzi bardziej o zabezpieczenie na przyszłość, niż zakupy spekulacyjne, bowiem niewiele wskazuje na to, że mieszkania miałyby szybko drożeć. Na optymizm na rynku wpływa też ogólna poprawa kondycji finansowej obywateli, spadek bezrobocia do rekordowo niskich poziomów i wzrost zaufania konsumenckiego.

Obecna stabilizacja cenowa na rynku pierwotnym mieszkań wynika w dużej mierze ze zrównoważenia wysokiego popytu odpowiednio wysoką podażą. Tak właśnie postępują deweloperzy. Jak podkreślono w raporcie Amron - Sarfin: "w stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42 proc., liczba rozpoczętych budów o prawie 29 proc., a liczba mieszkań oddanych do użytkowania - o 8 proc. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym, a wymogi cenowe zdefiniowane w Programie "MdM" z racji wysokiego udziału transakcji objętych tym Programem powodowały nawet incydentalne obniżki cen transakcyjnych".

Jak napisano w raporcie Amron-Sarfin - w I kw. 2017 łączna liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy zawartych w okresie od stycznia do marca wyniosła 50 238 sztuk, czyli więcej o 19,84 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału, natomiast ich wartość była wyższa o 12,58 proc. i wyniosła 11,010 mld zł.

Obecnie w portfelach banków znajduje się blisko 2 mln 100 tys. czynnych umów kredytów mieszkaniowych, a stan zadłużenia Polaków z tego tytułu wynosi ponad 390 mld zł.

W analizowanym okresie przeciętny kredyt mieszkaniowy wynosił nieco ponad 217 tys. zł, co stanowi spadek o około 14 tys., czyli 6 proc. w stosunku do wyniku z IV kw. 2016. Kredyty złotowe stanowią blisko 98,5 proc. jeśli chodzi o wartość, całej puli kredytów udzielonych.

Jeśli chodzi jeszcze o wielkość zobowiązania: najpopularniejsze są kredyty w wysokości od 100 do 200 tys. zł. W I kw. 2017 stanowiły one blisko 37 proc. całej puli.

Ile pieniędzy w formie wkładu własnego przynosi do banku "przeciętny Kowalski". Dane Amron - Sarfin mogą być odczytywane jako dowód fikcyjności wymogu wyłożenia wkładu własnego na poziomie minimum 20 proc., bowiem kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. ( a więc z wkładem mniejszym niż 20 proc.) było w analizowanym okresie blisko 45 proc. Co prawda nie stanowią one już większości, jak było to jeszcze kilka lat temu, ale zdecydowanie dominują w portfelach banków. Tak więc ciągle największa grupa klientów przynosi do banków najniższy możliwy wkład własny. Dla porównania: kredyty w wskaźniku LtV od 30 do 50 proc. ( a więc z wkładem na poziomie 50-70 proc. wartości nieruchomości) stanowiły zaledwie 8,5 proc. jeśli chodzi o wartość, z całej puli udzielonych kredytów.

Największym rynkiem kredytowym w Polsce pozostaje oczywiście Warszawa, na którą w pierwszym kwartale przypadał udział w wysokości 38,55 proc. wolumenu. Blisko 6 proc. przypada na aglomerację katowicką, natomiast trzeci najlepszy wynik to Trójmiasto - blisko 5 proc.

Co dalej z akcją kredytową i rynkiem nieruchomości w Polsce? Mimo świetnych danych z I kw. 2017 eksperci jednak spodziewają się, że całoroczne wyniki akcji kredytowej będą nieco gorsze niż w roku ubiegłym - a więc nie przekraczające liczby 178 tys. kredytów o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych.

Co dalej z cenami mieszkań i popytem? Tu również eksperci są ostrożni - mimo świetnej sprzedaży i optymizmu rynkowego. Jak już zaznaczyliśmy na wstępie - na razie dzięki umiejętnej polityce deweloperów ceny mieszkań nie rosną i też nie wygląda na to, żeby miały szybko wzrosnąć. Z danych Amron wynika, że spośród badanych rynków istotny wzrost zanotowano tylko w Warszawie - o 139 zł, do poziomu 7659 zł. Ponadto w perspektywie najbliższych kilku lat może osłabnąć sprzedaż mieszkań, głównie za sprawą prawdopodobnych podwyżek stóp procentowych oraz wygaszenia MDM. Zaznaczono jednak również, że nie ma przesłanek, które pozwalałyby prorokować silny spadek popytu.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN