Mikrokawalerki zaliczane są do "patodewoloperki" - mieszkań budowanych w celach inwestycyjnych kosztem komfortu mieszkańców. Od 2018 r. obowiązują przepisy, zgodnie z którymi minimalny metraż mieszkania nie może być niższy niż 25 m2. Budowanie mniejszych lokali jest zatem bezprawne. Deweloperzy próbują jednak obchodzą te regulacje.
Sprzedaż tylko 2 proc. udziału w rynku
Procentowo największy udział mikrokawalerek (13,8 proc.) przypada na Łódź, gdzie przetrwało dużo przedwojennych kamienic, w których powierzchnia kawalerek może być mniejsza niż 25 m2. W Katowicach jest to 8,6 proc., a w Poznaniu - 7,4 proc. Zdecydowanie najmniej mikrokawalerek jest w Gdyni, w której przedwojennych kamienic jest mniej niż w innych, wojewódzkich miastach.
Na rynku kupna-sprzedaży sytuacja nie jest zła. Mikrokawalerki stanowią niewielki udział w obrocie nieruchomościami. W III kwartale niespełna 2 proc. mieszkań w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni miało powierzchnię mniejszą niż 25 m2 - wynika z danych Propertly.io, wyszukiwarki pobierającej oferty z 18 portali branżowych w Polsce. Tylko nieliczne mikrokawalerki były mieszkaniami nowymi, ponad 85 proc. z nich pochodziło z rynku wtórnego. Oznacza to, że do ofert mogą zaliczać się lokale wybudowane do 2018 r., kiedy nie było regulacji wobec minimalnego metrażu mieszkania.
Ceny kupna są bardzo wysokie. Nowe lokum o powierzchni 16 m2 kosztuje na obrzeżach Warszawy 245 tys. zł. W Bydgoszczy 13-metrową, umeblowaną mikrokawalerkę można kupić za połowę mniej, a w Łodzi 15-metrowa w pobliżu uniwersytetu kosztuje 165 tys. zł. W sieci można też znaleźć oferty mieszkań podzielonych na kilka mikrokawaletrek. Cena sprzedawanych razem, pięciu mikroapartamentów we Wrocławiu, to ponad 2 miliony złotych.
Popyt na wynajem
Jeszcze gorzej wygląda sytuacja na rynku wynajmu. Mikrokawalerki stanowią 6,5 proc. mieszkań trafiających do agencji. To więcej niż lokale liczące ponad 90 m2 (5 proc.). Ofert wynajmu przybywa. W I kwartale 2023 r. stanowiły one 5,2 proc., w II – 5,7 proc., a w III – 6,5 proc. W badanych przez Propertly.io miastach pojawia się średnio około 500 ofert tygodniowo. Najwięcej jest ich w Warszawie - 120, a w Krakowie i Łodzi po prawie 75 ofert.
Cena wynajmu 1 m2 mikrokawalerki jest prawie dwukrotnie wyższa niż większych powierzchniowo mieszkań. Koszt rzadko spada poniżej 112 zł. Dla porównania, wynajem większego mieszkania kosztuje zwykle 60 zł za metr. W III kwartale koszt wynajęcia mikrokawalerki wyniósł średnio 1650 zł. Najdrożej było w Warszawie – 2162 PLN, we Wrocławiu – 1950 PLN, a w Krakowie – 1815 PLN. W Łodzi i Katowicach, czyli miastach z najwyższym udziałem mikrokawalerek w strukturze rynku, koszt wynajmu oscylował wokół 1400 PLN.
Przed tygodniem resort rozwoju i technologii przyjął rozporządzenie #StopPatodeweloperka. Zatwierdził w nim zmiany przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Celem nowelizacji jest przede wszystkim ograniczenie praktyk, które mają maksymalizować zyski kosztem wygody przyszłych nabywców i najemców. Nowe zasady mają wejść w życie w kwietniu 2024 r.
