Prawnicy: zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycje

Jak zauważają eksperci, rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zakłada wprowadzenie szeregu ograniczeń w sprzedaży i zakupie nieruchomości. Przewidziane w projekcie regulacje dotyczą nie tylko własności państwowej, ale nieruchomości rolnych w ogóle oraz gruntów położonych w obrębie miast oraz na podmiejskich terenach inwestycyjnych, jeżeli nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów oznaczone są jako nieruchomości rolne.

Zdaniem adwokat Anny Woźniakowskiej-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, taka zmiana może spowodować wzrost cen działek przeznaczonych na cele inwestycyjne w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast inwestycje na terenach wiejskich nieobjętych planem będą bardziej ryzykowne niż obecnie, ponieważ będą każdorazowo wymagały odrolnienia działki przez zbywcę przed sprzedażą.

Wpływ projektowanych zmian będzie odczuwalny w obszarze inwestycji budowlanych - na rynku mieszkaniowym i komercyjnym - oraz dla podmiotów dążących do profesjonalizacji produkcji rolnej i prowadzenia gospodarstw w formie spółek prawa handlowego, pozwalających na wyłączenie odpowiedzialności wspólników własnym majątkiem - np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością - wyjaśnia w komentarzu eksperckim adwokat.

Zgodnie z rządowym projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny - osoba fizyczna. Natomiast inne podmioty będą mogły nabyć nieruchomość rolną tylko za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i w określonych przepisami przypadkach.

Projekt nie przewiduje w ogóle możliwości zakupu ziemi rolnej na cele inwestycyjne niezwiązane z rolnictwem. Oznacza to, że obrót działkami posiadającymi w ewidencji gruntów przeznaczenie rolnicze - także tymi położonymi na obszarach miast oraz na ich obrzeżach, w sytuacji, gdy dla danego terenu nie ma ważnego planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza ten teren pod inwestycje, będzie bardzo ograniczone - tłumaczy ekspertka.

Użytki rolne stanowią znaczną część powierzchni miast, np. w Krakowie zajmują ok. 45 proc. powierzchni tego miasta, zaś w Warszawie - ok. 30 proc. W świetle nowych przepisów tereny te nie mogą być nabyte przez nierolnika i na cele nierolne - dopóki nie zostaną wyłączone z produkcji rolnej i nie zostanie zmienione ich przeznaczenie w ewidencji gruntów.

Konieczność uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz poniesienia związanych z tym opłat przez inwestorów, którzy chcą na nich budować, została wprowadzona już w 2014 r. Nastąpiło to przy okazji nowelizacji Prawa ochrony środowiska - wraz z poprawką do Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która objęła grunty rolne w miastach. Jednakże w obecnym stanie prawnym o wyłączenie działki z produkcji rolnej mógł się starać zarówno zbywca, jak i nabywca gruntu. Teraz konieczne będzie uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej przed jego sprzedażą - procesu tego nie będzie mógł już przeprowadzić np. deweloper po nabyciu działki, gdyż nie będąc osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne, nie będzie mógł takiej ziemi zakupić - wskazuje prawniczka.

Zaznacza, że procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki. W oparciu o decyzję dotyczącą wyłączenia z produkcji użytków rolnych lub postanowienia o umorzeniu postępowania możliwa jest zmiana przeznaczenia gruntu w ewidencji gruntów, a następnie sprzedaż nieruchomości. Czyli zbywca przed transakcją musi odrolnić działkę, żeby móc ją następnie sprzedać inwestorowi.

Adwokat zauważa, że gdy priorytetem rządzących, zgodnie z uzasadnieniem projektu, jest "ochrona gruntów rolnych jako niepomnażanego dobra publicznego" oraz "ochrona ilościowa mająca na celu utrzymanie istniejącego areału i zapewnienie właściwego wykorzystania", można spodziewać się, że procedury administracyjne związane z odrolnieniem i przekwalifikowaniem pod budownictwo mogą się wydłużyć.

Dlatego, planując inwestycje, trzeba będzie wziąć pod uwagę, że cena ziemi, która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na cele inwestycyjne, będzie rosła, a inwestycje w nieruchomości rolne na terenach bez planu będą wymagały uprzedniego odrolnienia przez zbywcę i mogą wiązać się z podwyższonym ryzykiem - zauważa ekspertka.

Z założenia nowe regulacje miały uchronić ziemię rolną od spekulacyjnego wzrostu cen oraz wykupu przez podmioty zagraniczne - po kończącym się w maju 12-letnim okresie przejściowym. Jednakże niedostosowane do warunków gospodarczych i zbyt ogólne spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek - podsumowuje Anna Woźniakowska-Dębiec.