W skrócie
- Połowa lokatorów mieszkań komunalnych nie płaci czynszu, a zadłużenie idzie w miliardy złotych.
- Brak skutecznych narzędzi egzekwowania należności przekłada się na ograniczenia w inwestycjach mieszkaniowych i modernizacjach zasobów.
- Eksperci wskazują na konieczność zmian prawnych i lepszej selekcji najemców, by system mieszkań komunalnych był bardziej efektywny. Proponują, by zadłużenie wobec gmin traktować tak jak wobec fiskusa.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Z najnowszych danych wynika, że problem zadłużenia nie tylko nie znika, a w zasadzie nawet się nie zmniejsza. Co dwa lata GUS publikuje informacje dotyczące zadłużenia mieszkań komunalnych i w listopadzie pokazały się nowe dane.
Zadłużenie w mieszkaniach komunalnych - problem, który nie znika
- Pod koniec 2022 r. mieszkań z długiem było 355 tys. według GUS, a dwa lata później - 322 tys. Niestety, po dokładniejszym zbadaniu sytuacji widzimy, że skala poprawy jest ograniczona. Warto przy tym zwrócić uwagę, że GUS w swoich statystykach oprócz lokali komunalnych i socjalnych uwzględnia też stosunkowo nieliczne mieszkania należące do różnych instytucji zarządzanych przez gminy (przykład: jednostki oświaty i kultury, placówki wykonujące działalność leczniczą i ośrodki pomocy społecznej) - mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Jak wskazuje, zbiorcze dane pokazują, że przez dwa lata wprawdzie skurczyła się nieco liczba zadłużonych mieszkań, ale jednocześnie zmalał również cały zasób gminnych lokali. Chodzi o spadek z 779 tys. mieszkań (koniec 2022 r.) do 756 tys. (koniec 2024 r.), przy czym podane wartości uwzględniają pustostany, których liczba w całym kraju niestety znów wzrosła.
- Jeżeli porównamy liczbę zadłużonych mieszkań do łącznej liczby mieszkań gminnych (po odliczeniu pustostanów), to widać, że pod koniec 2024 r. udział zadłużonych "M" spadł do 48 proc., podczas gdy dwa lata wcześniej było to 50 proc. - mówi Andrzej Prajsnar.
Interia opisywała ten problem, bo sytuacja lokatorów jest różna, nie zawsze jest tak, że nie mają z czego zapłacić.
Z danych widniejących na stronach GUS wynika, że kwota zadłużenia istotnie wzrosła, ale po analizie tabeli z zadłużeniem dla poszczególnych miast są wątpliwości, czy te dane są prawidłowo zaraportowane i wpisane, dlatego na razie opieramy się na liczbie zadłużonych lokali.
Problemy ze ściągalnością czynszów hamują realizację kolejnych inwestycji. Jeśli gminy, ale także rząd nie podejmą skutecznych działań, pod znakiem zapytania stanie oczekiwana przez wiele osób budowa tanich i dostępnych mieszkań na wynajem. Planowane miliardy z budżetu będą dosypywane do dziurawego worka.
- Zadłużenia czynszowe w lokalach komunalnych mają różne przyczyny i każda z nich wymaga odmiennego podejścia. Są osoby, którym chwilowo powinęła się noga i po kilku miesiącach spłacają zaległości. Są też tacy, którzy wpadają w spiralę zadłużenia - ich dług rośnie tak bardzo, że przestają wierzyć w możliwość jego spłaty. I wreszcie są osoby, które świadomie nie płacą, mimo że posiadają dochody, ponieważ wiedzą, że eksmisja czy skuteczna windykacja są mało realne. Kluczowa jest prewencja - szybki kontakt z najemcą, nie tylko pisemny, ale także telefoniczny czy osobisty - mówi Interii prof. Adam Czerniak, zastępca prezesa KZN i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH. Jego zdaniem, należy proponować rozłożenie długu na raty, częściowe umorzenie, a w przypadku osób o bardzo niskich dochodach - możliwość odpracowania zadłużenia, nawet w niewielkim wymiarze, np. poprzez pracę raz w tygodniu.
- To ma też znaczenie behawioralne: daje poczucie sprawczości i zmniejsza barierę psychologiczną. Natomiast w przypadku osób, które świadomie nie płacą, mimo posiadania stabilnych dochodów, konieczne jest wzmocnienie kompetencji gmin. Dziś samorządy mają bardzo ograniczone możliwości egzekwowania należności - nie mają dostępu do danych o dochodach najemców, więc nie są w stanie odróżnić tych, którzy nie płacą z powodu biedy, od tych, którzy robią to z premedytacją - mówi Adam Czerniak.
Długi za niepłacone czynsze można odpracować, ale nie ma chętnych
Jak już pisaliśmy w Interii, jedne samorządy radzą sobie z tym lepiej, inne są bierne.
Eksperci obserwujący, jak wykorzystywany i zarządzany jest zasób mieszkań komunalnych jasno wskazują, że część zadłużonych lokatorów mogłaby płacić, ale tego nie robi, bo czuje się bezkarna. To osoby, które świadomie wykorzystują opieszałość samorządów w egzekwowaniu należności. Wiedzą, że procedury sądowe i eksmisyjne są długotrwałe, co pozwala im latami unikać płacenia czynszu. Między innymi dlatego brakuje na remonty, modernizacje czy inwestycje w nowe mieszkania.
Co można zrobić?
- Jeżeli chcemy realnie rozwiązać problem zadłużenia w mieszkaniach komunalnych, musimy wprowadzić zmiany prawne wzmacniające możliwości egzekucji po stronie gmin. Przykładowo, poprzez potraktowanie długu czynszowego analogicznie do długu podatkowego. Zobowiązania wobec fiskusa są w Polsce egzekwowane bardzo sprawnie - urzędy skarbowe mają dostęp do danych o dochodach, mogą stosować zajęcia kont bankowych i inne narzędzia. Analogiczne rozwiązania można by wprowadzić w przypadku osób, które mają dochody lub oszczędności, a mimo to nie płacą czynszu - mówi prof. Czerniak. Bez skutecznego ściągania zadłużenia od osób, które mogłyby regulować swoje zobowiązania, polityka budowy nowych mieszkań komunalnych może w przyszłości utracić społeczną akceptację.
- Tym bardziej, że obecnie dopłaty do budowy mieszkań komunalnych sięgają nawet 80 proc., a system pozostaje mało efektywny - mieszkania nie zawsze trafiają do osób o najniższych dochodach. Już w założeniu mieszkania komunalne są deficytowe, bo czynsz w wielu gminach nie pokrywa kosztów utrzymania i remontów. Zadłużenie wynikające z nieopłacanych czynszów tylko pogarsza tę sytuację - dodaje.
Jak już pisaliśmy, gminy przyznają, że lokatorzy nie chcą odpracowywać swoich długów i w miastach, gdzie zostały uruchomione takie programy, zgłasza się jedynie garstka.
Przykładowo, w Warszawie tylko 123 osoby w ubiegłym roku zgodziło się odpracować swój dług.
Polska kontra Austria - przepaść w zarządzaniu zasobem komunalnym
Jak zauważa Andrzej Prajsnar, w Austrii, która jest często wskazywana jako przykład dla Polski w kontekście budownictwa komunalnego, analogiczny udział zadłużonych mieszkań komunalnych wynosi około 10 - 15 proc.
- Austriaccy najemcy komunalni zalegają z czynszem i/lub opłatami około dwukrotnie częściej niż najemcy mieszkań prywatnych, ale nie można mówić o tak dużej różnicy jak w przypadku Polski. W polskich warunkach problemem pozostaje też swoista selekcja negatywna najemców. Mowa o preferencyjnych wykupach mieszkań, których warunkiem często jest brak zaległości w ostatnim czasie. Najemcy o sytuacji finansowej lepszej niż przeciętna w zasobie komunalnym, wykupują mieszkania z bonifikatą (nierzadko sięgającą nawet 90 - 95 proc.) i opuszczają ten zasób. Kłopoty z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym motywują gminy do wyprzedaży lokali (zwiększającej wspomnianą wcześniej negatywną selekcję najemców), a także zniechęcają do nowych komunalnych inwestycji mieszkaniowych - mówi Interii Andrzej Prajsnar.
Jak dodaje, samorządy chętniej spoglądają na ewentualne inwestycje w mieszkania społeczne (TBS/SIM). Takie lokale dla nieco zamożniejszych najemców później są znacznie mniej kłopotliwe w zarządzaniu - na przykład pod względem zadłużenia i możliwych dewastacji.
Monika Krześniak-Sajewicz
