Przypomnijmy podstawowe zasady nowego programu: ma on zastąpić dotychczasowe Mieszkanie dla Młodych, jednak mechanizm będzie zupełnie inny. Rząd zamiast dofinansowywać kredytobiorców planuje wybudować tanie mieszkania pod wynajem. Czynsze - jak już wspomnieliśmy - mają być bardzo konkurencyjne. Zgodnie z zapowiedzią, będą wynosiły nie więcej niż 10 - 20 zł/mkw./mies. To nawet o ponad 50 proc. mniej od aktualnych cen rynkowych w Warszawie, także o kilkadziesiąt procent niżej od średnich stawek we Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie czy Poznaniu.
Koszty budowy tanich mieszkań mają nie przekroczyć 3000 zł za metr kwadratowy. Kluczem ma być tu fakt, że państwo będzie budować czynszówki na gruntach skarbu państwa. Wbrew wypowiedziom niektórych przedstawicieli sektora deweloperskiego takie budowanie jest realne, o czym świadczą ceny mieszkań z rynku pierwotnego w mniejszych ośrodkach. Z danych WGN wynika, że często nie przekraczają one 3 tys. zł za metr.
W założeniu nowy program ma wypełnić deficyt mieszkaniowy i zbudować w Polsce rynek najmu instytucjonalnego z prawdziwego zdarzenia. Tani wynajem mógłby dla wielu wchodzących na rynek pracy lub gorzej uposażonych zastąpić własność, a dojście do niej - wedle rządowych zapowiedzi - i tak ma być możliwe po 30 latach wynajmu. W Polsce w mieszkaniach wynajmowanych żyje tylko kilka procent obywateli, jedną z przyczyn, oprócz generalnej niechęci do wynajmowania, są zbyt wysokie czynsze i to właśnie ma zmienić program rządowy. Próby budowy podobnego systemu zostały podjęte już wcześniej. Funkcjonuje Fundusz Mieszkań na Wynajem, jednak czynsz tych lokali wcale nie są konkurencyjne wobec oferty prywatnej.
Teraz ma być inaczej. Przydział państwowej czynszówki ma być uzależniony od punktacji, a w niej będą brane pod uwagę takie kwestie jak wielkość rodziny czy wysokość dochodów. Rząd chce wybudować tanie mieszkania, ale nie dla wszystkich. Zostanie określony minimalna granica dochodów, które najemca będzie musiał uzyskiwać, by być w stanie się utrzymać i opłacić mieszkanie.
Na razie są to podstawowe informacje o nowym programie. Wedle strony rządowej pierwsze pilotażowe budynki miałyby powstać w 2018 roku, a program systemowo ma ruszyć w roku 2019.
Na razie nie wiadomo też, ile mieszkań ma w ramach tej formy powstać. Rząd nie chce deklarować żadnej konkretnej liczby, mówiąc jedynie, że tanich mieszkań na wynajem ma być znacznie więcej niż obecnie. Ich liczba będzie zależeć od finansowania, a to ma nie obciążać budżetu. Państwo będzie w tym celu komercjalizować część gruntów w swoim zasobie.
Jak państwowy wynajem może wpłynąć na rynek najmu? Oczywiście ciężko to przewidzieć, nie znając skali przedsięwzięcia. Jeśli nie będzie ona duża, wpływ będzie niewielki. Przyjmując jednak, że chodzi o rząd wielkości rzeczywiście istotnie ograniczający deficyt mieszkań (szacowany obecnie na około 2 mln), a więc przynajmniej kilkaset tysięcy tanich czynszówek, wpływ na rynek najmu i szerzej - na rynek mieszkaniowy w ogóle - może być już znaczny.
Choć eksperci w większość chwalą kierunek wytyczony przez nowy program rządowy, właściciele obecnie wynajmowanych mieszkań mogą mieć powody do zmartwień. Przy dużym wolumenie czynszówek, ceny na prywatnym rynku znajdą się pod silną presją zniżkową.
Jest to niedobra wiadomość zwłaszcza dla osób, które przychodami z najmu starają się spłacać kredyty mieszkaniowe. Ten problem w szczególności dotyczy ludzi, którzy kupili swoje mieszkania na górce cenowej z lat 2006 - 2008. Od tamtego czasu ceny poszły mocno w dół, często zostawiając tych ludzi z nieruchomościami wartymi mniej niż wysokość kredytu pozostała do spłaty. Dotyczy to nie tylko frankowiczów ale także zadłużonych w złotówce, którzy w czasie boomu brali wysokie kredyty na długi okres (np. 110 proc. wartości nieruchomości na 50 lat). Nie mając możliwości sprzedania mieszkania, tak by spłacić zobowiązanie, spora grupa właścicieli ratuje się właśnie najmem. Dla nich tanie państwowe mieszkania mogą być silną konkurencją, zwłaszcza gdy stopy procentowe NBP pójdą znów do góry, a wraz z nimi raty kredytów.
Jeśli uda się zrealizować rządowe plany, czynsze najmu takich mieszkań będą naprawdę bardzo konkurencyjne. Przyjmując, że chodzi o górną granicę, a więc 20 zł/ mkw./ mies., z danych WGN wynika, że będzie to i tak o 55 proc. niżej, niż wynoszą obecnie średnie stawki w Warszawie (45 zł) i o 42 proc. w porównaniu do aktualnych cen z Krakowa i Wrocławia (35 zł).
Wpływ na rynek najmu może być zresztą niejednym efektem nowego programu. Przy dużej skali taniego, państwowego budownictwa całkiem realna jest presja na spadek cen mieszkań, zwłaszcza, że do końca zbliża się program Mieszkanie dla Młodych, który w dużej mierze "nakręcał" obecny popyt. W takiej sytuacji problem będą miały kolejne tysiące właścicieli nieruchomości kupionych na kredyt. Przy dużej przecenie ich mieszkania okażą się niezbywalne bez realizacji straty.
Monika Prądzyńska
