- Mamy oblężoną twierdzę (...) Jak oblężenie wyjdzie za dobrze, stracą na tym wszyscy. Konflikt jest destrukcyjny (...) W przypadku problemu takiej skali może on być rozwiązany jedynie przez mądrą interwencję państwa - mówił profesor prawa Michał Romanowski, przewodniczący kapituły ekspertów prawnych EKF, którego zespół opracował przedstawioną w zeszłym tygodniu modelową umowę kredytu hipotecznego.
- Jest coraz większe ryzyko prawne dotyczące kredytów hipotecznych (...) Tracą na tym wszyscy - powiedział Andrzej Reich, prezes Klubu Odpowiedzialnych Finansów.
O co chodzi? Mówiąc językiem fachowym - chodzi o to, żeby obniżyć ryzyko prawne umów kredytowych. Banki wcale nie ukrywają, że udzielając nowych kredytów koszt ryzyka prawnego doliczają do swojej marży, obciążając aktualnych kredytobiorców kwotami, które muszą oddawać np. frankowiczom. Według danych Związku Banków Polskich koszt ten średnio wynosi 0,81 punktu proc. od każdej hipoteki, czyli prawie połowę całej marży pobieranej przez bank. Tymczasem 1 punkt proc. wzrostu marży oznacza wyższą ratę kredytu na 500 tys. zł o ok. 300 zł miesięcznie. Przy kredycie na 25 lat kosztuje to w sumie kredytobiorcę 90 tys. zł.
Michał Romanowski, dodał, że celem jest coś znacznie więcej niż redukcja ryzyka prawnego, które spowodowało m.in. to, że jeden z dużych polskich banków przez ponad rok w ogóle nie udzielał kredytów hipotecznych. Chodzi o to, że w przypadku kontraktów masowych, a umowa kredytowa do takich należy, nie ma miejsca na proces negocjacyjny dwóch stron. Dlatego stworzenie wzorca takiego kontraktu oznacza powrót do najlepszych tradycji prawa prywatnego.
Jest gotowy dokument modelowej umowy
Punkt wyjścia wygląda tak - skoro banki i kredytobiorcy zawierają umowy, które potem są podważane w sądach ze względu na wady prawne, to może spróbować stworzyć wzorzec umowy, która nie miałaby takich wad? Misja jest trudna, bo umowa o kredyt hipoteczny zawierana bywa na parędziesiąt lat, dotyczy sporych kwot, musi uwzględnić mnóstwo okoliczności, a fakt, że bywają one skomplikowane utrudnia daleko idące skrócenie i uproszczenie kontraktu.
Dodajmy do tego sprawę nie bez znaczenia - prawo Unii idzie zdecydowanie w kierunku ochrony konsumenta. Europejskie prawo ewoluuje w taką stronę, że wciąż zwiększa np. liczbę obowiązków informacyjnych, co umożliwia kredytobiorcom dochodzenie roszczeń także wstecz. Do tego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej niejednokrotnie tworzą jeszcze dalej idącą wykładnię prawa.
Tymczasem Polacy są zadłużeni w kredytach mieszkaniowych na blisko 500 mld zł. W zeszłym roku banki udzieliły ponad 200 tys. hipotek na blisko 86 mld zł. To ogromne pieniądze, które rodzą pokusę nadużycia po obu stronach kontraktu.
Trzy lata temu EKF doszedł do wniosku, że tak dalej być nie może i akredytowany przy nim Klub Odpowiedzialnych Finansów rozpoczął prace. Udało się nimi zainteresować banki, nadzór bankowy, przedstawicieli organizacji konsumenckich, urząd Rzecznika Finansowego, a także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, który stwierdził jednak, że woli pracować osobno.
W końcu sprawę w swoje ręce wzięli wybitni prawnicy - postanowili ideę zapisać w postaci paragrafów. W zeszłym tygodniu modelowa umowa kredytu hipotecznego została zaprezentowana podczas debata w biurze Rzecznika Finansowego. Zgromadziła ona ponad 50 reprezentantów środowiska akademickiego, instytucji publicznych, organizacji konsumenckich oraz sektora finansowego.
- Doszliśmy do momentu, kiedy mamy gotowy dokument (...) Najważniejsze jest, aby został już wdrożony (...) Apelujemy o to do wszystkich instytucji, które mogą się przyczynić do wprowadzenia (modelowej umowy) do obrotu prawnego - mówił Andrzej Reich, prezes Klubu Odpowiedzialnych Finansów.
"Interesy przedsiębiorców i konsumentów nie są sprzeczne"
Projekt modelowej umowy kredytu hipotecznego to próba wyznaczenia standardu relacji pomiędzy bankiem i konsumentem. Oparty jest on na idei, że interesy przedsiębiorców i konsumentów nie są sprzeczne, ale wspólne i wprowadza zasadę win-win. Jest próbą napisania umowy o kredyt mieszkaniowy w taki sposób, żeby wiadomo było, jakie są prawa i obowiązki obu stron, żeby zostały one wyrażone jasno i precyzyjnie, bez niedomówień, a zatem żeby żadna ze stron nie mogła ich później podważać. Na czym ma polegać relacja win-win?
- Klient jest zabezpieczony przed zjawiskiem asymetrii informacji (...) Jeśli wie, że będzie rozmawiał na uczciwych warunkach, to do banku przyjdzie (...) Bank wie, że ryzyka prawne zostaną ograniczone - powiedział podczas spotkania Michał Ziemiak, Rzecznik Finansowy.
