Powrót luksusowych nieruchomości?

Co przemawia za jego szybszym wzrostem i jakie są długoterminowe perspektywy - wyjaśnia Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments.

Polski rynek nieruchomości luksusowych na tle krajów Europy Zachodniej jest wciąż rynkiem niedojrzałym. W dużym stopniu wynika to z uwarunkowań historycznych, ponieważ zniszczenia wojenne i późniejsze lata PRL praktycznie uniemożliwiały jego rozwój. Drugą poważną barierą był brak kapitału.

W latach 90. na rynku była tak niewielka ilość "wolnego pieniądza", że oferta premium mogła liczyć na znikomą liczbę odbiorców.

Narodziny rynku po wstąpieniu Polski do UE i szybkie załamanie

Dopiero przystąpienie Polski do Unii Europejskiej przyniosło przełom. Zwiększone zainteresowanie zagranicznych nabywców rynkiem nieruchomości wymusiło podniesienie standardu oferowanych mieszkań. Tym śladem podążyli też krajowi klienci, którzy w czasach gospodarczej prosperity uwierzyli, że sektor premium może już tylko rosnąć. Oczekiwania te skwapliwie wykorzystali deweloperzy.

Część z nich zdecydowanie na wyrost nazywała swoje inwestycje apartamentowcami. Niedoświadczeni i mocno zdeterminowani klienci, w dodatku działający pod presją gwałtownie rosnących cen nieruchomości, kupowali wszystko, co zostało ładnie opakowane w marketingową otoczkę.

sJednak kryzys z przełomu lat 2008/2009 zweryfikował prestiżowość i rzekomą unikalność wielu projektów. Ratując rozpędzone inwestycje w wielu przypadkach musiano znacząco obniżyć ceny oferowanych w nich mieszkań.

Cios rykoszetem otrzymały również te inwestycje, które rzeczywiście zasługiwały na miano luksusowych. Pomimo przejściowych perturbacji, przekładających się często na opóźnienia w stosunku do pierwotnie zapowiadanego terminu ukończenia, realizacja inwestycji dobiegła ostatecznie końca, a rynek luksusowych nieruchomości powoli nabrał większej skali.

Pokryzysowy nowy start

Trudne pokryzysowe lata nauczyły ostrożności zarówno krajowych deweloperów, jak i kupujących. W kraju borykającym się z deficytem mieszkaniowym i wciąż pozostającym "na dorobku", podstawową ofertę zdominował tzw. segment popularny. Dlatego zarówno w komunikacji marketingowej, jak i w realnej ofercie, firmy deweloperskie przestały podkreślać wysoki standard, kładąc jednocześnie nacisk na ofertę dostępną dla szerszej klienteli. Dzięki temu deweloperzy mogli w kolejnych latach sukcesywnie zwiększać realizowaną sprzedaż mieszkań. Z danych REAS wynika, że w Warszawie w I kw. 2013 r. mieszkania o podstawowym standardzie stanowiły ok. 50 proc. oferty.

Drugą połowę dostępnych na rynku propozycji stanowiły zatem mieszkania z wyższych segmentów (mieszkania o podwyższonym standardzie, apartamenty i apartamenty luksusowe). Cztery lata później udział mieszkań określanych jako lokale o podstawowym standardzie znacząco zdominował rynek, rosnąc aż do 84 proc., jednocześnie znacząco redukując przestrzeń dla mieszkań z wyższej półki.

Mimo to rozwój rynku nieruchomości luksusowych w tym samym czasie jednak następował - stale rosła jego wartość, a spowolnieniu uległo tylko tempo wzrostu. Jak podaje Poland Sotheby's International Realty w raporcie "Luxury Realty Map", od 2012 r. do 2016 r. wartość polskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych wzrosła o ponad 40 proc.

Co istotne, segment ten okrzepł - zachowania zarówno obecnych na nim inwestorów, jak i klientów, cechuje dziś większa dojrzałość i profesjonalizm. Deweloperzy w toku prowadzonej inwestycji rzadziej podejmują ryzyko poszukiwania dodatkowych oszczędności w celu zredukowania kosztów budowy. Klienci większą uwagę zwracają nie tylko na prestiżową lokalizację, ale również na niepowtarzalny styl architektoniczny i komfortowe rozwiązania techniczne. To dowód, że zmiany idą w dobrym kierunku.

Jak wyglądają długoterminowe perspektywy?

Przede wszystkim systematycznie zwiększa się baza potencjalnych nabywców. Według danych Ministerstwa Finansów w 2015 r. w Polsce było ponad 700 tys. podatników rozliczających się w II przedziale skali podatkowej (czyli osiągających w ciągu roku podatkowego dochód powyżej 85,5 tys. zł).

Stabilny rozwój gospodarczy wydaje się niezagrożony. Międzynarodowe agencje ratingowe i instytucje finansowe podnoszą prognozy podstawowych wskaźników nie tylko na bieżący i przyszły rok, ale również na lata 2019-2020. W tak sprzyjającym otoczeniu gospodarczym osób majętnych będzie przybywać. KPMG szacuje, że w 2019 roku w Polsce będzie mieszkać blisko 1,3 mln osób zamożnych i bogatych, których dochód netto sięgnie w sumie około 220 mld zł.

Wciąż odległa perspektywa podniesienia stóp procentowych, nawet po jej zmaterializowaniu, nie powinna być znacząco odczuwalna dla segmentu mieszkań luksusowych. Osoby, które stać na takie inwestycje raczej nie będą mieć trudności ze sfinansowaniem zakupu.

Z drugiej strony, jeśli stopy procentowe zostaną podniesione, to zapewne będzie to efektem rosnącej inflacji. Zakup atrakcyjnej nieruchomości może zatem zostać potraktowany jako ochrona wartości nabywczej zgromadzonego kapitału. Na wzrost zainteresowania deweloperów mieszkaniami z wyższej półki będzie też miało wpływ zbliżające się zakończenie programu Mieszkanie dla Młodych.

Część z nich zapewne będzie chciała zrekompensować sobie ubytek potencjalnych klientów. W tym celu deweloperzy prawdopodobnie zintensyfikują swoją działalność w innych segmentach. Naturalnym obszarem zainteresowania będą lokale dla klientów kupujących w celach inwestycyjnych i na własne potrzeby, ale nie korzystających z dopłat państwowych. Siłą rzeczy ich oczekiwania i możliwości finansowe sprawią, że wzrośnie znaczenie nieruchomości lepiej zlokalizowanych i o wyższym standardzie.

JAKUB NIECKARZ

PREZES PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS