Prawo do parkingu

Nabywając nowe mieszkanie, najczęściej kupuje się również miejsce postojowe. Deweloper, stawiając blok, musi wybudować dla jego mieszkańców odpowiednie zaplecze parkingowe. W skrócie: liczba stanowisk musi się równać liczbie lokali.

Inwestor buduje parking podziemny ze świadomością, że jest to najdroższa kondygnacja, za którą jednocześnie dostanie najmniej pieniędzy. Ale rozsądek podpowiada, że zmotoryzowany klient, nie ujrzawszy w ofercie miejsca do parkowania, może odejść do konkurencji.

- Gdyby deweloper wybudował blok bez jakichkolwiek miejsc postojowych, to trudniej byłoby mu sprzedawać mieszkania. Ludzie zwracają na to uwagę. Większość kupujących zapyta: gdzie ja zaparkuję samochód? Te pytania padają z góry, a nie post factum. Kto nie zapewnia miejsc postojowych, nie wygra z konkurencją oferującą parkingi. Deweloperzy to wiedzą i budują parkingi - mówi w rozmowie z INTERIA.PL Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Zdarzają się sytuacje, kiedy deweloperzy przymuszają klientów do zakupu mieszkania z miejscem postojowym (UWAGA: Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że takie zapisy w umowie nie są niedozwolone!). Sąd uznał, że klient zawsze ma prawo kupić mieszkanie gdzie indziej, oraz że należy uwzględnić interesy dewelopera, który poniósł koszty budowy parkingu.

- Znam miejsca na Ruczaju (jedno z krakowskich osiedli - przyp. red.), gdzie sprzedano 30 proc. miejsc postojowych, reszta parkingu jest pusta, natomiast wszystkie trawniki pod budynkiem są zastawione samochodami. Młodzi ludzie wolą przeznaczyć 20 tys. zł na wykończenie mieszkania, urządzenie kuchni lub łazienki. Kupują pierwsze mieszkanie i oszczędzają na wszystkim. To nie jest kwestia wykręcania się, tylko cienkiego portfela. Kwestią czasu pozostaje, kiedy odłożą pieniądze na miejsce i je kupią. Ważne, żeby było dostępne. Deweloper teraz wynajmuje miejsca, ale z czasem się sprzedadzą. Dwa auta w rodzinie to coraz częstsza sytuacja - zauważa Piotr Krochmal.

Najczęściej rynek wymusza na deweloperach budowę większej liczby miejsc postojowych niż lokali w bloku. W sytuacji rozrastających się stref parkingowych i lawinowego wzrostu liczby aut nietrudno przewidzieć, że im bliżej centrum miasta, tym trudniej o parking. Ten problem znają przede wszystkim właściciele mieszkań na starszych osiedlach, których plany nie uwzględniały takiej powszechności samochodów.

Krakowska Spółdzielnia mieszkaniowa Stomil na terenach przy al. Pokoju i ul. Fabrycznej wybudowała kilka bloków. - Mój był jednym z pierwszych i wokół niego funkcjonował na początku dość duży parking, na którym zostawiano auta - opisuje sytuację jeden z mieszkańców.

Z upływem lat na parkingu wybudowano piętrowe garaże.

- Sprzedawano je nie wiadomo komu, ceny były wysokie. W latach 90. za garaż żądano 15 tys. zł. Wielu ludzi nie było na to stać. Część garaży sprzedano ludziom z innych bloków, część zbyto z zupełnie wolnej ręki. Kolejne miejsca parkingowe znikały. Wolne tereny oznaczono, odgrodzono barierkami i zaczęto je wynajmować za pieniądze - podkreśla pan Maciej.

- Ponieważ na naszym terenie stały garaże, mogliśmy parkować na zamkniętym terenie innego bloku, dostaliśmy identyfikatory. Równocześnie otrzymaliśmy propozycję, że spółdzielnia może utworzyć zielony parking na terenie naszego bloku - w jedynym miejscu, w którym jest kawałek zieleni. Większość mieszkańców się nie zgodziła. Parking, który miał być wspólny, na wniosek mieszkańców drugiego bloku został odgrodzony szlabanami, do których nie mamy pilotów - dodaje.

Spółdzielnia wyznaczyła więc dla całego wielopiętrowego bloku trzy miejsca postojowe. Czarę goryczy przelała decyzja włodarzy Krakowa o rozszerzeniu płatnej strefy parkowania.

- My jesteśmy zaraz za strefą, więc w ciągu dnia nie ma gdzie parkować - nie kryje frustracji mieszkanka bloku.

Wioletta Stajno ze Spółdzielni Mieszkaniowej Stomil przyznaje, że trzy bezpłatne miejsca postojowe to skandalicznie za mało, ale podkreśla, że większość mieszkańców ma własne garaże - niektórzy nawet po dwa. Tłumaczy też stanowisko mieszkańców sąsiedniego bloku, którzy nie godzą się, aby obce osoby, które nie partycypują w kosztach, korzystały z parkingu za darmo.

- Proponowaliśmy zielony, najazdowy parkingu za blokiem. Mieszkańcy się nie zdecydowali, bo chcą mieć zieleń - wyjaśnia.

Na terenie opisanego bloku (102 mieszkania) znajduje się 87 garaży, 11 płatnych i 3 bezpłatne miejsca parkingowe.

- O miejscach postojowych we wspólnotach i spółdzielniach decydują ich mieszkańcy - tłumaczy Piotr Krochmal. - Znam podobne przypadki. W krakowskiej spółdzielni ubolewano, bo 30 proc. mieszkańców chciało mieć parkingi, ale na zebranie mieszkańców przyszły też starsze osoby, które chciały mieć zieleń, a także matki, które dla dzieci chciały mieć plac zabaw. I wygrał plac zabaw. To jest współwłasność, to jest demokracja - dodaje.

- Wiem że to jest brutalne, ale należy ludziom otworzyć oczy: chcesz mieć miejsce parkingowe - kup sobie dom, jesteś we wspólnocie - pogódź się, że masz jedną setną udziału w prawie do podejmowania decyzji. Jeżeli twoje koncepcje nie przejdą, musisz się dostosować do większości. Darmowe miejsca parkingowe będą, jeżeli większość osób się za tym opowie i jeżeli pozwala na to ilość terenu - podkreśla Krochmal.

Takie problemy tworzą się przy granicach stref płatnego parkowania. W zabudowie z lat 70. nie ma miejsc na parkingi. Są za to drzewa, które trzeba by wycinać, albo place zabaw do wybetonowania. Mieszkańcy muszą zdecydować o losach ostatniej wolnej przestrzeni przy bloku. W obliczu deficytu towaru jego cena rośnie.

Mieszkańcy niezadowoleni z polityki spółdzielni mogą próbować zmienić zarząd, co pewnie im się nie uda, bo ci, którzy kupili miejsca postojowe, nigdy nie będą zainteresowani tym, żeby innym dawać je za darmo.

W naszym kraju istnieje prawo do miejsca postojowego. Rozumiane nie jako coś, co się komuś należy, ale jako możliwość, za którą trzeba zapłacić. Nikt nikomu nie może zabronić go nabyć i na nim parkować. Nie można mieć prawa do cudzej własności. Nie można domagać się też zaspokojenia cudzej własności. Takie wnioski należy wysnuć z art. 7 Konstytucji.

W obliczu problemów z miejscami parkingowymi władze Krakowa z początkiem marca rozszerzyły strefę płatnego parkowania.

- Problem braku terenu i szukania przez pół godziny miejsca dla samochodu znikł. To kosztuje, ale z drugiej strony czas to również pieniądz. Strefy będą się rozwijać - przewiduje Piotr Krochmal. I wskazuje na protesty mieszkańców Dębnik (krakowska dzielnica blisko centrum, która ze względu na brak strefy jest traktowana jak bezpłatny parking przez przyjezdnych - przyp. red.). Ekspert przewiduje, że mieszkańcy dzielnicy wymuszą na władzach wprowadzenie strefy płatnego parkowania.

Ekspert rynku nieruchomości wskazuje na problem polityki miejsc parkingowych przy Alei 3 Maja przy krakowskich Błoniach.

- Przejeżdżając w tym miejscu, warto przyjrzeć się rejestracjom - sugeruje Krochmal. Na krakowskich tablicach jest co dziesiąta, może co ósma tablica. Przyjezdni zostawiają tam auta na miejscach, które w zamyśle radnych miały służyć mieszkańcom, chcącym skorzystać z pobliskiego Parku Jordana albo Błoń.

- Tylko co dziesiąty krakus z tego korzysta. Parkują tam studenci z pobliskich akademików i pracujący w centrum mieszkańcy aglomeracji krakowskiej. W efekcie, chcąc pospacerować w parku, nie sposób udać się tam własnym autem .

- Sprawę można rozwiązać, pobierając opłaty za postój w niektórych miejscach jedynie od aut zarejestrowanych poza gminą Kraków. Mieszkańcy okolic miasta mają gdzie wypoczywać i nie muszą parkować pod parkiem. Sugeruję rozwiązanie: nie kasujmy krakowskich tablic - mówi Krochmal.

Deweloperzy wolą obniżyć cenę miejsca postojowego niż cenę mieszkania, ze względu na stawkę VAT. Polski fiskus żąda dla siebie 23 proc. wartości miejsca postojowego, więc deweloper woli je sprzedać za symboliczną złotówkę. Mieszkania są obłożone 8 proc. stawką VAT.

Miejsca postojowe pełnią jeszcze jedną istotną rolę w kontekście państwowych dopłat do mieszkania w ramach programów "Rodzina na swoim" czy "Mieszkanie dla młodych". Dopłatę dostaje klient dewelopera, który sprzedaje mieszkania w określonym limicie ceny. Jeżeli mieszkanie realnie kosztuje 300 tys. zł, ale warunkiem otrzymania dopłaty jest zmieszczenie się w kwocie 200 tys. zł za lokal, to inwestor sztucznie ją zaniży i wymusi na kliencie zakup miejsca postojowego za 100 tys. zł.

I wszyscy będą usatysfakcjonowani: inwestor zarobi, klient dostanie dopłatę, a państwo będzie mieć wrażenie, że pomogło.

Michał Morek