Prawnicy postarali się, aby - pomimo wszelkich komplikacji - wzór umowy był napisany przystępnym językiem bez sformalizowanego slangu, co powoduje, że umowy kredytowe dla klientów banków są nie do przebrnięcia. W umowie są wyjaśnienia kluczowych pojęć i mechanizmów, miedzy innymi tego, od czego zależy oprocentowanie kredytu.
- Buro Rzecznika traktuje projekt jako bardzo cenny pogląd, jak może wyglądać w przyszłości rynek kredytów hipotecznych (...) To głos, który może dotyczyć szerszego stosowania umów modelowych na rynku bankowym - mówił Michał Ziemiak.
- Traktujemy wzorzec umowy jako narzędzie, które poprawia relacje z klientem w sektorze finansowym (...) Wartość tego projektu jest potencjalnie bardzo duża, ale musi być postrzegana jako wartość dla obu stron (...) Ma dużą akceptację, przy założeniu, ze spełnia bezpieczeństwo klientów i działania banków - powiedział przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego Jacek Jastrzębski.
"Podnosi wiarygodność sektora bankowego"
Teraz zaczną się dyskusje nad szczegółami. Na przykład chodzi o to, żeby umowa odpowiadała zarówno kontraktom, w których stopa kredytu jest zmienna, jak też tym zawieranym na okresowo stałą stopę. Obecnie umowa przewiduje możliwość wydłużania oferowanych konsumentom okresów oprocentowania stałego przez banki nawet na cały okres kredytu, ale na razie - z różnych powodów - na rynku nie ma takich możliwości.
Kwestią, która na pewno będzie budzić dyskusje jest brak tzw. okresu transferowego. Polega to na tym, że jeśli klient nie akceptuje nowej stopy procentowej, kredyt staje się kredytem oprocentowanym zmiennie i w tym okresie nie jest możliwa zmiana kredytodawcy.
- To rozwiązanie podnosi wiarygodność nie tylko sektora bankowego, ale całego kraju (...) Jednym z pierwszych pytań padających na spotkaniach z inwestorami zagranicznymi jest: kiedy ograniczycie ryzyko prawne? (...) Tego typu inicjatywy dadzą przestrzeń do obniżenia kosztów kredytu hipotecznego - powiedział prezes PKO Banku Polskiego Szymon Midera.
Żeby modelowa umowa weszła do obiegu prawnego, potrzebnych będzie kilka rozstrzygnięć. Pierwsze - czy mają być dwie do wyboru - opracowana przez ekspertów EKF oraz przez UOKiK, czy też - gdy UOKiK zakończy prace - nastąpi uzgodnienie jednego dokumentu. Po drugie - w jaki sposób umowę wprowadzić do obrotu prawnego?
Jak wprowadzić umowę do "obrotu prawnego"?
Jedną z opcji jest, żeby stanowiła załącznik do ustawy o kredycie hipotecznym. Z tym jednak może być taki kłopot, że - jak wiemy - europejskie prawo szybko ewoluuje. Przy takich zmianach umowę trzeba byłoby modyfikować w trybie ustawowym. To mogłoby zająć dużo czasu i prawdopodobnie stwarzałoby ryzyko wydłużania się okresu, kiedy umowa nie jest dostosowana do obowiązującego prawa, bo ustawodawca miałby ważniejsze sprawy.
- Nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak daleko rozwinie się eskalacja obowiązków informacyjnych - mówiła Aneta Wiewiórowska-Domagalska, pełnomocniczka ministra sprawiedliwości ds. ochrony praw konsumenta.
Druga opcja - warta rozważenia - polega na tym, że umowa byłaby załącznikiem do rozporządzenia. Wtedy zmiany w umowie dostosowujące ją do stanu prawnego mógłby wprowadzać minister finansów.
- Preautoryzacja umowy ze strony państwa powinna być stosowana, ale nie jako ustawa - powiedział Jacek Jastrzębski.
- Preautoryzacja organu państwa to coś ponad dobrą praktykę, ale coś poniżej nakazu ustawowego - dodał Michał Romanowski.
W końcu jest też inna możliwość na rodzaj "zatwierdzenia" umowy przez autorytety publiczne jako postanowienia niebudzącego (na dany moment) wątpliwości prawnych. Np. umowa mogłaby zyskać akceptację i sugestię, żeby banki ją stosowały ze strony takich instytucji jak nadzór finansowy, Komitet Stabilności Finansowej itp.
- Chcemy uzyskać rekomendację Komitetu Stabilności Finansowej - powiedział Leszek Pawłowicz, koordynator EKF.
Koncepcja umowy modelowej bierze przykład ze stosowanych od 40 lat umów kredytowych zawieranych w USA. Charakteryzuje je to, że umożliwiają one zakup kredytów z bilansu banku przez instytucje publiczne Fannie Mae i Freddie Mac, dzięki banki mogą udzielać kolejnych kredytów.
- Chcielibyśmy również namówić BGK, że da gwarancję, że w razie potrzeby będzie kupował kredyty oparte na umowie wzorcowej - mówił Leszek Pawłowicz.
Projekt umowy ma zostać opublikowany na stronach Rzecznika Finansowego. Konsultacje mają potrwać do 20 sierpnia, a podsumowanie uwag nastąpi do 20 września. Ostateczna wersja ma powstać do końca września.
Jacek Ramotowski
